【基本案情】

上诉人宁海县某精雕工艺厂因与被上诉人杨某建设用地使用权纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2012年7月8日作出的（2011）甬宁民初字第1275号民事判决，向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉。该院于2012年8月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

2002年10月21日，被告前身宁海县城关佛像雕塑厂与宁海县经济开发区新兴工业园区管理处签订《供地协议书》。2003年8月4日，宁海县发展计划局以宁计（2003）197号文件批准宁海县某精雕工艺厂新建厂房3200平方米，用地面积为2672平方米，建设期限至2004年6月底。2003年8月15日，宁海县规划局向被告核发了建设用地规划许可证。2003年10月19日，被告宁海县某精雕工艺厂与宁波宏昌建筑工程有限公司签订了建设工程施工承包合同，将坐落在宁海县新兴工业园区C区的办公楼、厂房工程承包给宁波宏昌建筑工程有限公司施工。2003年12月1日，被告宁海县某精雕工艺厂与宁海县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，取得坐落在宁海县新兴工业园区C区用地面积为3640平方米的工业用地使用权。2003年12月15日，原、被告签订《协议书》，约定被告将出让取得的坐落在宁海县新兴工业园区C区的工业建设用地毛地5.46亩，其中2.653亩分割给原告杨某使用。原告杨某已于2002年10月21日、2003年8月13日支付被告人民币440000元，又于2004年2月10日支付被告围墙款35000元，合计人民币475000元。2004年5月28日，被告获得宁国用（2004）第0043457号国有土地使用证，证载使用权面积为2600平方米。2004年6月底，上述厂房建成。2004年底，被告将综合生产装配车间交付给原告使用。2006年6月16日，原告为申报注册企业曾与被告签订一份房屋租赁协议。2007年1月8日，原告成立了宁海县精诚木业装饰工艺厂。2009年2月24日，被告向原审法院起诉，要求：1.依法确认宁海县某精雕工艺厂、杨某于2003年12月15日签订的土地使用权分割协议无效；2.依法确认宁国用（2004）第0043457号国有土地使用证合法有效及土地使用权范围内的厂房归宁海县某精雕工艺厂所有；3.依法判令杨某限期腾退使用的厂房。该纠纷经宁波市中级人民法院（2009）浙甬民二终字第552号判决、浙江省高级人民法院（2010）浙民提字第54号案件审理后，确认双方签订的协议书有效，驳回了宁海县某精雕工艺厂的诉讼请求。

另查明，以上工业用地，室外内天井部分除东侧未浇水泥地坪部分地面以外，均存在高低落差，界线明确（内天井中高低交界线以南现打了砖墙），高低交界线以南地面较低部分及高低交界线向东延伸至铁栅栏的延伸线以南部分由原告使用，高低交界线以北地面较高部分及高低交界线向东延伸至铁栅栏的延伸线以北部分由被告使用。室内部分，以东西朝向房屋自北向南第七间与第八间分隔墙墙中线为界，界南由原告使用，界北由被告使用。厂房外围空地，以上述第七间与第八间分隔墙墙中线向西延伸线为界，界南由原告使用，界北由被告使用。

原审原告杨某于2011年8月23日诉至原审法院，请求依法判令：被告立即将2003年12月15日签订的土地使用权分割协议中，属于原告所有的土地使用权过户给原告。

【争议焦点】

1.原告与被告签订的建设用地使用权转让合同是否有效？

2.建设用地使用权是否适用诉讼时效？

【判旨】

原审法院经审理认为：原、被告签订的土地使用权转让协议书系双方的真实意思表示，该协议已经生效，法律文书确认有效，双方应全面履行。上述土地使用权，原、被告已划界实际占有使用，界线明确，故原告要求被告协助办理其占有使用部分国有土地使用权的过户手续，于法有据，予以支持。被告认为原告起诉已超过诉讼时效，依据不足，不予采纳。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条之规定，作出如下判决：被告宁海县某精雕工艺厂限于本判决生效后30日内，协助原告杨某办理宁国用（2004）第0043457号国有土地使用证登记范围内属于原告所有的国有土地使用权的过户手续。过户范围：室外内天井部分为高低落差分界线（内天井中该界线以南现打了砖墙）以南地势较低部分及高低交界线向东延伸至铁栅栏的延伸线以南部分，室内部分为东西朝向房屋自北向南第七间与第八间分隔墙墙中线以南部分，外围部分为东西朝向房屋自北向南第七间与第八间分隔墙墙中线向西延伸至围墙的延伸线以南部分。本案受理费15600元，由原、被告各半负担。

收到一审判决书后，原审被告不服判决，向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉。

二审法院通过审理认为：双方当事人于2003年12月15日签订的《协议书》合法有效，双方均应按约履行。该协议实为土地使用权转让协议，且在履行过程中，双方当事人已划界实际占有使用，界线明确。原审法院据此判决上诉人协助被上诉人办理宁国用（2004）第0043457号国有土地使用证登记范围内属于被上诉人所有的国有土地使用权的过户手续，并无不当。本案是物权纠纷，依法不适用诉讼时效的规定。根据相关法律规定，驳回上诉，维持原判。

【评析】(www.daowen.com)

第一，所谓建设用地使用权也就是指建设用地使用权人对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，并享有在该土地上建造、经营建筑物、构筑物以及其他附着物的权利。建设用地使用权作为用益物权，是财产权的一种，因此原则上是可以流转的。根据我国《物权法》规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让，只是当事人必须签订书面的转让合同，并向有关登记机关申请变更登记（第143、144、145条）。这里要注意的内容是建设用地使用权转让合同与变更登记的效力是分别独立的。建设用地使用权转让合同有效成立后，未经变更登记的场合，仅是使用权不发生变更，但该转让合同是有效的，当事人有权要求相对方履行转让合同的义务。

本案中原告在与被告签订讼争的建设用地使用权的转让合同前，已经合法取得该建设用地地使用权。根据现行相关法律法规原告可以转让其享有的建设用地使用权。原告与被告基于自愿并在协商一致的基础上，签订书面转让建设用地使用权的合同之时，没有违反国家强制性及禁止性法律规范，同时亦无证据证明当事人之间存在有《合同法》第52条规定的一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，或者恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等无效情形。因此原、被告之间签订的关于涉案的建设用地使用权的转让合同是有效的，双方应该依约履行各自的义务。根据《物权法》第139条规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。根据该条的规定，建设用地使用权以登记为成立的必要条件，只有经过法定的登记手续，才设立该物权。因此，仅通过签订建设用地使用权转让合同，尚没有完成建设用地使用权权属的转移，只有履行了变更登记手续，将新的权利人记载在不动产物权登记簿上，不动产物权的变动才发生法律效力。所以二审法院认为，原审法院判决上诉人协助被上诉人办理宁国用（2004）第0043457号国有土地使用证登记范围内属于被上诉人所有的国有土地使用权的过户手续，并无不当。

第二，用益物权是物权，是以对物的使用并获取收益为目的的权利，而诉讼时效针对的是请求权。因此本案是关于物权的纠纷，不适用有关诉讼时效的规定。

【注释】

[1]刘家安：《物权法论》，中国政法大学出版社2009年版，第163～164页。

[2]建筑物是指定着于土地之上下，具有顶盖、墙垣，足以避风雨可以供起居出入的构造，地下室也包括在内。

[3]但《日本民法》第265条规定：地上权人有于他人土地上以所有工作物或者竹木为目的，二使用该权利。《日本民法》第242条规定：不动产之所有人，将他物附合于该不动产者，取得该物之所有权。但他人因权原而使该物附属之者，其权利仍可存在。因此日本的地上权还及于林木。

[4]《土地管理法》第54条。

[5]【法宝引证码】CLI.C.1174152，海宁市人民法院（2009）嘉海民初字第2022号杭州经济技术开发区慧龙塑料机械有限公司诉海宁苏拉纱线有限公司、海宁市白领氏皮业有限公司建设用地使用权纠纷：【基本案情】2008年7月2日，原告与两被告签订土地使用权预转让协议（简称预转让协议）1份，约定苏拉公司将位于海宁市长安镇凯悦纺织东侧12亩土地的使用权转让给原告，转让价格为每亩26万元。原告于协议签订后的5天内向苏拉公司支付总金额的20%作为定金。原告在取得施工许可证后的3天内支付总金额的60%。双方同时对费用结算及违约责任等作了约定。并明确“本协议目前先予以签订，待按国家规定投资额达到25%时，按法律规定办理土地使用权分割手续”。同月8日，原告与苏拉公司又签订土地使用权预转让补充协议（简称补充协议）1份，对双方的权利义务作了进一步的明确。2008年7月14日，原告将624000元定金电汇给苏拉公司，苏拉公司于7月18日出具收据1份，确认其已收妥上述定金。2008年11月17日，苏拉公司按照预转让协议约定向原告交付了建设工程施工许可证。同月21日，苏拉公司催促原告支付约定的1872000元。次月16日，原告向苏拉公司回函，认为双方签订的两份协议均为无效，提出不再履行上述协议，并请苏拉公司返还其支付的定金624000元。12月24日，苏拉公司向原告回函，指出双方签订的预转让协议合法有效，原告的行为已构成违约，并再次促请原告支付1872000元。嗣后，原告既未支付上述款项，也未作答复。法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同，根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定属于无效合同，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》明确规定：“《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。因此，双方当事人签订土地使用权预转让协议时，转让的土地虽未达到25%以上的投资，但未违反法律强制性规定，只要该协议为双方当事人真实意思的表示，就应当确认有效。

[6]【法宝引证码】CLI.C.8317372，梁昌运与霍邱县人民政府国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案。

[7]因为从我国现有的法规体系来看，并未绝对禁止集体建设用地使用权的流转，法律允许其有限制的流转。具体而言，《宪法》第10条第4款规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《土地管理法》第2条亦规定：“土地使用权可以依法转让。”《土地管理法》第63条的但书部分允许企业因破产、兼并等情形致使集体建设用地使用权发生转移。该条规定说明《土地管理法》原则上不允许集体所有的土地使用权流转用于非农业建设，但其又为集体建设用地使用权流转设定例外条件。上述规定主要是针对农用土地使用权而言的。《土地管理法》第63条的规定实际上是为集体建设用地使用权流转提供了活动空间，流转并未被禁止。

[8]2016年4月，温州部分住宅土地使用权年限到期或者即将到期，居民需要再缴纳30万元才能“续期”的消息不胫而走，引发了全民对建设用地使用权期限的关注。在温州事件中，根据立法法对于立法权限的规定，地方政府及其部门应该无权解释《物权法》，因为其涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人民代表大会制定。

[9]【法宝引证码】CLI.C.1057853，（2012）浙甬民二终字第441号，宁海县某精雕工艺厂与杨某建设用地使用权纠纷上诉案。