1.隐名购房协议的定义。实践中，当事人出于种种原因，不愿以自己的名义出资购房，而将房屋所有权登记在他人名下，双方约定由实际出资人享有 “真正” 的房屋所有权，这类现象被称为 “隐名购房”，这类约定被称为 “隐名购房” 协议，也称为 “借名购房” 协议。有学者认为隐名购房协议的本质是当事人之间关于房屋所有权归属于实际出资人的约定，其法律性质是一种对房屋所有权的信托管理合同，此类合同的内容不违反法律的效力性禁止性规定，也不同于虚假行为和恶意串通行为，但只有具有约束合同双方的债权效力，不具有对抗第三人的物权效力。隐名购房人享有的是对登记所有权人请求向其转让房屋所有权的债权，而不是对房屋的所有权。^[8]

2.隐名购房协议的一般有效要件。①协议当事人具有相应的民事行为能力，限制行为能力人及无民事行为能力人代持房屋的，应由其法定代理人代理进行。②协议内容不应违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家或社会公共利益。如协议存在有 《民法通则》 第58条和 《合同法》 第52条中有关合同无效的内容的，该协议不具有法律效力。例如：实际出资人为了逃避债务，意图转移财产的；实际出资人贪污受贿，为了逃避追查隐秘财产的等。③协议中必须有关于房屋归于实际出资人或他人的意思表示。该意思表示应当真实，反映当事人内心的效果意思，即真实表达出房屋登记权利人并非实际权利人，登记权利人仅为代持的意思。并且，该意思表示不应存在被欺诈、被胁迫和乘人之危等情况。^[9]

3.隐名购房协议的效力后果。“隐名购房” 协议并不具有物权效力，其对合同内外的效力不同。对于 “隐名购房” 协议引发的纠纷要区分房屋的性质分别进行处理。①对于借名购买政策性保障住房的，因违反了社会公共利益，该隐名购房合同应当认定为无效，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。借名人主张返还房屋的，在房屋增值分配问题没有解决之前，不宜判决互相返还财物，而应维持现状。②对于购买商品房的，由于 “借名购房” 行为实际上是为了规避限购政策或信贷政策，只涉及合同双方当事人的利益，不影响社会公共利益，对此类合同应当认定为有效。至于约定能否履行，必须遵循 《合同法》 第 110 条关于合同客观上是否具备履行条件的规定，若借名人尚不具备购房资格，则不得支持其相关诉讼请求。^[10]③如果实际出资人提出主张，且在不侵犯第三人利益，不违背法律、政策规定的情况下，登记所有人应当将房屋所有权转让给实际出资人，并进行房屋所有权的变更登记。

[1] 参见漆丹、李颖慧：“商事信托法律制度初探”，载 《文史博览》 2005 年第Z1期。

[2] [日] 中野正俊、张军建：《信托法》，中国方正出版社2004年版，第36页。

[3] 王小成：“民事信托在家事法律事务中的应用与实践初探”，载 http：//blog.sina.com.cn/s/blog_60d317b40101apva.html，最后访问日期：2016年3月1日。案例中的地址和人名均进行了改编。

[4] 万发文：“实际购房人需提供支付房款等证据证明其为所有权人”，载 《人民司法》 2014年第4期。(www.daowen.com)

[5] 孟强：《信托登记制度研究》，中国人民大学出版社2012年版，第100页。

[6] 刘夏村：“中国信托登记公司获批筹建”，载http：//www.cs.com.cn/tzjj/jjdt/201603/t20160308_4918955.html，最后访问日期：2016年3月8日。

[7] 万发文：“隐名购房协议的效力认定及所有权的确认”，载 《上海房地》 2014年第5期。

[8] 周峰、李兴：“隐名购房行为的法律性质认定与执法对策研究”，载 《法律适用》 2012年第8期。

[9] 万发文：“实际购房人需提供支付房款等证据证明其为所有权人”，载 《人民司法》 2014年第4期。

[10] 马强：“借名购房案件所涉问题之研究——以法院裁判的案件为中心”，载《政治与法律》 2014年第7期。