1.宅基地使用权作为一种在集体土地上设立的无偿取得的用益物权，具有社会保障、社会福利性质，因此在宅基地使用权消灭时，在符合法律规定的情况下，对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地（《物》第154条）。

2.宅基地使用权绝对消灭时，宅基地上的住宅及其附属设施的所有权转归集体经济组织享有。

【注释】

[1]例如，广西壮族自治区防城港市中级人民法院（2011）防市民一终字第193号：法院认定农村集体组织成员无权将宅基地使用权转让给城镇户口人员，因此两者之间签订的转让合同无效。北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第165号白宏杰与张振忠等宅基地使用权纠纷上诉案：一二审法院均以白宏杰系非农业城镇居民，不享有对北京市房山区×××丁各庄村宅基地使用的权利；白宏杰与张振忠转让宅基地的行为违反了相关法律的强制性规定，双方签订的《转让协议》无效。但是也有的法院对此持不太相同的态度：《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民—[2004]4号）：农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

[2]【法宝引证码】CLI.C.87302，陈雪诉樱桃郭村七组收回划给其使用的宅基地侵犯宅基地使用权和侵犯财产所有权纠纷案。(www.daowen.com)

[3]《农村的土地和住房也可以拿来做房产抵押贷款了》，http：//www.fangjinsuo.com/zixun/show－13－1640－1.html.

[4]实际发生的案例有：山西省忻州市中级人民法院（2012）忻中行终字第31号（2012年7月16日）薛万田诉忻州市忻府区人民政府土地行政登记案。本案裁判的焦点主要有两点：一是宅基地使用权是否可以由农村集体组织以外的成员继承；二是人民政府在颁发宅基地使用证时，应进行实质性审查还是只进行形式性审查。我国《宪法》第十三条第二款规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”《继承法》明确规定，公民的房屋是公民个人的合法财产，可以作为遗产予以继承。也就是说，宅基地上的房屋是可以继承的，根据“地随房走”的原则，公民继承了房屋当然可以使用房屋所占的宅基地。因此，事实上在集体组织内部，宅基地使用权得以“继承”。另外，在国土资发[2008]146号《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》第三条第一款规定：“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。”可以看出，农村宅基地使用权可以继承，在法律上是受支持的。由于此种“继承”只在农村集体组织内部进行，所以长此以往，不会造成农村土地资源的流失，也不会对农村住宅的管理造成混乱。但在农村集体组织成员丧失其农村集体组织成员主体资格以后，是否还拥有宅基地使用权的继承权就成为另外一个核心的问题。2011年，《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的出台，对此问题作出了肯定性回答：“非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’，宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准，依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’。”http：//www.pkulaw.cn/case/pfnl_120454818.html？match＝Exact。

[5]陶钟太朗、杨环：《继承法视域下的宅基地使用权——困局与破解》，载《中国土地科学》2011年第7期。

[6]参见陈小君、高飞、耿卓、伦海波：《后农业税时代农地权利体系与运行机理研究论纲—以对我国十省农地问题立法调查为基础》，载《西北政法大学学报》2010年第1期。