所谓的物权变动是指有关物权权利变动的总称。如果从物权的权利客体——物的角度理解，物权是权利状态的变化的总称。如新建了房屋，则房屋所有权产生。在该房屋上设定抵押权，在担保期间变更被担保债权的利率，则物权内容发生变更。当房屋发生火灾被烧毁时，由于丧失权利客体，该房屋的所有权消灭。但人们在观察物权变动以及法律规范物权变动时，更多的是立足于权利主体的角度。从权利主体角度而言，物权变动是人们取得、变更、丧失权利的过程。物权变动，究其实质，是人与人之间对于权利客体的支配和归属关系的法律关系的变更。^[1]

引起物权变动的原因主要有：基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。基于法律行为的物权变动，此处的法律行为包括单方行为（如抛弃物权、捐助）、双方行为（如买卖、赠与、抵押、质押、承包合同等）、多方行为（如合伙协议、设立公司的协议）。这些法律行为都必须有效。我国《物权法》不承认物权变动的无因性，如果法律行为不成立、无效或者被撤销、被解除的，即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，仍不能发生物权变动。例如，甲与乙签订房屋买卖合同，甲将房屋交付给乙，并办理了过户登记，但是乙没有在约定的时间将房款支付给甲，甲向乙催告后在合理的期限内，乙仍未支付房款时，甲则可以向乙主张解除合同（《合》第94条）。合同一旦明确，甲可以要求恢复原状，并有权要求乙赔偿损失（《合》第97条）。故甲删除合同通知到达乙时，恢复享有对房屋的所有权。物权的确权之诉属于民事诉讼受案范围。^[2]除了法律另有规定外，基于法律行为的不动产物权变动必须完成登记，动产物权变动必须完成交付或者放弃占有。即原则上物权变动必须公示。非基于法律行为的物权变动不以法律行为的生效为要件（如善意取得），或者与法律行为无关（如添附、先占等）。非基于法律行为的物权变动不需要公示即可发生物权变动。但根据《物权法》第31条的规定，基于非法律行为取得的不动产，在处分时必须经过登记，即登记是处分要件，不是变动要件。

表1　物权变动的原因(www.daowen.com)

表2　物权变动

续表