管理权是建筑物区分所有人作为整栋建筑物所有人对共有部分的管理所享有的权利。它是基于区分所有人在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离所形成的共同关系而产生的，只在区分所有之建筑物存在，该种共同关系就会存续，因而管理权是一种继续性的权利。其构成区分所有权中之“人法性”因素。我国《物权法》第75～78条对此有专门的规定。

对于建筑物专有部分之外的共有部分的管理等问题，是现代城市在商业住宅建设发展过程面临的一项新问题，例如，目前不少建筑物的建设用地使用权的“大限”尚远，但业主共有的某些设施可能已经“寿终正寝”了。^[10]对于这些共有的资产应该如何管理，根据《物权法》第76条规定，对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意即可。换言之，对于建筑物的共有部分，应该由业主共同管理，例如电梯等。

业主对共有部分享有的管理权可归纳为：①表决权。即有权参加全体所有人的集会，对大会讨论事项进行投票表决。②制定规约权。③选举、罢免权，即任免管理者并监督其工作的权利。④请求权。如请求召集大会的权利、请求收取共用部分应得之利益、请求停止违反公共利益之行为等。业主的管理权一般是通过业主大会或者业主委员会来行使。

1.业主大会与业主委员会

（1）业主大会与业主委员会的性质。业主大会是全体业主进行集体决策的自治性组织，全体业主均有权利参加并在业主大会上行使表决权。由于业主大会是非常设机构，因此，在业主大会闭会期间，由业主委员会代为行使其职权。所谓业主委员会，是指业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间行使业主大会的部分职权和其他由业主大会授予的权利。就业主委员会的地位而言，从国外法而言，区分所有人团体的法人化已经得到许多国家的承认。例如，日本法就规定，区分所有人的人数在30人以上的，可以通过特别决议决定成为法人的宗旨，并在主要事务所的所在地进行登记取得法人资格。

在我国，作为新生事物的业主委员会的法律性质和地位一直处于模糊状态。由于国务院制定的《物业管理条例》未有明确规定，在实践中引发了不少问题。对于业主委员会的法律地位，我国《物权法》在第78条规定：“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主大会与业主委员会的诉讼主体地位在一定程度上得到了确认，即业主大会与业主委员会可以做被告。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失（《物》第83条第2款），却没有赋予业主委员会原告的资格，即业主大会和业主委员会虽然有权请求业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，却无权对该业主提起诉讼。但是，随着2009年最高人民法院所颁布《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，这一情况得到了缓解。根据该解释的第8条的规定，业主大会决议解聘物业服务企业后，业主委员会有权解除物业服务合同，确立了业主委员会可以作为原告，即在确定合同效力案件，解除物业服务合同案件，请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施案件，物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的案件中，业主委员会被赋予了与业主相同的诉讼地位，这是个不小的进步。但是，业主委员会仍不承担责任，如果有业主欠缴物业费，物业企业仍只能请求业主支付。

对于业主委员会在实体法上的法人资格问题，北京、广州等一些城市正在进行试点工作。例如，2011年施行的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第25、26条即明确规定，业主大会可以登记，领取组织机构代码，并刻制自己的印章，真正成为一个实体组织。从长远看，业主委员会地位的实体化将是重要的趋势。^[11]

（2）业主大会的表决规则。根据我国《物权法》第74条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于业主的表决权，2003年国务院颁布的《物业管理条例》第11条、第12条对于业主大会决定，有法定要求：其一，与会业主要求达到物业管理区域内持有1/2；其二，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。如果是修改公约、议事规则、选举或解散物管企业、专项基金事宜，应当经过全体业主所持投票权的2/3以上。我国《物权法》第76条对此规定有所变化，对于维修基金和改建、重建建筑物的事项，要求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，其他事项，应当经占专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。与《物业管理条例》的规定相比较，《物权法》不再简单要求人数和票权比例，而是综合参酌专有部分占建筑总面积比例及业主人数比例，显然更为合理。

业主大会与业主委员会的决定，对业主具有约束力。我国《物权法》第78条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。如果决定侵害业主的权益，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销，即业主对于业主大会决议的撤销诉权，但应当在知道或者应当知道决定作出之日起1年内行使（《物》第78条）。

2.物业服务企业

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。但目前绝大多数是委托物业服务企业进行管理。

物业服务企业，是指依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。即从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

物业服务企业提供服务活动实行行政许可制度。这是因为物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业服务企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的行为，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业服务企业素质及管理水平的高低，直接影响到业主的生活和工作环境。

物业服务企业与业主之间是委托合同关系，因此委托合同关于委托人和受托人之间的权利义务关系适用于业主与物业管理机构之间。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。有关物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容，通过业主委员会与物业服务企业订立书面的物业服务合同加以约定。

如前揭事例四，物业公司可以起诉甲乙，请求法院判决甲乙承担连带责任，并恢复房屋原状。因为乙的拆改行为，违反了《入住合约》的约定和关于物业管理的相关法律文件的规定，应承担拆除责任。甲作为房主和物业服务合同的相对方，明知承租人要将该房屋改成商业门面房，亦应承担连带责任。(www.daowen.com)

又如前揭事例五，甲在其房屋的首层花园内，自行搭建封闭设施，扩大自己的使用空间，违反了《物业管理公约》，应立即拆除自行搭建的设施，恢复建筑原状。至于楼上业主长期往下扔杂物，甲负有举证责任，如果确实有这种情况，可以通过其他合法途径救济。

【注释】

[1]参见崔建远：《物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心》（上册），清华大学出版社2011年版，第403～404页。

[2]以下内容参见于海涌、马栩生主编：《物权法》，中山大学出版社2013年版，第80～81页。

[3]详见：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条对专有部分的认定作了明确规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”

[4]参见魏振瀛主编：《民法》，北京大学出版社2013年版，第255～256页。

[5]参见江平、李国光主编：《物权法疑难问题精答》，人民法院出版社2007年版，第217～218页。

[6]【法宝引证码】CLI.C.822215。

[7]参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2008年版，第164～165页。

[8]参见陈华彬：《民法物权论》，中国法制出版社2010年版，第237页。

[9]【法宝引证码】CLI.C.16159951，广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第120号。

[10]《或撑不到土地使用权到期住宅物业管理需更多细则》，http：//news.xmhouse.com/qg/201604/t20160427_614328.htm.

[11]参见于海涌、马栩生主编：《物权法》，中山大学出版社2013年版，第86～87页。