1.专有所有权的概念

专有所有权，指建筑物的区分所有人对建筑物的专有部分所享有的占有、使用和收益的权利。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”但是专有所有权是建筑物区分所有权的核心，居于建筑物区分所有权的主导地位。具体而言，取得专有所有权即同时取得共有权、成员权，反之则丧失共有权等。专有权的大小决定共有权的特有分比例，决定管理权的大小。

专有所有权是一种所有权，区分所有人能够在法律限制的范围内对专有部分进行占有、使用、收益和处分（《物》第71条）。业主转让其专有所有权时，无须其他业主同意，其他业主也不享有优先购买权。如果管理规约规定业主不得转让房屋的，不发生物权效力，因为违反《物权法》的规定。但是基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，必须具备一定条件，才可以作为建筑物区分所有权中专有权的客体。^[3]

2.专有所有权客体的特征

根据我国《物权法》与《建筑物区分所有权解释》等规定，可以成为专有所有权客体的有：业主专有的住宅或者经营性用房（地板、天花板和四壁形成的空间）；买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库和绿地；其他结构和利用上具有独立性，并且给予房屋登记的摊位；买卖合同明示归业主专有的露台。因此专有所有权客体具有以下特征：

（1）须具有构造上的独立性。构造上的独立性，是指建筑物的专有部分与其他专有部分或者共用部分由墙壁、天花板、地板等完全分隔开来，形成一个独立的空间。即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。至于是否具有足够的独立性，应依一般的社会观念确定。例如，一个住宅单元通过固定的楼板、墙壁与其他单元相隔离，成为独立的住宅单元。其内再以屏风分隔成数个部分的，其内各部分则不具有构造上的独立性。

（2）须具有使用上的独立性。使用上的独立性，则指建筑物的专有部分具有满足区分所有人社会经济生活需要的功能，以能否单独使用及有无独立的经济效用为判断标准，并以区分的明确性、间隔性、通行直接性、专用设备的存在及共用设备的不存在为依据。即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定标准，应为该区分的部分有无独立的出入门户。如果该区分部分必须利用相邻的门户方能出入的，即不具有使用上的独立性。

（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当为专有部分的组成部分。^[4]

虽然专有部分所有权在性质上与一般所有权并无不同，但是，业主行使其专有部分的单独所有权会受到一定的限制。

3.专有所有权的限制

（1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。否则其他业主可以行使物权请求权。

（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

所谓“有利害关系的业主”是指本栋建筑内的所有其他业主。建筑区划内本栋业主之外的业主，主张自己属于有利害关系的业主时，应当证明其房屋价值、生活品质受到或者可能受到不利影响。

4.专有所有权的边界

专有所有权的难点在于，如何妥当地确定其权利的范围及边界。对此，比较法上存在四种不同的做法。

（1）“壁心说（或中心说）”。该学说认为，区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。由于专有部分的范围包含境界中心线以上部分，不排除各专有部分的所有权人对该以上部分无所顾忌地行使所有权，以致会损害到埋设于墙壁内的各种管线的安全乃至整个楼房的安全。

（2）“空间说”。空问说的主要观点是，专有部分是由建筑材料围成的空间部分，而墙壁、地板、天花板则属各区分所有权人共有。若依此说，专有人对房屋进行装修就将被认定为侵权行为。这有悖生活常理，致使区分所有权人的生活极不方便。

（3）“最后粉刷表层说”。持这种观点的学者认为，专有部分应包括壁、柱等的表层所粉刷部分。此说虽较前两种观点更为合理，但以最后粉刷表层为界有违一般以壁心为界限的交易习惯。(www.daowen.com)

（4）“壁心和最后粉刷表层说”。该学说认为，专有部分的范围在内部关系与外部关系上有所区别。内部关系即区分所有人相互间，特别是建筑物的管理和维护关系上，专有部分包括至壁、柱、地板、天花板等的表层的粉刷部分空间。外部关系即区分所有权人与第三人的关系，例如，区分所有权人进行买卖、保险等行为时所发生的关系。专有部分则包括至壁、柱、地板、天花板等的中心线以上的范围。上述四种观点中，壁心和最后粉刷表层折中说更为合理，是通说。^[5]

事例一中，甲对2201公寓享有的专有所有权四至范围分别是四面墙壁和上下隔板的中心部分。甲在其左边墙上钉钉子，只要不要钉穿了，则无须经过邻居的同意，如果钉穿了则构成侵权。

5.以案说法^[6]

【基本案情】

原告居住在乌鲁木齐市南昌路11号3－101室。2000年，原告将住房腾出作为商用房，开办了乌鲁木齐市沙依巴克区经纬通讯经营部，并在一楼与二楼阳台中间悬挂了“中国移动通信”“中国联通”两块招牌。2004年，双方因招牌悬挂问题产生纠纷，原告将被告起诉至我院，请求判令被告对损坏的招牌进行修复。我院以（2004）沙民一初字第2887号民事判决支持了原告的诉讼请求。随后，被告又将原告起诉至我院，请求法院判令原告拆除悬挂在其阳台外的广告牌，恢复原状。我院作出（2004）沙民一初字第3149号民事判决，以广告牌并未影响被告通风、采光等利益为理由，驳回了被告的诉讼请求；被告不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。中级人民法院经二审，查明了被告家的窗户铁栅栏系原告无偿安装的，即判决驳回了被告上诉，维持了一审判决。后原告又在店门上悬挂了“名烟名酒”的牌匾，被告随即提起行政诉讼，起诉至我院，要求沙依巴克区城市管理行政执法局履行法定拆除职责。执法局查明原告悬挂“名烟名酒”牌匾，未依法办理相关审批手续，遂给原告下发了沙改通（2008）第090030号《责令改正通知书》。原告接到通知后，自愿拆除了牌匾，被告也撤回了起诉。

被告为了阻止原告继续悬挂经营、广告牌匾，在撤诉之后，从其家中封闭阳台离地面30厘米处穿出一根铁棍。

【争议焦点】

1.所有人是否有权在自己经营性用房的阳台和他人住宅的阳台外墙之间悬挂经营性广告牌？

2.他人是否有权阻止他人在其住宅阳台外墙悬挂经营性广告牌？

【判旨】

沙依巴克区人民法院经审理认为，业主改变其房屋的性质及用途，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。本案原告将原住宅改变为经营性用房后，在店门与二楼阳台外墙间悬挂广告牌，应当经过被告的同意。被告从其自己居住使用的阳台中穿出一根铁棒，并未对原告构成权利的侵害，故原告的诉讼请求不能成立，法院不予支持。对原告合理的意见，法院予以采纳。沙依巴克人民法院依照《中华人民共和国物权法》第77条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。

乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为，依据我国《物权法》的相关理论，建筑物专有所有权的客体，在内部相互关系上，专用部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷部分，在外部关系上（如买卖、保险、税金等），专用部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线。建设部1992年颁布的《公有住宅售后维修养护暂行办法》明确规定，住宅的共用部分，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。由此杨秀芳所居住房屋的阳台外墙作为该栋楼房的基本构造部分，并不为杨秀芳所专有，建筑物的专有所有权人对其专有部分享有权利，但专有所有权人对专有部分的使用应当考虑到对其他区分所有权人的影响，应当在合理的范围内行使自己的使用权，不得损害其他区分所有权人的利益，因我国《物权法》第71条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。杨秀芳为阻止邓贤贵在其门楣上方悬挂经营或广告牌匾，而从其家封闭阳台离地面30厘米处从内向外穿出一根铁棍的行为，属对建筑物的不当使用行为，亦损害了该楼寓其他共有人的权益，邓贤贵作为其所居住楼房的业主及利害关系人，有权请求法院判令杨秀芳停止其不当使用和侵害其他共有权人权益的行为，故邓贤贵请求法院判令杨秀芳拔除其钉在邓贤贵店门楣上的铁棍的诉讼请求成立。邓贤贵如果设置牌匾广告，应经市政市容行政管理部门审批。杨秀芳在本案诉讼中所称邓贤贵将住宅改变为经营性用房及在其房屋门相上设置经营性广告牌匾未经其同意的主张，与原审法院（2004）沙民一初字第3149号民事判决及本院（2005）乌中民一终字第190号民事判决所确认的事实相悖，法院不予采信。原审法院判决确认杨秀芳从其家封闭阳台离地面30厘米处从内向外穿出铁棍的行为不构成侵权不当，法院予以纠正。故判决撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2008）沙民三初字第868号民事判决，并要求杨秀芳拔除其从阳台内向外穿出的铁棍。

【评析】

本案是实践中发生的涉及建筑物区分所有权的典型案例。本案被告杨秀芳的住宅和原告邓贤贵的经营性用房均在同一幢建筑物内，因而他们均是该建筑物的业主，对自己房屋的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。邓贤贵是否有权在自己经营性用房的阳台和被告杨秀芳住宅的阳台外墙之间悬挂经营性广告牌，以及杨秀芳是否有权阻止原告在此处悬挂经营性广告牌，均涉及建筑物区分所有权的范围的认定问题。

我国物权法规定，建筑物区分所有权，是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，业主对建筑物区分所有权享有的权利分为两个部分：一是住宅或经营性用房的专有部分；二是该专有部分以外的共有部分。建筑物的专有部分是区分所有建筑成立的基础，具有排他性，且可独立使用。从专有部分的法律性质方面考察，业主对建筑物专有部分所有权的权利范围是有限的，原则上以由四周的墙壁、地板以及天花板所组成的空间为限。而这里的“空间为限”，不及于作为整栋建筑物主体结构的柱、梁、墙，以及两个或多个相邻的建筑物区分所有权共用的墙壁。这就是说，作为整栋建筑物主体结构的墙等部分不属于专有部分的范围，而是专有部分以外的共有部分。业主对其建筑物专有部分享有占有使用、收益和处分的权利，对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

本案原被告作为同一幢建筑物的业主，除了均享有对该建筑物区分所有权专有部分的所有权外，还享有对该建筑物共有部分即墙壁享有共有权。原告邓贤贵在11号建筑物自己营业性用房阳台和被告杨秀芳住宅阳台之间的外墙上悬挂广告牌，是对11号建筑物的共有部分行使使用权，原则上应当准许。被告杨秀芳为给原告邓贤贵悬挂广告牌设置障碍，从其家中封闭阳台离地面30厘米处穿出一根约一米长的铁棒，不仅影响了原告邓贤贵对建筑物的区分所有权共有部分的使用权，也对11号建筑物整体墙壁造成一定的损害。二审法院依据物权法相关理论，指明杨秀芳住宅阳台的外墙并不为其所专有，其从自家阳台内墙穿出一根铁棍，侵害了其他共有人的权益，即判决撤销原审判决，判令杨秀芳在本判决生效后10日内拔除铁棍，是适当的。