（1）养老服务机构经办模式。

第一，政府办养老机构。政府办的养老机构，就是由政府财政投资建设或政府财政拨款租房的养老机构。目前，政府办的养老机构采取的经营模式虽有公办公营，但目前数量较少，基本都采取公办民营的形式。这种模式由政府监督指导，通过招投标引进社会机构进行管理。这种方式也可以叫政府购买服务（财政补贴），即将原来直接举办的、为人民生活提供服务和社会发展的事项交给有资质的民间组织来完成，政府再为居民出钱购买这些机构的养老服务。江苏省积极引导各地加大护理型养老服务机构的建设，“鼓励基础条件较好闲置资源，厂房，学校，私人住宅改建成护理型养老机构，支持有条件的医疗机构参与护理型养老机构建设，接收失能和失智老人，为他们提供长期的照顾，为他们提供护理、康复和保健等服务”。2017年江苏省财政投资1.8亿元，支持了190个养老机构建设。政府办养老机构还包括政府的“租巢引凤”模式，如南京鼓楼区海瑞博老年康复中心，它的总面积的一半由政府以每年43万元的租金将其租下免费提供给康复中心使用。因为如果政府新建一个类似海瑞博大小的100张床位的养老福利机构，总造价约为2500万元，这还不包括设备购置、建成后的运营费用。如果这2500万元用于扶持民营养老机构，每年支付43万元的租金，至少可用50年。还有一类是政府以承包、联营、合资、合作等方式，交由社会组织、企业或有能力的个人等民间资本运营或管理。

第二，民办养老机构。民间资本直接投入资金租房兴办养老机构建设。为了鼓励民间资本建立养老机构，促进民办健康养老机构的发展，政府出台了一些政策，对私营养老机构的床位给予了补贴，同时在基础设施建设，环境改善等方面，也增加了投资。相对公办养老机构规模大、条件好但服务质量尚待提升的现状，民办养老机构即便具备成熟的运营经验，也多因资金不足、硬件落后等惨遭淘汰。江苏省财政近几年对民办养老机构的养老床位给予补贴，目前省级层面给出的最高补贴是每张床位3万。对经济薄弱县（市、区），新建护理型公办床位，每张床位一律补助3万元。2017年，江苏省养老服务体系建设共有29.2亿元的投入，其中民办养老建设投入5.9亿元。民营养老机构的发展，有效缓解了养老机构床位不足的问题。

第三，BOT式的民办养老服务中心。BOT模式指的是与民间资本或社会组织签订协议，引进民间以及社会资本建设运营，签订合同时约定多少年后收回。如无锡市社会福利中心二期工程BOT（建设—运营—移交）项目，该项目由政府无偿提供土地和给予各种优惠政策，请民间资本负责投资建造，项目建成后经营权归投资者所有，整体项目则是在若干年后全部交当地政府。此举为无锡当地政府探索了一条利用社会资本投资养老事业和产业的发展之路。

第四，纯民间资本投资的养老服务中心，也叫养老地产，如南京卓达社区养老。卓达物业推出了全龄化社区养老新模式，即通过开发商在养老设施、设备及场地等硬件的先期投入和自身的各种服务发展，动员和整合社区内外所有的权力和资源的社区服务网络（平台）为老年人服务。又如江苏瑞颐养老产业致力开发管理运营高端创新的养生养老社区，是为老人提供养生养心、医疗康复、休闲度假、田园生态享受的创新型养老模式。(www.daowen.com)

（2）养老服务机构的性质。

第一，民办非营利性。不少养老机构都属于民办非营利性质，只要在民政部门注册即可开业，不需办理工商执照，也不用缴税。虽然吸引过不少人投资这种性质的养老机构，但来得快去得也快，许多营业不久就关门。以民办非企业单位注册登记的非营利性养老机构，可以享受国家和政府的优惠政策，但盈利部分不能分红，只能用于养老机构滚动式发展。而民营资本要想兴办营利性的养老服务机构，目前仍存在“注册难”的问题，无法取得合法的身份，这在一定程度上妨碍了养老服务产业向市场化经济的过渡。

第二，民办营利性。养老地产属于民办营利性质，它的经办需经工商管理机构注册。