宅基地是农民的安身立命之所，其对农民而言重要性不言而喻。为了保障社会安定、经济的稳定和建设和谐社会，我国《物权法》《土地管理法》《担保法》等法律法规以及一系列国务院的有关政策等，在传统上均禁止宅基地使用权在集体经济组织外的流转。即宅基地使用权不得向集团经济组织之外的第三人买卖、赠与、投资入股、抵押等。根据现行《担保法》《土地管理法》等规定，农村贷款不得以宅基地为抵押。宅基地使用权虽然在农村是一笔财产，但无法为农民进城创业提供融资。但是，党的十八大和十八届三中全会、四中全会之后，国务院为了农民的利益和农村的发展，希望通过盘活农村土地资产，增加农民财产性收入渠道，于2015年印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》）。根据该《意见》，一是赋予土地承包经营权、宅基地使用权抵押融资功能。二是推进农村金融产品和服务方式创新。在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度。三是建立抵押物处置机制。允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物，完善抵押物处置措施。四是完善配套措施。试点地区要加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证，建立完善农村土地产权交易平台，建立健全农村信用体系。五是加大扶持和协调配合力度。在货币政策、财政政策、监管政策、保险保障等方面，加大扶持和协调配合力度。据统计，近年来，包括北京、四川、湖南等地陆续有金融机构启动两权抵押贷款业务。目前包括四川、江西、山东、河南等，全国已有超过20个省份的相关地区正在开展试点。截至2015年6月，赣南已发放农房抵押贷款177笔，共3165万元。该县还明确了“贷款户数3000户，贷款金额1亿元”的放贷目标。^[3]

非集体经济组织成员是否可以继承宅基地使用权？在司法实践中是一个非常棘手的问题。

如某村农民李某夫妇婚后育有甲、乙、丙、丁四个子女，甲、乙、丙为三兄弟，丁最小为妹妹。四个子女出生后，1990年李某申请到本村一处宅基地并建成房屋四间，剩余一间宅基地尚未建屋。甲于2001年结婚，婚后育有一子一直居住在老屋内，乙于2003年结婚后分户并申请同村一处宅基地建房安居。丙于2000年考上大学后在城市落户，丁于2005年嫁至邻村，户口同时迁出。2012年，甲与妻子、儿子将户口迁入城镇，但甲仍长期居住在老屋。2014年，李某妻子与李某先后病故，乙于2016年向甲提出要求分割房屋，丙、丁声称自己亦有份额，后各方协商不成，乙于2016年6月诉至法院要求确认三间房屋及一间宅基地的遗产继承份额。试问：李某夫妇不动产遗产应该如何分割呢？甲、乙、丙、丁是否享有宅基地使用权的继承权呢？^[4]

李某夫妇1990年申请的宅基地为户内全体成员共有，其上所建四间房屋亦为全体户员共同共有。乙因户口迁出申请到另一处宅基地；丙因落户城市，不再是农村居民；丁因嫁至邻村，户口迁出；2012年，甲与妻子、儿子迁户至城镇，已经失去原农村户口，故，甲、乙、丙、丁均不再享有原宅基地及其上房屋的共有权利。2014年李某夫妇去世之前，原宅基地及其上房屋为李某夫妇共有，但该共有并非婚姻法上的夫妻共同共有，因为该共有的基础是由家庭共同生活关系产生。按照共同共有的法理，家庭关系存续期间，成员不得请求分割共有财产，因而，宅基地使用权的共同共有关系就存续。家庭个别成员的死亡，不会导致家庭的消亡，也就不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额，也就无所谓被继承人的个人财产一说。进而言之，只有当户内成员都不在世时，讨论宅基地使用权的继承问题才有意义，因为此时已经出现继承法上的个人财产。本事例中，其他户员均已迁出，原户内只剩李某夫妇两人，他们去世后，原属他两人共有的宅基地使用权和宅基地上的房屋能否被继承，我国现有法律未明定宅基地使用权能否继承。如果可以被继承，则应当如何进行？(www.daowen.com)

农村宅基地使用权的原始取得具有一定的福利性质，与取得人的身份性相联系，且规定了“一户一宅”，这是基于初始公平的考虑。现行法律和制度出于保障农民利益而限制宅基地使用权的身份属性和流转性具有正当性，但是过于强调其保障意义，而忽略宅基地使用权作为用益物权的财产权性质，这是这一制度设计的弊端，也是造成宅基地继承问题的根本原因。

第一种观点为“否认继承说”，与上述案例的判决意见持相同观点，认为宅基地使用权具有一定的人身依附性，其取得需要主体符合特定的身份，即本集体经济组织成员。因此，非本集体经济组织成员无权继承宅基地使用权。第二种观点被称为“可以继承说”，理由同上述第三种情形中的支持者观点。第三种观点为“有限继承说”，此种观点认为，宅基地使用权不能继承，但是建造在宅基地之上的房屋可以继承，不过由于宅基地使用权无法继承的原因，被继承之房屋所有权有存在期限，即在不能对房屋作任何修葺的前提下，房屋之自然存续时间。^[5]

房屋所有权与宅基地使用权作为物权法上的两类权利，之间的冲突既然仅仅依靠物权方面的制度去调整是无法得到有效解决，不如将债权机制引入到继承关系中。具体解决方法如下：如果宅基地之上已经不存在房屋，则无论是不与被继承人共同生活且不符合宅基地申请条件的集体组织成员，还是非本集体组织成员，对于宅基地使用权一律不得继承。如果宅基地之上仍然存在具有使用价值的房屋，则上述两类特殊主体都可以享有继承权，但需要缴纳一定的合理费用。准予继承宅基地的原因是《继承法》对房屋的保护以及“房地一体”的特点。但如果允许无偿使用，于情于法都不合理。鉴于此，继承人可通过支付一定的费用以获取继续使用宅基地的权利，以此符合民法的公平原则。对于不与被继承人共同生活且不符合宅基地申请条件的集体组织成员，对其“宅基地的面积超过省、自治区、直辖市规定的标准”的部分向集体组织支付合理的费用；非本集体经济组织成员继承人对继承所得的房屋所占的宅基地，也要支付合理的费用。一般认为，影响宅基地使用权人缴纳费用的因素主要包括继承人的身份、获得宅基地使用权的原因、宅基地使用权与房屋在交易价格中所占比重、宅基地面积与规定的人均占有面积之间的关系等。具体的可衡量该地区的经济发展水平和农村集体土地的经济价值，由本地方设立基本标准，允许当事人在一定范围内协商。农村集体经济组织则可以用这笔费用改善村民的福利，以此弥补宅基地福利功能受限后对农村集体经济组织带来的利益损失。^[6]