如上所述地役权与租赁权、相邻关系都具有以他人不动产供自己不动产便宜之用的功能，虽然现代民法中“买卖不破租赁”是一般的原则，但是租赁仍只具备债的性质，相邻关系的规定仅在于限制所有权的范围，是属于最小限度不动产利用的调整，而地役权是物权，是用益物权的一种，其借助“物权性”可以稳固不动产利用关系，并通过登记制度还可以在其上同时创设内容不相排斥的多数地役权。故地役权主要有以下独特的功能：

1.具有利用供役地的功能

如地役权人得以享受供役地的通行权等。但地役权不得以供役地权利人积极从事一定行为为内容，例如拆除某构筑物等。这是地役权的传统功能之一。

2.具有禁止供役地权利人为某种使用的功能

地役权赋予权利人不允许供役地所有人在有负担的不动产上进行个别的行为的权利，虽然供役地所有人的这些行为，根据所有权的内容本来是允许的。这种地役权关系，不是地役权人自己使用需役地，而是根据地役权禁止他人在供役地上为某些行为。该功能具有以私法补充公法的功能。比如禁止在需役地前建造高楼等。这也是地役权的传统功能之一，该传统功能在市场经济发达的西方国家，其所具有的为他人的自由所作出的自由限制的性质，被充分利用，成为限制营业竞争自由的手段之一。^[1]但是，我国应该谨慎对待禁止供役地权利人为某种使用的功能的拓展，例如，如果一位律师或者医生在相邻不动产上设定不允许经营同类业务的地役权，这就只对律师或者医生本人具有利益，但对于作为需役地而言，并没有为其利用带来利益，因此从我国地役权理论来讲，这种情况是不能设定地役权，而只能根据个人需要通过协商，达成一致协议的债权方式来实现。因为我国现行的地役权制度，设立地役权是以能够为需役地带来利益为目的，而不仅仅是为需役地现在的所有人带来利益为内容，并在此范围内设定，这种利益在通常情形下也可以出现的将来利益。(www.daowen.com)

3.具有排除供役地权利人行使物上请求权的功能

通过契约形成物权相邻权，约定供役地权利人不得排放噪音、废水等，以支付一定的补偿金的方式来换取相邻不动产权利人的容忍义务。如甲工厂合法设立于A小区，但是甲工厂生产时会产生尚未超标的声响，但影响小区居住环境。这种场合A小区的居民可以通过支付足够的费用，限制供役地权利人的甲工厂的权利，即禁止其产生噪音。反之，工业企业也可以通过地役权的形式，买下相邻居民要求停止排放有害物质的权利。^[2]这样设定地役权负担的不动产权利人就再也不能行使防御权了。该功能实现的最大问题是，双方当事人就是否设立这种地役权以及支付多少费用为代价的交涉。

综上，事例一，是属于相邻关系纠纷还是地役权纠纷？不能仅仅从讼争双方当事人地理位置上相互毗邻或邻近来判断，而应以一方在行使自己所有权或使用权时，是否确有必要使自己的权利得到扩张，而另一方是否确有必要对需要扩张的一方提供必要的便利来认定。事例一中，甲乙之间协议约定，乙不得拆除房屋兴建高楼是在自己的土地上设定了负担，是对自己权利的行使设置了限制，而使甲权利得到了扩张和甲的不动产得到增值。但该便利是否确有必要呢？显然这种便利缺少必要性。丙购地兴建高楼的行为并没有影响到甲今后住户的通风采光，也不会影响其正常的生活起居，只不过是使其观看城市花园景色的视野受到阻拦，但并不妨碍作为商品住宅楼正常所需的基本要求。作为甲周围相邻的土地所有权人和使用权人，也没有必要为对方提供观看美景的便利和法定义务。

我国现行法律并没有要求一方为另一方“观景”提供必要的便利条件，法律也不可能把“观景”的权利赋予高层住宅的权利人。因此，“观景权”不属于相邻关系调整的范畴，但这也并不妨碍双方通过契约的方式设定。本事例中，甲乙双方正是通过约定方式，在乙的不动产上设定负担（不得建设高楼），从而保证了甲方业主的“观景权”和不动产经济价值的提高。事例一中，双方约定的10万元并不是甲侵害了乙的相邻权而给予乙的补偿，而应为地役权向乙支付的对价。故事例一中，甲乙双方约定的协议具有设立地役权的内容和意图，那么当事人是取得合同债权还是物权呢？根据我国《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立，但如果当事人没有向有关机关登记则不得对抗善意第三人。事例一中，甲乙双方虽然订立了具有地役权内容的合同，但因为未登记，甲虽然取得地役权这种类型的物权，但是不具有对抗善意第三人的效力。因此甲房地产开发公司只能基于合同要求学校乙承担违约责任，而无权要求丙房地产开发公司停止兴建高楼和承担侵权责任。