【基本案情】

2011年，吉首市太丰房地产开发有限公司在与四原告相邻的土地上进行商品房开发。吉首市太丰房地产开发有限公司在修建楼房的过程中与四原告因通风、采光、日照发生相邻纠纷之后，原告将吉首市太丰房地产开发有限公司诉至该院，在该院的主持调解下，双方达成了《调解协议》。该《调解协议》第1条和第2条约定：（1）吉首市太丰房地产开发有限公司不得在与傅发文、付发忠、向东英、田满玉等房屋相邻处墙身开启窗户，现已开启的与傅发文、付发忠、向东英、田满玉房屋相邻处墙身的所有窗户，应自本协议签字之日起至吉首市太丰房地产开发有限公司所承建的房屋拆架之前自行封闭完毕；（2）吉首市太丰房地产开发有限公司不得以任何理由干涉四原告在现在宅基地上进行房屋的设计、修建，并保证其出售的商品房购房户不得以任何理由干涉四原告在现有宅基地上进行房屋的设计、修建，该项协议对购房户同样生效。此后，吉首市太丰房地产开发有限公司履行了该协议，并封闭了与四原告相邻的所有窗户。2012年3月8日，原告向冬英、田满玉、付发忠、傅发文发现被告孙丹向吉首市太丰房地产开发有限公司购买的一套7楼住房墙身与其相邻房屋的一侧开启了一扇窗户和一个抽油烟机的排气孔洞，四原告认为被告违反其与吉首市太丰房地产开发有限公司签订的《调解协议》，为此，原告向冬英、田满玉、付发忠、傅发文要求被告孙丹封闭与其相邻一侧开启的窗户和一个抽油烟机的排气孔洞，并要求被告承担诉讼费而诉至该院。

【争议焦点】

1.《调解协议》是否有效？

2.涉案纠纷是相邻关系纠纷还是地役权纠纷？

3.地役权可以单独转让吗？

【判旨】(www.daowen.com)

一审法院认为，物权的取得和行使，应遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。四原告与吉首市太丰房地产开发有限公司签订的《调解协议》是自愿、合法的基础上签订的协议，该协议系双方真实意思的表示，应视为合法、真实、有效的合同，依法成立的合同应受法律的保护。根据《调解协议》内容的约定，吉首市太丰房地产有限公司应封闭所承建的和平商业广场商住房与四原告相邻处墙身的窗户，且该项《调解协议》对新购房户同样生效。故该《调解协议》对新购房户应具有法律约束力，被告孙丹购买吉首市太丰房地产开发有限公司的一套房屋后未经四原告的许可，擅自开启与四原告相邻处墙身的一扇窗户和一个排气孔洞，其行为违背了四原告与吉首市太丰房地产开发有限公司的协议约定，未正确处理好相邻关系，损害了四原告的合法权益，被告孙丹在与四原告墙身相邻处开启的一扇窗户和一个排气孔洞应予封闭。四原告诉讼请求合理、合法，原判予以支持，故判决被告孙丹封闭在古丈县古阳镇和平商业广场七楼住房与原告向冬英、田满玉、付发忠、傅发文相邻墙身处的一扇窗户和一个排气孔洞。宣判后，孙丹不服，提起上诉。

二审法院经过审理判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

1.本案一、二审法院均认为吉首市太丰房地产开发有限公司与四被上诉人之间的《调解协议》是有效的，因为吉首市太丰房地产开发有限公司在修建楼房的过程中给四被上诉人的生活造成不便，在双方自愿的前提下，经法院主持调解，双方达成了《调解协议》。由于该份协议是太丰房地产有限公司和傅发文等四被上诉人协商的，双方都有完全的民事行为能力，能够认识自己的行为并知晓其行为所引发的法律后果，是适格的主体。同时该协议是在自愿协商的基础上达成的，且不存在违反法律法规规定的情形，也没有违反社会的公序良俗，属于双方真实的意思表示，属于合法有效的协议，对约定双方产生当然的约束力。故应当认可该协议的法律效力。

2.根据《调解协议》约定，吉首市太丰房地产开发有限公司不得在与傅发文、付发忠、向东英、田满玉等房屋相邻处的墙身开启窗户，当时吉首市太丰房地产开发公司已开启的与傅发文、付发忠、向东英、田满玉房屋相邻处墙身的所有窗户，应当自本协议签字之日起至吉首市太丰房地产开发有限公司所承建的房屋拆架之前自行封闭完毕。从该条款约定来看，是对太丰房地产有限公司的不动产利益进行约束，因此提升了四原告的不动产利益，即四原告在其不动产所在地居住的环境得以提升和保障，因此，从实质上看，双方签订的《调解协议》是一份关于地役权的约定。二审法院在判决书中明确了这一点（参见《物》第156条）。这一点一、二审法院对协议的性质认定有所不同。一审法院认为上诉人与四被上诉人之间的权益纠纷属于相邻采光、日照纠纷，是属于相邻权纠纷。但是，二审法院认为如果是相邻关系的话，其所涉及的相邻权属于法定权利，不需约定即已形成，但太丰房地产开发有限公司与四被上诉人之间的该份协议表明其对权益的处分是由约定形成的，应当属于地役权的范畴，换言之，二审法院认为，该协议在实质上已经满足了地役权合同需要书面合同的形式要件。故对本案的纠纷应当认定为地役权纠纷，而不是相邻采光、日照权益纠纷。

3.根据《中华人民共和国物权法》中对地役权的相关规定，地役权属于从属性权利，是以不动产的存在为前提设立的，与不动产之间具有不可分割性，因此不能超越不动产本身进行设立或处分。在本案中，吉首市太丰房地产开发有限公司和四被上诉人之间的对地役权的约定，在调解协议成立时地役权随之形成。地役权登记与否并不能影响地役权的成立，故地役权形成即对吉首市太丰房地产开发有限公司和四被上诉人产生地役权的法律效力。本案的上诉人以低于市场价的价格购买了太丰房地产开发有限公司开发的并且已经设置地役权的房屋，应当认识到该房屋可能存在的瑕疵；同时上诉人是吉首市太丰房地产开发有限公司的员工，其主张对该公司与四被上诉人之间的调解协议及约定事项并不知情，但并未提供充分的证据予以证明，应承担举证不利的后果。故本案中上诉人不能作为善意第三人，应当受到太丰房地产开发有限公司与四被上诉人之间对地役权的约定的限制。