所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。即建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有，均不得分割。各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有部分的面积占总面积的比例来分担。例如，区分所有人对小区的绿地、道路所享有的共有权。建筑物区分所有人的共有权具有如下特点：^[7]

1.共有权的主体人数众多

与一般财产共有相比，在建筑物区分所有中，共有人是众多的。随着现代建筑物向高层、高空发展，一栋建筑物的住户越来越多，一个小区内可能有成千上万的业主，他们都构成了小区内共有财产的主体。正是因为人数众多，所以不可能每一个人都参与共有财产的管理，通常需要由业主通过业主委员会或其委托的物业管理机构来实际行使管理权。

2.共有部分附随于专有部分

在建筑物区分所有的状态下，区分所有人所享有的共有权与其对专有部分所享有的单独所有权是密切联系在一起的，共有权是由专有部分所决定的，并从属于专有部分的所有权。在区分所有的条件下，共有部分不能独立存在，也不能单独转让和继承。只有在取得了专有部分的所有权之后才能相应地取得共有权。一般来说，专有部分的面积越大，共有部分的份额越大。转让专有部分所有权，共有部分也相应转让。专有权的大小也常常决定其承担修缮共有财产的义务范围。任何买受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自然取得共有部分所有权。在区分所有的成立登记上，一般只登记专有部分所有权，而对共有部分所有权并不单独登记。正是由于共有部分附随于专有部分，因此区分所有权中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以将其看作一种特殊的共有形态。

3.共有权客体范围较为广泛

一般来说，专有部分的所有权限于建筑物内。但对于共有权而言，则不限于建筑物内，还可能延伸到小区。共有部分的范围主要包括如下方面：

（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、梁、外墙、承重墙、地下室等。

（2）建筑物的公共设施，如楼梯、电梯、消防设备、走廊、水塔、给排水系统、公共照明设备、通信网络设备、避难层、设备层、大门等。

（3）建筑物所占有的地基的使用权（建设用地使用权或者宅基地使用权），以及校区内的空地（但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外）。

（4）建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、道路（属于城镇公共道路的除外）。

（5）建筑区划内的其他公共场所和公共设施和物业服务用房。

（6）占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位。

（7）建筑物及其附属设施的维修资金。

4.共有权在类型上具有多样性

在区分所有中，共有的类型比较复杂。一是可以根据共有产生的原因，将共有分为法定共有和约定共有；二是根据共有的客体是财产还是权利，可以将共有分为一般共有和准共有；三是根据共有人的范围，可以将共有分为小区内全体业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、特定单元或者特定几个业主的共有。对不同类型共有的确定需要根据不同的财产情况来考虑。

5.业主对共有部分的权利与义务

业主对小区共有的财产在享有共有权，即享有共同管理和共同收益的权利的同时，也要对建筑物共有部分的维护、维修等工作承担义务，分担有关物业管理、维护维修的义务（《物》第70条）。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务（《物》第72条第1款）。如果小区的共有部分遭受损失，也应当分担损失。《物权法》之所以强调业主对共有部分既享有权利，又要承担义务，原因在于，业主往往只注重对自己专有部分权利的行使和义务的履行，但易于忽视对共有部分的义务承担。例如，在实践中有的业主拖欠共同维修费用，使建筑物共有部分长期得不到维护。所以《物权法》规定业主在享有共有权的同时，应当履行共有人的义务。

具体而言，业主对共有部分的权利义务，除了另有约定之外，业主按照专有部分的面积占建筑物总面积的比例，对共有部分享有权利、负有义务。业主对共有部分的权利主要包括使用权（业主有权共同使用或者轮流使用共有部分）与收益权（业主有权依照其专有部分的面积占建筑物总面积的比例取得共有部分产生的收益）。业主对共有部分的义务只要是以共用部分的本来用途使用共有部分与按照专有部分的面积占建筑物总面积的比例分担共有费用和其他负担，业主不得以放弃权利为由不履行义务。

如前揭事例二，甲与乙形成了建筑物区分所有权关系，由于甲仅将二层出售给乙，其仍然保留对楼顶的所有权，故乙无权要求甲拆除广告牌。

6.共有权行使方式的特殊性

一是要依据法律的规定和管理规约来行使共有权，如依法定程序决定维修资金的使用。二是在建筑物区分所有的情况下，共有人行使权利，常常采用持有份的方式。依据我国《物权法》第80条的规定，建筑物共有部分及其附属部分的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。这实际上是确定了共有人在没有约定的情况下，应采取持有份的方式享有权利并承担义务。

对于区分所有建筑物共有部分的性质，理论上存在着“总有”“按份共有”及“共同共有”等不同见解。其中，“共同共有说”为日本学者的通说，“按份共有说”为我国台湾学者的通说。对于区分所有建筑物共有部分的性质的认识，应注意三点：（1）该共有部分的性质不同于传统的按份共有和共同共有，属于一种特殊的共有形态。因此不应一概而论，而宜分别依区分所有建筑物的不同类型予以确定。亦即，区分所有建筑物共有部分的性质因区分所有建筑物的不同形态而有不同，或为共同共有，或为按份共有；（2）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等，无约定或约定不明时，系按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。因此类似于按份共有（《物》第80条）；（3）共有权人只有共同使用、收益的权利，而没有权利请求将之分割转化为个人所有，类似于共同共有。^[8]即建筑物区分所有权中的共有权既不是按份共有（不得请求分割），也不是共同共有（持有份额），而是一种特殊的共有，业主不得请求分割共有部分。

如前揭事例三，一般要分两种情况分析。(www.daowen.com)

第一种情况是开发商不享有房顶的所有权，该房顶属于所有业主的共有部分，开发商将其出租给他人，这种行为产生的法律后果是租赁合同的效力待定。

第二种情况是开发商享有该房顶的所有权，那么这种场合发生的纠纷就属于相邻权的问题。

7.以案说法^[9]

【基本案情】

某房地产开发公司将某某花园环保停车场内的22号停车位出租给杜某。某某花园业委会提起诉讼，要求某房地产公司腾退车位。某房地产公司辩称车位经过规划，且在业主签署的《商住楼买卖合同》中也已经约定“内院物业产权属甲方（某房地产公司）所有，乙方（购房人）无权干预甲方物业产权变动”，故车位属某房地产公司所有，其有权处分。经法院查明，某某花园环保停车场是经过规划且通过政府职能部门审批，环保停车场及车位未独立办理土地使用证，某市规划局向法院函复该环保停车场100%计入绿地面积，某省住房和城市建设厅复函对某规划局的答复予以确认。

本案经过一审、二审，最后经广东省高院提审，终审判决某房地产公司腾退车位给某某花园业主委员会。

【判旨】

广东省高院认为：“关于涉案环保停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属某房地产公司所有的依据。”

而对于合同中约定停车位属开发商所有的情形，广东省高院认为：“即使某房地产公司与某某花园业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归某房地产开发公司所有的条款，亦属于《合同法》第40条规定的提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，应认定无效。”

【争议焦点】

确定该车位是建筑物区分所有权中规定的专有部分还是共有部分？

【评析】

有的观点认为：如果车位是属于共有部分，则随着建筑物专有部分所有权的转移，共有部分归全体业主所有；若是专有部分，则开发商有权处分。

某房地产开发公司依据《物权法》第74条第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，认为停车位属专有部分。

而某某花园业委会认为属共有部分。依据是《物权法》第74条第3款“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

法院通过调查，判决环保停车场车位归业主，依据则是《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

广东省高院对规划审批和权利归属关系的论述，是适用《物权法》第74条第2款。实际上是对专有权部分的确认，这种确认有明确的标准，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，专有部分的认定标准有三点：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。三者同时具备方能认为具有专有性，不能因为车位在规划内就简单认定开发商有权处分。

对具有独立产权证书的地上停车位、停车场、地下车库等一般不会产生纠纷，而对于无法办理产权证书的地上停车位、地下车库等，需要分情况对待：

1.属于人防工程的地下车位，《人民防空法》第5条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”谁与规划、人防工程管理部门签订人防工程使用合同或取得《人防工程使用证》，谁就是人防工程管理部门批准和管理的收益人，实践中的判决，如大连市中级人民法院（2015）镇民终字第00853号均有论述。

2.计入公摊面积的但无产权证书的车位，业主支付价款取得专有权的同时已经取得了共有部分的共有权，应属业主共有。未计入公摊面积且无产权证书的车位，开发商作为开发建设单位，并不因尚未进行登记就丧失车位的专有权，此种情况下开发商有权处分。

3.对于部分省市不办理地上车位产权登记造成的建筑规划内但无法取得独立产权证书的地上车位，应先审查其占用土地的性质，如属于占用公共绿地或者公共场所建设的，则其归全体业主共有。不能证明是占用公共绿地或者公共场所建设的，则需依据规划、合同等综合认定。

法律导人向善，《物权法》第74条第2款的目的，是通过开发上享有所有权鼓励其多修建具有专有权的车位，是对各方权属的明确确认，而非造成权属的混乱。如果单纯依据《物权法》第74条第2款，凡是规划内车位均属于开发商所有，则可能发生开发商利用车位恶意逃避房价监督管理、建筑区划内的公共部分被开发商侵占一空等问题，也是违背立法本意，故对《物权法》第74条第2款的适用，不能单一考量是否在规划内。

本案是全国首例判业主获胜的案件。在司法实践中，涉及停车位的所有权诉讼，很多法院会直接依据《物权法》第74条第2款规定，将规划内的停车位判归房地产公司所有，但该判决将经过规划的车位判决归业主共有。为厘清停车位的归属提供了一个很好的参考案例。