在相邻不动产之间，如果一方不动产处于邻人的不动产包围之中，与公共道路不相通，以致其非经过邻人不动产不能为通常使用的，从《物权法》角度考虑，可以以他人的不动产为通道加以使用的原有相邻不动产通行权（《物》第87条）与通行地役权（《物》第156、159条）。前者为所有权相互间利用调整的相邻关系的内容之一。而后者则是用益物权的一种。

通行权未必有排他性利用的必要，通例应该是不动产所有人也可以作为通道使用。一旦设定租赁排他性利用权，虽然出租人也不能作为通道使用，但出租人应该也可以设定可以作为通道使用的租赁权。

1.相邻土地通行权的特征

结合对事例一与二的分析，探讨行使相邻不动产通行权应该具备哪些条件。

（1）袋地性

首先第一个问题是，由于作为必要通路的不动产（如事例中的A座房子）是袋地或者准袋地，所谓“袋地”是指被他人不动产包围，与公路绝对无法联络，致使无法正常使用的不动产。而准袋地则是指通行困难的不动产。我国《物权法》第67条仅规定，在“必须”利用相邻土地的场合，才可以行使通行权，但没有言及这些不动产的所有人是谁。所以周围的不动产不是只有都是他人不动产的情况，如事例一的情形，周围的不动产的一部分属于袋地所有人所有的不动产的情况，是否也可以作为袋地享有在相邻他人不动产上的通行权？相邻通行权是在法律上当然可以在他人不动产上通行的权利，由于让相邻不动产所有人受到很大的牺牲，所以只有在被他人不动产包围，不通过他人不动产通行就到达不了大路的情况，才必须要承认相邻不动产通行权。所以如果通过自己所有的其他不动产可以通往大路，则不属于袋地，不能承认其利用他人不动产的通行权。

如事例一，应该否定A座房屋的袋地性，即将自己所有的不动产中的一座没有面向大路的不动产租赁给他人，剩余部分不动产自己使用的，即使所有人与承租人之间事先对通行没有特别约定，所有人对承租人基于租赁作为租赁义务的一部分内容，剩余部分的不动产应该负有与该租赁合同的目的相适应的让承租人通行的义务，所以该出租的房屋A不能称为袋地。基于上述理由，在事例一中，一方面，乙基于租赁合同可以向甲行使以B座房屋作为通行的通行权，甲负有让乙使用其B座不动产作为通道的义务；另一方面，乙则不能向丙主张相邻不动产的通行权。

又如，事例二，则不能采取与事例一相同的处理方法。即在A座房屋租赁之前，丁已经向甲租赁了B座房屋，在那个时点，A座房屋是利用C座房屋作为通道通行，所以不能简单地说，此后甲将C座房屋卖给丙，所有人甲产生了必须重新以B座房屋作为通道让乙使用的义务（所以承租人的丁也负有该义务）。而应该认为，从乙承租A座房屋当初开始，应该就已经预定了以C座房屋为通道通行，即使在甲将C座房屋卖给丙之后，该通行权也可以向成为新的所有人的丙主张。为此作为法律构成，虽然可以认为丙继受甲对乙负有的租赁上的义务（让乙通行C座不动产），但以A座房子作为袋地，从而承认其不动产通行权的方法更为实在。但是，乙是否应该向丙支付补偿金是一个难题。

关于事例二，一方面，不论到此为止是否可以无偿通行，由于甲向丙转让C座房屋，而产生让乙支付补偿金的义务，对乙而言有点残忍。另一方面，不知道通行权存在的丙必须要忍受乙无偿通行，对丙而言也是有点残酷。其结局是，由于从丙取得C座房子以前开始，乙就由C座房屋通行，所以应该理解为A座房子的承租人乙享有利用C座房屋通行的权利。据此，丙所蒙受的损失，应该通过向甲追究卖方的担保责任来得到补偿。

（2）通行权人

通行权人是指享有相邻不动产通行权的袋地所有人或者使用人。袋地的使用人主要是指承租人。但是袋地使用人即承租人是否可以为通行权人存在争议。袋地使用人可以为通行权人的理论主要有两种：

①袋地利用人代位行使所有人的通行权；②有的学者认为，袋地利用人可以自己直接享有通行权。因为广义上，不仅承租人，即使是单纯占有人也必须要有最低限度的道路通行。该见解是建立在承认占有诉权的前提下。但学者认为，只有具有对抗效力的租赁权人才能行使通行权，单纯仅有占有权的租赁人不享有通行权。其理由是行使通行权的相当于行使需役地妨害排除请求权。此处具有对抗效力的租赁权是指有登记的或者有以承租人名义登记的建筑物。

2.通行权的内容

虽然承认相邻不动产通行权，但怎样的内容是通行权被承认呢？《物权法》第92条只是简单抽象规定，不动产利用人因通行等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予补偿。没有规定具体的内容。利用相邻不动产通行，一般都会对相邻不动产的权利人造成损害，特别是在相邻土地上开路的情况下，损害是避免不了的，享有通行权的人必须给予赔偿。《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》规定：“一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。”例如，袋地所有人或者使用人不得要求相邻不动产给予的通行道路要可以开汽车，而是根据当地的习惯等以能够满足一般人的日常需要即可。因此造成损失，应当给予适当的补偿，应该补偿多少主要是根据当地的习惯和行政管理的规定。(www.daowen.com)

3.以案说法^[7]

【基本案情】

原告凌添发与被告凌成添是同一个自然村的村民。2009年农历十月初二，被告凌成添没有办理报建手续将原旧房拆除建新房，于2011年10月建成，2012年入住新房。并在新房的前方砌围墙。在其房边有条道路，供村中8户人出入，也是唯一通道。2013年农历十二月二十九日，原告凌添发及村民等人对被告凌成添所砌围墙拆开3米宽的口，引发双方的矛盾。纠纷经大塘村委会和贝墩镇维稳中心调解无效。2014年7月16日，原告凌添发向法院提起民事诉讼，请求法院依法判决被告拆除强占公用道路堵塞村中乡邻的唯一通道的围墙，保证道路行人车辆畅通。被告辩称其没有强占并堵塞公用道路。一审法院经过审理认为，被告凌成添在没有建设许可和报建手续的情况下拆除旧房建新房的行为涉嫌违法，建房的过程中未经村民协商占用村中道路，是侵权行为。对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必要通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。而被告在建房时将原村中的道路从被告凌成添新房的右边移至新房的左边。但结合本案的实际情况和现状及原告的请求应予准许被告另开通道，根据当前的要求和发展趋势实行村村通公路的要求，该道路应以能通过车辆为标准，对该自然村的发展较为有利。所以一审法院判决：被告凌成添位于和平县贝墩镇大塘村委会冷水村新建的房左边道路中应留出3米宽的道路供村民通行等。

被告凌成添不服原审判决，上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求等，其主要理由是（1）原审未查清道路历史及现状，属于主要事实不清。原审判决未查清“村中道路”的由来，认定“在建房时将原村中的道路从被告凌成添新房的右边移至新房的左边”与事实不符。（2）原审判决上诉人应在新建房屋左边余坪中留下3米宽供村民通行，缺乏事实与法律依据。

【争议焦点】

1.被告凌成添所建房屋及围墙是否妨碍了原告的通行？

2.原告等的通行权的内容应该如何确定？

【判旨】

二审法院通过审理查明，原审查明的事实除认定凌成添“在建房时将原村中的道路从凌成添新房的右边迁移至新房的左边”有误外，其他认定的事实属实。上诉人凌成添房屋左边的道路并未堵塞，没有妨碍被上诉人凌添发通行。该道路并非村道，亦没有证据显示道路原本宽有3米，或足以通行大型车辆。同时，被上诉人凌添发对该道路的宽度所作的陈述亦前后不一致，本院难以采信。因此，对于被上诉人凌添发起诉请求上诉人凌成添排除妨碍，保证道路行人车辆畅通，本院不予支持。

综上，二审法院判决撤销广东省和平县人民法院（2014）河和法民一初字第278民事判决。

【评析】

本案一二审的判决截然不同。其焦点主要集中在被告新建的房屋是否妨碍了原告的通行。一审法院认为，被告凌成添在没有建设许可和报建手续的情况下拆除旧房建新房的行为涉嫌违法，建房的过程中未经村民协商占用村中道路，是侵权行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第101条，对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必要通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。本案的实际情况和现状及原告的请求应予准许被告另开通道，根据当前的要求和发展趋势，该道路应以能通过车辆为标准，对该自然村的发展较为有利。因此，该道路以3米宽较为合适。故一审法院支持原告的诉讼请求。

二审法院在审理过程中，认为在上诉人没有承认、被上诉人也不能提供证据证明凌成添将房屋右边的道路迁移至房屋左边的情况下，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。并且上诉人凌成添房屋左边的道路并不属于村道，仅为日常供部分村民通行的道路。被上诉人凌添发主张争议的道路属村道，且一直可以通行车辆，但未能提供充足的证据予以证实。在二审期间，二审法院通过实地调查等方式，确认上诉人凌成添房屋左边的道路现在保持畅通，并未堵塞或存在通行障碍。至于被上诉人要求涉案通道应留3米，缺乏相应的理由和证据。所以二审法院判决撤销一审法院的判决。