1.预告登记的意义

预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。这是德国中世纪民法创立的制度。根据德国民法典的规定，为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权的请求权，或者土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，可以在土地登记簿中将其纳入预告登记。

预告登记是与所登记的请求权紧密结合在一起的，随着请求权的移转而移转，随着请求权的消灭而消灭。故所谓预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产所有权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。

预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对将来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。

2.预告登记的种类

预告登记不仅针对当事人签订买卖房屋协议，还包括签订设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权不动产协议的情况。在现实中，预告登记主要适用于以下情形：预售商品房等不动产、以预购商品房设定抵押权、不动产买卖与抵押。

预告登记原则上应当由当事人双方按照约定共同向登记机关申请登记。但是，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第86条第2款规定，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

3.预告登记的效力

（1）未经预告登记权利人同意，向预告登记权人之外的第三人移转不动产所有权（包括出售、赠与、互易、出售等），或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效力，但合同效力不因此受影响[《物权法解释（一）》第4条]。(www.daowen.com)

对一般人而言，购买预售的住房涉及基本生存权利，所以法律上有必要对买受人有获得指定房屋的权利予以特殊保护。但是，因为买受人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以买受人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。但如果买受人进行预告登记，由于预告登记具有物权的排他效力，所以开发商等出卖人所实施的违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。即未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，认定其不发生物权效力，故预告登记对解决类似商品房预售中一房二卖这些敏感社会问题有着特殊的作用。

例如，甲公司开发写字楼一栋，并于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日，甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。试问：抵押合同是否有效？抵押权是否设立？

根据区分原则，本事例中抵押合同是甲公司与银行合意达成的，故抵押合同成立之时抵押合同有效成立，但不发生物权效力。本事例中虽然甲与银行就抵押权办理了登记，但是根据《物权法解释（一）》第4条规定，该抵押权设定未经预告登记权利人乙公司的同意，所以该抵押权设定不发生物权效力。所以，本事例中抵押合同是有效的，但抵押权不设立。

（2）预告登记登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应不予办理，这一点不同于异议登记。具体言之，如果办理了买卖等旨在移转所有权合同的预告登记，未经预告登记权利人同意，出卖等移转不动产的处分不发生物权效力。但是如果办理了抵押合同的预告登记，未经预告登记权利人的同意抵押不动产的，仍可发生抵押权设立的效果，只是顺位靠后。

例如，房地产开发商甲乙在建房屋为乙设立抵押权，并办理了抵押权预告登记。房屋建成之后，未经乙同意，甲又以该房屋为丙设立抵押权，并于2015年5月20日办理了抵押登记。乙也在可以办理抵押本登记之日起3个月内办理了抵押登记，登记日期为2015年6月10日。那么在该事例中，乙与丙谁的抵押权优先呢？在本事例中乙虽然抵押登记在丙之后，但是其预告登记在前，所以乙的抵押权顺位优先于丙。这就彰显抵押预告登记的顺位保障作用。故乙的抵押权优先于丙的抵押权。

4.预告登记失效

预告登记后，债权消灭^[9]或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效（《物权法》第20条）。