以建筑物或者土地使用权等不动产进行担保的，抵押权从登记时设立（《物》第187条）。但是应该注意的是，不登记只是抵押权不成立，不影响抵押合同的法律效力，抵押合同从成立时生效。

具体而言，以下列财产抵押的，应当办理抵押登记，登记是抵押权成立的要件：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）正在建造的建筑物。

例如，甲向某银行贷款，甲、乙和银行三方签订抵押协议，由乙提供房产抵押担保。乙把房屋所有权证书交给银行，因登记部门原因导致银行无法办理抵押物登记。乙向登记部门申请挂失房屋所有权证书后，换得新的房屋所有权证书，将房屋卖给知情的丙并办理了过户手续。甲届期未还款。那么，乙应当向银行承担何种民事责任？如果丙代为向银行还款，是否可以向甲主张相应款项？(www.daowen.com)

根据《担保法解释》第55条的规定，丙与乙之间的抵押担保合同是有效的。乙未履行给银行办理抵押登记的义务，而是更换新房屋所有权证书将房屋卖给丙，构成违约。乙应向银行承担违约责任。此外，虽然根据《物权法》第187条规定，不动产抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但根据《担保法解释》第59条的规定：当事人办理抵押登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。因此，虽然乙未取得抵押权，但乙占有房屋所有权证书可以享有优先受偿权。因为丙代为向银行还款符合第三人代为清偿的构成要件：①代为清偿的债务允许第三人代为清偿，即具有非专属性；②无禁止第三人代为清偿的约定；③须经债权人同意；④须第三人具有为债务人清偿的意思。所以丙可代甲向银行还款，还款后丙可向甲主张相应款项。