1.一般原则

法律行为包括单方法律行为如抛弃、合同行为等，基于法律行为的不动产物权变动，原则上除了法律另有规定外，一律以登记（设立登记、变更登记、注销登记等）作为物权变动的生效要件。即生效的法律行为＋处分权＋登记＝物权变动。登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记（《不动产登记暂行条例》第21条第1款），所以物权变动的时间点是有关登记记载到不动产登记簿之日，而非发放权属证书之日。即不动产登记簿是物权变动的法律依据，而非权属证书。权属证书仅为享有不动产物权的初步证明材料。

2.例外

根据我国《物权法》第127、129、158条的规定，土地承包经营权、地役权的设立与转让，登记不是作为生效要件，而只是产生对抗效力。所以在我国，基于法律行为的不动产变动虽然以登记为生效原则，但也存在例外。具体规定如下：

（1）土地承包经营权的设立与转让

①土地承包经营权的设立。土地承包经营合同生效，土地承包经营权设立，无须登记。只是在设立时，即使没有登记，也可以对抗本集体经济组织的其他人员（《物》第127条）。(www.daowen.com)

②土地承包经营权的转让。土地承包经营权设立后，土地承包经营权人转让土地承包经营权的，无须办理移转登记，自转让合同生效时，受让人取得土地承包经营权。但是如果没有办理移转登记，受让人取得的土地承包经营权不能对抗善意第三人（《物》第129条）。

（2）地役权的设立与转让

①地役权的设立。设立地役权的合同生效，地役权设立，无须登记。但未经登记的地役权不能对抗取得供役地不动产的善意受让人（《物》第158条）。

②地役权的转让。权利人转让地役权的，自让与合同生效时起，无须登记，受让人取得地役权。但受让人未登记的，不能对抗取得供役地不动产权利的善意受让人。