1.异议登记的意义

由于更正的程序可能较为费时，有时申请更正的权利人与登记簿上记载的权利人之间的争议一时难以化解，法律有必要建立异议登记制度，作为一种对真正权利人利益的临时性保护措施。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。即当利害关系人认为不动产登记簿存在错误，为了防止其利益受有损害，请求登记机关将其对于该不动产登记簿的异议，予以记载在案，从而防止第三人善意取得的临时性法律制度。

如，甲被登记为一房屋的所有人，乙认为登记有错误主张自己才是真正的权利人，那么乙可以申请异议登记。异议登记后甲仍然可以将该房屋转让给丙，但是若事后经法院判决乙为真正的权利人，那么丙就不能主张其已经善意取得该不动产。若经法院判决甲是真正权利人，乙的异议登记不正确，那么丙取得该房屋的所有权，乙由于申请异议登记错误，那么应当对甲所遭受的损失承担损害赔偿责任。

我国现行《物权法》确立了更正登记与异议登记制度，即不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（《物》第19条）。

2.异议登记的法律后果

（1）异议登记后针对该异议事项第三人不能再构成善意，因此也就无法善意取得该项不动产所有权。

（2）异议登记并不能阻碍登记名义人处分其不动产。即异议登记“不产生冻结不动产登记簿的效力”，登记名义人处分该不动产时，仍可以申请办理移转登记或者设立登记，但申请人应当提供知悉异议登记存在，并自担风险的书面承诺（《不动产登记暂行条例实施细则》第84条）。(www.daowen.com)

例如，甲与乙按份共有一栋楼房，但该楼房只登记在甲的名下，乙于是申请办理异议登记。第二天，甲就以市场价格将该栋楼房出售给丙，并办理了过户登记。那么，根据《物权法》第97条规定，甲出售该栋楼房是属于无权处分，虽然办理了过户登记，但丙也不能善意取得该楼房。这是因为虽然有错误登记，但异议登记减损了错误登记的公信力，丙应当知道甲实施的是无权处分，故推定丙主观上恶意，不适用善意取得制度。

（3）异议登记后，异议申请人必须在十五日内起诉，不起诉的异议登记失效。但是根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第3条规定，异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。即异议登记失效后，利害关系人才提起确认物权归属的诉讼的，人民法院应予受理并依法审理。

例如，甲与乙按份共有一栋楼房，但该楼房只登记在甲的名下，乙于是申请办理异议登记。但是乙因为经济困难，筹集不到必要的诉讼费，一直没有提起诉讼，在异议登记20天后，甲将该楼房以市场价格出售给丙，并办理了过户登记。其结果，理论上，乙虽然办理了异议登记，但是在异议登记后15日没有提起诉讼，导致异议登记自动失效，因此，丙购房时只要符合善意取得制度的构成要件，就可以善意取得该楼房的所有权。但现实中有可能会出现丙发现有异议登记，而询问甲有关情况的情形，如果甲撒谎告知该房屋属于自己单独所有，因为乙坏心眼见不得人好，而向登记机关办理了异议登记，并列举了乙20天了还不敢起诉，是因为乙自觉理亏的表现，丙听了甲的解释之后，按照当时的市场价格购买了该楼房的，可以认定丙主观上是善意的。因此可以善意取得该楼房。

（4）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。即当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿（《物》第21条）。

例如，甲购买了一套楼中楼的商品房，但是其母亲认为甲应该要帮助弟弟乙，该套房屋应该登记为甲、乙共有，于是甲母怂恿乙办理了异议登记。甲难以忍受母亲和弟弟对他房产的干涉，于是将该房屋出售给丙，并办理了过户登记。该事例中，乙的异议登记事实上会给甲带来麻烦，因为理性的买受人在看到异议登记后，一般不敢购买。因此，如果该异议登记给甲造成现实损害，乙应当承担损害赔偿责任。但是该异议登记在法律上不会给甲造成阻碍，故甲将房屋出售给丙，并办理过户登记后，丙取得该房屋的所有权。此时，丙是基于继受取得，而非善意取得该房屋的。因为甲出售行为是属于有权处分，在法律上，异议登记对于真正的有权处分是无能为力的。