【基本案情】

本案原告为绳×1、绳×2、关×、关××，被告为绳×3。绳×与裴×系夫妻关系，两人育有三子三女，分别为绳×5、绳×1、绳×4、绳×2、绳×3、绳×6。绳×4与关××系夫妻关系，育有一子关×。绳×于2007年1月9日去世，绳×4于2008年12月2日去世。绳×6于1964年去世，其未结婚亦未生育子女。根据之前的有关法律文书，已经确定位于北京市朝阳区金盏乡沙窝村×号院内的北数第一排北房中西数第一、二、三间以及西厢房两间归绳×1、绳×2、绳×3、关×、关××共同共有。裴×享有位于北京市朝阳区金盏乡沙窝村×号院内的北数第一排北房中西数第一、二、三间以及西厢房两间居住权。2011年5月，绳×1、绳×2、绳×3、关×、关××提起诉讼，要求北京朝阳区人民法院对涉案七间房屋所有权进行实物分割。即确认位于北京市朝阳区金盏乡沙窝村×号院内的北数第一排北房中西数第一、二、三间归绳×1所有，西厢房二间归绳×2所有。被告辩称：“（2011）朝民初字第17496号民事调解书虽然对部分房屋的所有权进行了确认，但是当时是为了绳×1、绳×2迁入户口使用，并不是所有权意义的分割。我是涉案宅基地的使用权人，对于四原告主张判决书主文以外的房屋，我认为法院未判决共同共有，因此不同意进行分割。鉴于四原告均为城镇户口，不享有在农村宅基地上建房的权利，故请求涉案七间房屋全部归我所有，我给付其他人房屋折价款。”2011年6月16日，绳×3向法院提交了绳×1、绳×2、绳×3、关××签订的协议。

【判旨】

北京朝阳区法院认为，位于北京市朝阳区金盏乡沙窝村×号院北数第一排北房西数第四间、北数第二排北房两间、东厢房三间、门道一间系绳×1、绳×2、绳×4、绳×3共同出资所建，虽然在出资时绳×3少出资了2000元，但是当时其他人未表示异议，因此涉案房屋为绳×1、绳×2、绳×4、绳×3共同共有。

绳×4去世后其应当享有的份额由其继承人关××和关×享有。共有人可以协商确定共有物的分割方式，达不成协议的，共有的不动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物分割。

本案涉及院内大小房屋七间，每间房屋的大小面积各不相同，每人享有的份额不能单独核算到整间房屋，难以进行实物分割且分割后会减损其价值，且本案当事人均不同意将自己应当享有的份额折价给其他人，因此共有人要求实物分割其共有物的请求，本院难以支持。故北京朝阳区法院判决：驳回原告绳×1、绳×2、关××、关×要求对位于北京市朝阳区金盏乡沙窝村×号院内北数第一排北房西数第四间、北数第二排北房两间、东厢房三间、门道一间进行实物分割的请求。

【争议焦点】

如何确定共同共有物分割方式？(www.daowen.com)

【评析】

我国的司法实践形成的共有物分割方法主要有三种：实物分割、变价分割和作价补偿。

（1）实物分割是指在不影响共有物的使用价值和特定用途时，对原物根据各共有人的份额进行物理性分割，然后进行分配。例如甲乙两人共有两套房子，或甲乙共有大米50吨，即可采取实物分割的方式，每人分得1套房子或数吨粮食。

（2）变价分割是指将共有物变价，然后将价款根据共有人各自份额分配。如果采取实物分割将会改变共有物的性质、减损共有物的使用价值和用途，例如甲乙共有1头耕牛或者1台机床时，应当将共有物进行拍卖或者变卖，然后对所得价款进行分割。还有一种情形，也适用变价分割的方式，即各共有人都不愿接受共有物，这时也可采取将共有物出卖，分割价金的方式。例如甲乙两人共有20根原木，实物分割是可行的，但甲乙两人都不愿接受，因此只能先将20根原木变卖，然后对所得价金进行分割。

（3）作价补偿是指特定共有人买受取得不可分共有物，该共有人向其他共有人支付与各共有人份额相当的价款。换言之，一般是在面对不可分割的共有物或者分割将减损其价值时，如果共有人中的一人愿意取得共有物，可以由该共有人取得共有物，并由该共有人向其他共有人折价赔偿。

本案是关于共同不动产的分割，审理法院首先确认了当事人的分割请求权，但是由于标的物的特殊，法院认为涉案房大小共七间，每间房屋的大小面积各不相同，每人享有的份额不能单独核算到整间房屋，难以进行实物分割且分割后会减损其价值，且本案当事人均不同意将自己应当享有的份额折价给其他人，也就是作价补偿的分割方式行不通。因此驳回原告对共有不动产的实物分割请求。但笔者认为，审理法院的判决理由不足以支持其判决。因为《物权法》第100条第1款关于共有物分割方式是采取递进式的规定，即首先尊重共有人的意思自治，在没有协议的情况下，法律才规定可以实物分割的采取实物分割，如果难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。也就是说实物分割困难，共同利用不可能的情况下，法院必须要采取合法措施和方式，例如通过拍卖方式，定纷止争，防止共有人之间矛盾激化，保证社会安定和谐，而不是简单地驳回原告要求分割不动产共有物的诉讼请求。