1.未经抵押权人同意，抵押人转让财产的效力

根据《合同法解释》第3条的规定，无论抵押财产是不动产还是动产，未经抵押权人同意所形成的买卖合同是有效的。但在是否产生物权效力方面存在差异：不动产的场合，只是不能达到物权变动的法律效果而已；动产的场合，需要根据是否符合善意取得构成要件判断是否发生物权变动的效力。即买受人的行为如果符合构成要件的，可以达到物权变动的效果，如果不符合构成要件的，则不能产生物权变动的效果。

2.虽然抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但其在法律允许的范围内享有有限的处分权

根据《物权法》的规定，抵押人未经抵押权人同意，只是不得“转让”抵押财产，即不得出卖、赠与、互易、出资、抵债等而已，但抵押人仍享有无须抵押权人同意即可享有的处分权。如对抵押物可以无须抵押权人同意即可再次设定新的抵押、质押，或者出租抵押物。此外，如果抵押人没有经过抵押权人同意转让抵押财产时，受让人享有涤除权，有权提出代为清偿债务人的债务以消灭抵押权。即受让人行使涤除权清偿债务的，无须抵押权人同意。

不动产或者动产设定了抵押权之后，抵押人仍然可以将该财产予以出租，只是在抵押权实现时租赁合同还未到期，会妨碍抵押权的实现。能否除去租赁合同，要根据标的物是先抵后租还是先租后抵判断：

（1）先抵押后出租

先抵押后出租简称为先抵后租。先抵后租要分两种情况分析：

①抵押权已经登记

例如，甲以自己的房屋为抵押向乙借款10万元，双方办理了抵押登记。之后甲将该房屋出租给丙。这种情况就是所谓的“先抵后租”的情形。

在该事例中，甲当然有权出租其所有的房屋，因为其是房屋的所有人，其出租房屋是行使所有权的行为，在法律没有限制或者禁止的范围内，所有权人可以自由处分自己的所有权，无须通知或者征得他人的同意。但是如果甲租给丙的租期为4年，而抵押期限是3年。到了第3年债权人即抵押权人要行使抵押权，此时，承租人丙是否可以根据租赁合同，继续享有承租权？根据《物权法》第190条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故“先抵后租”的场合，抵押权优先于租赁权。即“先抵后租”时，抵押权行使不受租赁权的影响。(www.daowen.com)

又如，上述事例中，抵押权人乙实现抵押权，房屋承租人丙是否享有优先购买权？

根据《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有同等条件下优先购买的权利。因此，先抵后租，办理登记的抵押权虽然排除了“买卖不破租赁”的适用，但是房屋租赁合同的承租人在同等条件下，享有优先购买的权利。因为丙的优先购买权并不会对乙的抵押权实现（主要是变价数额）产生不利的影响。但如果乙在实现抵押权时，该房屋被丁购得，那么，甲丙之间的租赁合同对丁不发生效力，不能适用“买卖不破租赁”原则。因为此时适用“买卖不破租赁”原则会对乙的抵押权实现产生不利的影响。就上述事例而言，抵押权人乙在实现抵押权时，房屋承租人丙对该房屋在同等条件下，享有优先购买权。

②抵押权未办理登记

例如，甲以自己的汽车为抵押向乙借款10万元，双方签订抵押合同，但是没有办理抵押登记。之后甲将该汽车出租给丙。那么乙的抵押权是否优先于丙的租赁权？

根据《物权法》第190条的意旨，如果是未登记的抵押权，则不优先于租赁权，即仍适用所谓的“买卖不破租赁”原则。丙的租赁权优先于乙未登记的抵押权。抵押权人乙在租赁期间不得向丙行使抵押权。

（2）先租赁后抵押

例如，甲先租给丙，甲与丙签订了5年租期的租赁合同，甲丙之间形成房屋租赁合同关系，丙取得该房屋的承租权。之后，甲向乙借10万元，又以该房屋抵押，借款期限为3年，双方签订了抵押借款合同，丙办理了抵押登记，即甲与乙之间抵押权成立。那么，到了第3年，甲不能清偿借款，乙要行使抵押权，但丙的承租权期限还未届满，此时，乙行使抵押权，与丙行使租赁权发生冲突，两者谁优先？

根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前，抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。故在抵押合同与租赁合同均有效的前提下，丙的租赁权优先于乙的抵押权，其原理与“买卖不破租赁”一致。