我国近代物权立法始于清末宣统三年的大清民律草案（史称“民律一草”），该草案为修订法律馆所拟，其内容大体仿德国民法，并未顾及中国实际与民间习惯，因故未予颁行。其后为1925年的“民律二草”，其比“民律一草”进步许多，其中增列典权为“民律二草”的重大突破。民国物权法即民法典“物权编”，于1929年11月30日公布，1930年5月5日施行。《中华民国民法典》总体上奉行“拿来主义”的策略，正如梅仲协先生所言：“现行民法，采德立法例者，十之六七，瑞士立法例者，十之三四，而法、日、苏之成规，亦尝截取一二，集现代各国民法之精英。”^[33]同时，民国民法，尤其是物权法部分也极为注重本土特点。

（一）民国物权法的特色^[34]

1.符合最新法律思潮

法律思想于20世纪之初有重大变化，当时，个人主义之权利本位趋于衰落，而社会本位、连带主义思想正在兴起。个人主义的绝对化，固然促进了资本主义经济和社会的大发展，但伴随这种绝对化而来的还有劳资对立、贫富悬殊等严重的社会问题。民事主体平等性与互换性的丧失，^[35]这使得法律有必要重新调整，以调和不同利益团体和社会各阶层的关系，特别是保护弱势群体的利益。在此背景下，传统民法的三大原则被修正为所有权受到限制、契约公正、无过错责任。民国民法以“三民主义”为最高立法原则，该原则不仅内涵广大，且是当时的先进思想，其与近代法律思潮的变化甚相一致。表现于物权编的，如所有权之限制、公益之重视、以及谋取经济上之平等等。

2.尊重固有民族习惯

我国清末民初立法特别重视习惯，并多次进行民事习惯的调查。习惯是民族的惯行，依历史法学派之思想，法律乃民族精神的产物，故将习惯纳入法律的框架下具有社会基础和心理基础。我国早有典权的习惯存在，其反映了人们惜产的思想，这在民国民法中得到确认，并以详加规定。(www.daowen.com)

（二）民国物权法的变迁

民国物权法，自颁布至今已数十年，其发展变化大体可以划分为四个阶段^[36]：第一，1930年物权法体系的建立。除了民法物权编外，同一时期制定的物权法律法规尚有土地法、土地登记规则、建筑法、都市计划法，这些法律法规构成了物权法的体系。第二，20世纪50年代的土地改革。在这一阶段，制定了耕地三七五减租条例、实施耕者有其田条例等重要法律文件，这一改革重新分配了土地所有权，改变了社会结构，对于安定农村促进工业发展做出了巨大贡献。第三，20世纪70年代的土地使用规划。这一阶段的立法重点在于因应商业发展及振兴农业，而对土地为必要的使用规划。第四，1980年以后的发展。较为重要的为1995年制定的公寓大厦管理条例。

（三）民国物权法的最新发展

为适应社会发展和经济变迁，民国物权法于2007年修订物权编担保物权部分，2009年修订通则、所有权部分，2010年修正用益物权和占有部分。此次修订的重大变化主要有：第一，在物权法的基本原则上，物权编明定物权法得依习惯法创设。第二，所有权部分重点发展建筑物区分所有权和共有制度，明定共有物上债权约定的物权效力。第三，用益物权部分，将地上权二分为普通地上权和区分地上权，以满足对空间的利用；删除永佃权，设置农育权；将地役权修改为不动产役权；修订典权内容。第四，担保物权部分，明定最高限额地役权，解决了法院造法的困难。^[37]总体来看，此次修正加强了对所有权的保护，活化了用益物权，完善了担保制度，促进了资金融通，实现了物权法的现代化，使物权法的规定与经济生活更相符合，物权法的概念和规则更加科学。