不动产物权，在我国物权法中包括不动产所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、不动产抵押权等。其基于法律行为而生的物权变动，在不同国家和地区有不同的规制模式。

在德国和我国台湾地区等国家和地区，由于采纳物权形式主义的物权变动模式，其不动产物权要发生物权变动，需要具备物权行为和登记两个要件。其中，物权行为是指直接以物权变动为目的的法律行为，又可以分为物权契约和单独行为（如不动产物权的抛弃）；登记属于物权变动的生效要件。需要注意的是：不动产物权登记的内容须与物权行为相一致，始生物权变动的效力。

在我国大陆地区，基于法律行为的物权变动，其法律行为与德国、我国台湾地区有异，而与瑞士、奥地利相同，也就是说，引发物权变动的法律行为并非物权行为，而是买卖、赠与、互易等法律行为，并同时含有债权意思和物权变动的意思。由于我国的土地所有权属于国家所有和集体所有，不存在向个人或私团体流动的空间，故而，我国不动产物权变动较其他国家存在较大差别。根据《物权法》，我国不动产的物权变动模式采取混合的模式，其中，房屋所有权、建设用地使用权、不动产抵押权以登记为物权变动的生效要件；而土地承包经营权、地役权等则因当事人的意思表示而生效，登记为物权变动的对抗要件。无论登记生效主义，抑或登记对抗主义，我国的不动产物权变动主要有两个要素：法律行为和登记。

（一）法律行为

引发物权变动中的双方法律行为主要是债权合同，如买卖、赠与、互易等债权合同；单独行为，主要有抛弃。不动产物权因抛弃与登记而生物权变动的效力。

抛弃，是指物权人不以物权移转于他人，而使其物权归于消灭的单独行为。^[30]原则上来看，不动产物权得自由抛弃，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。其中，土地为国家所有和集体所有，并负担特定的经济使命和社会功能，其不存在抛弃的问题。房屋所有权若为私人所有，所有权人有抛弃的自由；对于已登记的房屋，需要注销登记；对于未登记房屋，既要有抛弃的意思，又要有放弃占有的行为。《物权法》明文规定了抵押权的抛弃、抵押权顺位的抛弃（《物权法》第194条第1款前段）。不动产物权的抛弃，须向直接受利益之人以意思表示为之，建设用地使用权的抛弃，非经注销登记，不生效力。土地承包经营权、地役权已登记的，其权利抛弃非经注销登记，不生效力；未登记的，只需以意思表示向直接受利益之人为之即可。

（二）登记

1.不动产物权登记

登记是不动产物权变动的公示方法，同时也是为租税的征收而设计的。^[31]在日本，登记制度是作为地租的征收手段——地券制度的替代物而被引进的，因此，历来就有登记尚未成为不动产交易习惯的一面。^[32]对资产课税要求不动产的纳税义务人必须有明确记载，方有利于征税当局的充分利用。^[33]当前，我国部分省市也在制定或出台了房产税的法律规则，也印证了登记制度的这一功用。日本不动产登记法第1条规定，“登记，为不动产的标示或如下所列的不动产权利的设定、保存、移转、变更、处分限制或消灭时所为的记载。”我国《土地登记办法》第2条规定：“本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。”《房屋登记办法》第2条规定：“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”《不动产登记暂行条例》第2条第1款规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”需注意的是：登记的不动产权利不同于不动产物权登记，前者的范围要广于后者，除了不动产物权登记，还包括“法律规定需要登记的其他不动产权利”（《不动产登记暂行条例》第5条第10项）。

所谓不动产物权登记，是指国家登记机构将土地及其定着物上的不动产物权的取得、丧失和变更的特定事项，依法定程序记载于登记簿上的事实。不动产物权登记涉及两个层面：登记事实和登记程序。对当事人而言，登记事实更为重要，亦即不动产物权变动的事实是否已经在不动产登记簿中得到反映，这直接关乎不动产物权变动能否发生，或者能否对抗善意第三人。

登记有所谓实质主义登记和形式主义登记之别。所谓形式主义登记，是指登记对不动产物权变动只具有确认和证明的作用，而没有决定其能否生效的作用。法国、日本等意思主义立法为此种模式。实质主义登记，则是指不动产物权依法律行为的各种变动，非经登记不产生物权变动的效力。德国、瑞士、奥地利等形式主义立法为此种模式。^[34]我国不动产物权登记兼采二者，土地承包经营权、宅基地使用权、地役权为形式主义登记，其他不动产物权为实质主义登记。

2.不动产物权登记模式^[35]

目前，国际上主要有以下三种登记模式：

（1）契据登记制。该制度创于法国，又称法国登记制，是指不动产物权的得丧变更，经当事人订立契据即生效，但非经登记，不得对抗第三人。登记机关依据契据所载内容，予以登记。采此制的主要有日本、意大利、比利时、西班牙和美国大多数州。其特点为：形式审查主义，登记无公信力，登记自由，登记簿采取人的编成主义，登记不动产物权变动的状态。

（2）权利登记制。又称德国登记制，是指不动产物权的得丧变更，仅有当事人意思表示一致尚有未足，还必须经过登记机关的实质审查，并践行法定登记的形式方能生效。除德国外，采纳该模式的还有瑞士、荷兰、奥地利等国。其特点是：实质审查主义，登记有公信力；登记强制，登记簿采取物的编成主义，登记以土地权利的静态为主。

（3）托伦斯登记制。又称澳洲登记制，或权利交付主义，此制与德国登记制类似，是在债权合意的基础上，连同地券一起交给登记机关以审查、登记。除澳大利亚外，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾等国家采纳该制度。其特点为：实质审查主义，登记有公信力；任意登记，交付土地权利证书；设置赔偿基金。

我国《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，可以认为我国的不动产物权登记兼采权利登记制和契据登记制。前者是针对登记要件主义的物权变动，后者适用于登记对抗主义的物权变动。

3.不动产物权登记的统一

当前，我国实行分业登记，不同的不动产物权分别由不同的登记机构负责登记，所依据的法律各异，且登记程序、登记效力、权属证书等也存在较大差别。从登记机构来看，国土资源行政主管部门负责土地物权登记；房屋（部分地区为房地产）主管部门负责房屋上的物权登记，除此之外，林业部门、工商部门等也参与登记。在物权法的制定过程中，不少部门、专家认为，由于登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，故应当统一登记机构。立法机关赞同该见解，但考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要有一个过程。因此，《物权法》第10条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”同时又规定，“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”^[36]。该规定为制定统一的不动产登记法打开了出口。有学者对此提出“五统一”制度，即统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一不动产登记簿的基础上统一权属证书。^[37]按照《国务院机构改革和职能转变方案》关于整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责的要求，《不动产登记暂行条例》第4条第1款规定：“国家实行不动产统一登记制度。”第6条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”在整合原有登记部门职责的前提下，实现了不动产登记机构的统一。此外，《不动产登记暂行条例》“遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则”，以便民利民和保障交易安全为导向，在统一不动产登记依据的基础上，还实现了登记簿册证和登记信息管理平台的统一。

4.登记程序规则

（1）当事人申请主义。因法律行为而生的不动产物权变动，由当事人向登记机构提出申请。当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料（《物权法》第11条）。

（2）登记机构的职责。《物权法》并未规定登记机构就提交材料进行审查的力度，也没有界定什么是实质审查，什么是形式审查，只是规定了登记机构应当履行的职责，包括：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看（《物权法》第12条）。《不动产登记暂行条例》第16条明确了申请人应当提交的申请材料，并对提交材料的真实性负责，第18条、第19条分别就进行“查验”的事项以及“实地查看”的不动产做了细化规定。可见，法律之目的在于使登记机构尽可能准确、及时地将不动产物权变动的真实事项加以记载，并避免错误。

（3）登记机构的行为限制。为了避免登记机构利用其行使职权的便利而寻找各种借口损害不动产物权人的利益，《物权法》根据实践总结，专门制定了保护不动产物权人的条款，以限制登记机构的权限，这符合行政法控权主义的精神。《物权法》规定登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责范围的其他行为（《物权法》第13条）。另外，出于相同目的，《物权法》还规定了登记费用收取的标准，即不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定（《物权法》第22条）。这些规定可以在相当程度上规范登记机构的行为，杜绝滥收费的状况，保护登记申请人的合法权益。(www.daowen.com)

5.登记种类

不动产登记根据不同标准可以进行不同的分类，这有利于充分认识登记制度在不动产物权变动中的功能。大体而言，《物权法》规定了以下类型^[38]：

（1）设权登记和宣示登记。设权登记是创设物权效力的登记；宣示登记是指对已经存在的物权加以公示而进行的登记。登记要件主义的物权变动中，登记均为设权登记，《物权法》第9条前段规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，这里的登记就是设权登记，如设立建设用地使用权的登记。登记对抗主义的物权变动中，以及依法律规定物权变动无需登记，但再处分时需要登记的（《物权法》第31条），其登记为宣示登记。例如，设立地役权生效后进行的登记为宣示登记。

（2）总登记。总登记是对特定行政区域范围内的所有不动产进行的全部登记。《土地登记办法》第21条规定，“本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。”总登记是登记制度完备的必要组成部分。

（3）本登记与预备登记。本登记，即通常的登记，又称终局登记，能够直接产生物权发生、变更或消灭的效力；而无此效力的预备性登记，则称为预备登记。初始登记、移转登记、注销登记、变更登记、更正登记等均属于本登记；异议登记、预告登记则为预备登记，预备登记具有保全权利的作用。

初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记（《土地登记办法》第25条）。故而，设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权而登记时，构成初始登记，其指向物权的设立，也可以称为设立登记。在登记要件主义模式下，初始登记是物权移转的基础和前提。

移转登记，是指不动产物权在不同民事主体之间发生移转的登记，最常见的是转移房屋所有权时俗称的“过户登记”。在《物权法》中，移转登记对应的是不动产物权的“转让”（《物权法》第6条），基于物权转让而进行的登记就是移转登记。《房屋登记办法》则明确肯定了房屋所有权的移转登记作为独立的类型而专门予以规制，包括房屋所有权移转登记的原因（《房屋登记办法》第32条）以及办理移转登记时应提交的申请材料（《房屋登记办法》第33条）。

注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记（《土地登记办法》第49条）。有学者将此土地权利限定于“他项权利”^[39]，固然，其主要指向的是他项权利，但从本条文义上看，应泛指一切土地权利，亦应包括集体土地所有权的注销，故而，不宜对此限缩性解释为他项权利。对于房屋而言，《房屋登记办法》亦有类似的规则。二者区别在于，《土地登记办法》中不包括土地灭失的注销登记；《房屋登记办法》则包含。除注销登记外，亦有所谓消灭登记，学说认为，二者区别在于，注销登记主要指登记权利消灭的情形，而消灭登记则是指登记标的物灭失的情形。^[40]

狭义的变更登记，是指不动产物权的分割、合并、设立和增减时所为的登记。分割者，如一宗土地分为数宗；合并者，如两宗以上土地合并为一宗；设立者，即不动产物权的设立登记；增减者，是指不动产面积的增减。广义的变更登记包括移转登记在内，最广义的变更登记，还包括更名登记、更址登记、不动产用途变更登记、更正登记和涂销登记。^[41]例如，《土地登记办法》第38条规定的变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

更正登记，是指对登记事项有误的不动产登记进行更正的登记。不动产物权的登记涉及多方人员参与，由于各种原因，登记簿出现错误在所难免，这对于真实物权人关系甚大，为了使事实物权与法律物权归于一致，并保护真实物权人的利益，法律确有必要赋予真实物权人或利害关系人主张更正的权利。故而，《物权法》第19条第1款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。另外，如果真实权利人或利害关系人没有申请更正登记，而登记机关发现不动产登记簿的记载确有错误的，可依职权径直为更正登记^[42]。对此，《物权法》未予规定，但这符合登记的真实原则，应予认可。德国民法对此予以确认（《土地登记条例》第82条），因登记机关发动的更正登记不是当事人的意愿推动的，故此种登记也被称为“强制更正”（berichtigungzwang）。^[43]《土地登记办法》和《房屋登记办法》中均有关于更正登记的详细规定。实际上，更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时又构成真正权利的初始登记。实现更正登记的前提是登记事项有误，而这需要以必要信息的获取为前提，因此，现行法规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供（《物权法》第18条）。这里需要注意的是，可以申请查询、复制登记材料的是权利人或者利害关系人，并非任何人均可以随意查询他人不动产上的物权状况，这既涉及个人的财产信息隐私，又可能引发不必要的麻烦，因此，确定查阅不动产登记簿上相关信息的主体范围就涉及财产权公示性与隐私性的观念冲突，此冲突能否处理得当，事关社会经济的有序发展。现行法将查询、复制主体限定为权利人、利害关系人，他们无疑与登记的事项具有直接或间接的关系，以至于登记内容的真实、准确与否可能会损害其利益。真实权利人是这里的知情权人；与登记权利人具有交易关系的，亦属于这里的知情权人。

异议登记，又称为异议抗辩登记，其目的在于对抗现时登记的正确性推定，阻止其公信力的发生。《物权法》规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记（《物权法》第19条第2款前段）。这是为了阻止第三人因为公信原则而取得不动产物权的效力，同时也方便异议行为人收集证据，行使权利。异议登记可以对真正权利人提供一定的保护，但是，这种保护只是临时性的，因为它的存在使得不动产物权的真实性、准确性受到质疑，影响交易快速安全地进行，因此，“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”（《物权法》第19条第2款中段）。其目的在于快速了结异议登记造成的不确定状态，使登记簿上的物权尽早恢复到稳定的状态。作为异议登记申请人，打乱了登记物权的安定状态，如果十五日内不积极行使权利，可以认为其对自身的权利漠视，法律使其异议登记失去效力，以恢复不动产物权登记的稳定状态。为了防止可能出现的恶意行为，现行法规定异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（《物权法》第19条第2款后段）。

预告登记，是德国中世纪民法创立的概念，日本民法称其为假登记。预告登记是指为保全不动产物权在将来获得实现，而将该物权变动的债权请求权予以登记，使其具有对抗力的登记。现行法对此也有所规定，物权当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记（《物权法》第20条第1款前段）。根据该规定可知，预告登记只适用于不动产的物权变动，对于动产无适用余地；预告登记并非物权登记，因为物权尚未存在，其目的在于保障物权的实现。在德国民法和日本民法上，预告登记具有保全顺位的效力、预警的效力、保全权利的效力、满足的效力。^[44]我国《物权法》肯定了保全权利的效力，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。需要注意的是，所谓对抗是积极行使预告登记对抗力的结果；如果预告登记权利人同意出卖人的处分行为，自然能够发生物权变动的效力。至于保全顺位的效力、预警效力和满足效力，虽然《物权法》没有规定，但从法理上看，对这三种效力亦应予以肯定，如此预告登记的效力方才圆满。除《物权法》外，《土地登记办法》《房屋登记办法》亦有具体的规定。预告登记的意义在于，权利人所享有的债权具有了对抗第三人的效力，具有了物权的部分属性。预告登记“是本登记得以展开的准备阶段”^[45]，正因如此，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效（《物权法》第20条第2款），其目的在于敦促权利人尽快进行本登记，切实获得物权的保护。关于异议登记和预告登记，学说认为，保全债权请求权的预备登记，为预告登记；保全物权请求权的预备登记，为异议登记。^[46]

6.登记簿

不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。^[47]不动产登记簿的特点是：统一性、官方性、公开性和恒久性^[48]，如此有利于保证登记的权威性和真实性，充分发挥不动产登记簿的公示作用，并对交易安全提供保障。在形式上，不动产登记簿应当采用电子介质；如果暂不具备条件的，可以采用纸质介质，但不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式（《不动产登记暂行条例》第9条）。

不动产登记簿的编制有所谓物的编成主义和人的编成主义。物的编成主义原则上按物（不动产）编成登记簿，其公示的是物本身和权利；而人的编成主义原则上按所有人申请文件的年代顺序保存，其公示的是当事人和当事人的合意，如其内容为设定抵押权，且被公示，则此公示为权利公示。^[49]在物的编成主义下，物上权利清晰明了，易于操作；而人的编成主义则检索复杂，难以调查实体关系，因此，物的编成主义较人的编成主义为优。《不动产登记暂行条例》第8条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。可见，我国采行的是物的编成主义。

不动产物权人的权利除了在登记簿上予以记载外，尚有不动产权属证书或者登记证明。《不动产登记暂行条例》第21条规定：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”不动产权属证书具有方便实用的特点，是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准（《物权法》第17条）。国外也有类似的规定，如意大利民法典规定，在不动产登记簿、复印件或证明是不同的情况下，登记簿的效力优先。^[50]

7.登记的效力

（1）对抗力。在登记对抗主义模式下，登记具有对抗善意第三人的作用。例如，地役权因当事人的意思合致而生，但唯有登记方能对抗第三人。

（2）变动力。在登记要件主义模式下，不动产物权的登记是物权发生变动的必要条件，未进行登记，只能发生债的关系，物权无法发生变动。在时间段上，如果仅申请登记，而未记入登记簿的，不能认为业已发生登记之效力。^[51]

（3）推定力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《物权法》第16条确立了权利正确性推定规则，据此，在不动产登记簿上记载某人享有某项物权，则推定其享有该项权利。在登记的推定力与占有的推定力发生冲突时，登记的推定力可以排除占有的推定力。

（4）公信力。赋予登记制度以公信力，须有较为完备的登记制度，并应对不实登记申请和登记规定罚则，以及国家赔偿制度。在我国登记具有公信力，《物权法》第21条专门规定了错误登记的责任，即当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。《房屋登记案件司法解释》细化了登记机构与申请人的赔偿责任配置，其第12条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”登记错误赔偿责任制度的规定无疑有利于登记的准确性、真实性和合法性。公信力是推定力的延伸，据此，可以发生不动产的善意取得。