物权与债权并列为基本财产权的重要组成部分，他们之间的差异主要表现在以下几个方面。

1.物权的直接支配性与物权的请求权

所谓直接支配是指物权人可以依自己的意志就标的物直接行使其权利，无须他人的意思或者义务人行为的介入。权利人的支配可以通过法律行为来实现，例如出卖、出租自己的房屋，或者在自己的房屋上设定抵押权等，也可以通过事实行为来实现，例如房屋所有人自行居住。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，义务内容是不作为，只要不特定的人不非法干涉权利人行使权利，即为履行了义务，所以物权是一种绝对权。物权人直接支配标的物，是物权的基本内容，任何种类的物权都以权利人对物的直接支配为特征，只是支配范围的大小依物权的种类而定。例如，所有权是所有人对于自己所有之物的一种总括的、全面的支配，而他物权则是在某一个方面对他人所有的物进行的支配。物权人要直接支配其标的物，前提必须要求物是特定的。这里的物，首先原则上是指有体物。有体物包括不动产、动产，以及虽然不占据一定空间或不具备一定形状，但能够为人力所控制的电、气、光波、磁波等物。如果物并不特定，那么物权人就无从对其进行直接支配。

物权受到侵害时，可以通过行使物权的请求权得到救济和保护。根据《物权法》的规定，无论是所有权还是限制物权，均可基于直接支配物的权利请求返还原物、排除妨害或者消除危险等（《物》第32～38条）。即物权人在对物支配状态受到侵害时，根据排除侵害的物权请求权，使其对物支配的直接性原则上可以得到担保。

例如，甲享有A块地的建设用地使用权，并在其上建造一栋楼房。但乙却侵占了A地东南一角，搭盖了自行车棚。甲是否可以请求乙消除妨害，恢复原状？

甲基于建设用地使用权这一用益物权，可以请求乙立即除去自行搭盖的自行车棚，恢复原状。建设用地使用权这一不动产用益物权是土地所有权中可以直接支配土地使用价值部分的权利。所以，如果甲不能请求乙立即除去自行车棚即消除妨害，则其纵使享有建设用地使用权也没有意义。换言之，物权人即使只支配物的价值中的使用权、收益权能的全部或者一部分，如果其物权内容的实现受到妨害时，原则上与所有权一样，权利人都可以基于该物权请求排除妨害或者消除危险。但不动产用益物权之一的地役权法律关系中的供役地，则不存在返还请求权的问题。

前述事例二中，甲与乙约定不得在乙的房屋之上加盖建筑物以免妨碍甲的眺望，因此乙负有合同上的不作为义务。乙将其屋卖给丙，而丙未承担乙的债务时，不受甲乙合同中有关此项约定的约束，即使丙明知甲乙之间的约定亦是如此，因为甲与乙签订的合同仅具有债权性质，无对世的效力，甲不得阻止丙在其自己房子上加盖建筑物。甲如果想要让其与乙之间的约定也可以对乙的后手发生效力，可以通过设定地役权，以乙的不动产供甲不动产便宜之用。地役权属于物权，即具有直接支配标的物的效力，不因不动产让与他人而受到影响。

即使限制物权中的担保物权，虽然原则上担保物权人仅掌握处分物并取得交换金钱的价值即交换价值（留置权没有掌握物的交换价值）。但是，物的交换价值也不能脱离担保标的物独立存在。所以，原则上物权的请求权也适用于担保物权。不脱离物的占有的留置权，是随着丧失对物的占有而消灭的。动产质权是以持续占有标的物作为对第三人的对抗要件，如果质押物被第三人夺取，则不能基于质权行使返还请求权。所以留置物、质押物被夺取时，留置权人、质权人可以通过恢复占有之诉，请求返还原物。

2.物权的排他性与物权相互间的优先效力

物权为权利人直接支配物的权利，必然具有排他性。物权的排他性主要表现在物权人有权排除他人对物上权利之行使的干涉，可以对抗一切不特定的人，所以物权是一种对世权。主流观点认为，物权的排他效力，是指在同一标的物上，不得同时成立两个以上内容互不相容的物权。即从物权的基本性质对物的直接支配权看，同一物之上不能同时成立复数的内容相同的物权，这就是物权的排他性。它具体包括：（1）在同一标的物上不得有两个所有权。某特定标的物上的所有权，被他人善意取得时，前一所有权消灭。（2）用益物权，因其以特定物的占有、使用、收益为内容，在同一标的物上不得成立两个建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、探矿权、采矿权、养殖权，但可以成立两个以上内容不同（如用水、通行）或内容相同但互不排斥（如不作为）的地役权。例如，甲同时与乙、丙签订出让A块土地的建设用地使用权合同，乙与丙是否都可以主张建设用地使用权？在这种情况下，乙与丙即使可以向甲主张建设用地使用权，但只能是乙或者丙一方成立建设用地使用权。（3）担保物权，因其以物的交换价值为内容，在同一标的物上可以设立数个抵押权。例如，甲以自己的房屋抵押分别向乙丙借款，乙与丙的抵押权虽然是在同一不动产之上设定的，但是甲乙的抵押权并不是同一内容的物权，他们各自的抵押权分别具有排他性，不违反一物一权原则。（4）不同种类的物权可以同时并存，如所有权和限制物权，用益物权和担保物权。^[4]

物权之间决定相互间效力的优劣标准一般是根据物权设定的先后顺序，法律有特别规定的除外。一般而言是法定优先于意定，登记优先没有有登记，占有优先没有占有。如上述事例中，甲同时与乙、丙签订出让A块土地的建设用地使用权合同的场合，乙如果办理不动产登记，乙取得的权利就具备对抗要件，即乙就可以基于建设用地使用权向丙请求排除妨害。

3.物权的绝对性与物权对债权的优先效力

（1）概述

一方面，物权的绝对性有多重含义。原则上所有权不受任何人的不当约束，是绝对不可侵犯的权利，故为了表达“所有权的自由”使用了绝对性的概念。再有，他人侵害物权得以行使物权的请求权的理由，也是从物权是绝对性的权利角度加以解释的。另一方面，债权的相对性的含义也未必非常明确。债权的相对性原则是指合意仅在合同当事人之间有效力。合意不侵害任何第三人，合意如果不是为了第三人的契约，就形成不了第三人的利益。债权相对性原则可以认为是意思自治原则的具体内容，或者是私法自治原则乃至契约自由原则的法技术性的归纳总结。

例如，甲向乙无偿借用其院子，作为堆放材料的场所。如果乙将不动产出售给丙，并办理了产权变更登记。那么丙是否可以请求甲移交院子？

甲乙之间是借用法律关系，基于借用合同，乙对甲使用其院子负有容忍的义务，甲享有使用乙院子的权利，即甲对乙享有债权。但是，甲并不享有直接支配乙院子的使用与收益价值的权利。所以乙出售其不动产（包括院子在内）给丙，当丙成为该不动产所有人时，甲对乙可以主张的权利，则不可以对丙主张。即丙基于所有权可以请求甲返还院子以及排除妨害。

又如上揭事例一，甲与乙签订房屋买卖合同，甲将房屋出售给乙，乙就对甲享有债权，可以向甲请求交付该屋，并办理产权变更登记，转移房屋的所有权，但没有直接支配该房屋。甲将该房屋交付给乙时，乙虽然取得对该房屋的占有，但在办理产权过户登记之前，仍未取得该房屋的所有权。其后甲又将该房屋卖给丙，丙同样取得对甲请求交付该房屋，并且办理产权过户登记转移所有权的债权。在同一物之上可以并存复数的债权，他们的地位是平等的，此即债权平等原则。当甲将该房屋变更登记在丙名下时，丙即取得该房屋的所有权。对丙而言，乙为无权占有，乙不能以其与甲之间的买卖房屋合同，对丙主张对该房屋享有占有的权利。所以丙可以对乙请求返还该房屋，乙仅能根据债务不履行的规定，向甲请求损害赔偿或者解除合同。

总之，在不动产上存在债权与物权时，物权优先于债权。这就是所谓的物权对债权的优先效力。

（2）以案说法^[5]

【基本案情】

曾慧玲向鸿昌盛公司购买鸿昌盛大厦13B房，已支付购房款165000元。2004年8月10日，曾慧玲与鸿昌盛公司签订《调换住房协议书》，双方同意曾慧玲以原购鸿昌盛大厦13B房调换成4D房，房款减去原购13B房已付的165000元，余款待办房产证时一次付清。2004年10月1日，曾慧玲与鸿昌盛公司签订编号为GF－2000－0171的《商品房买卖合同》，约定：鸿昌盛公司将其开发的海口市长堤路42号鸿昌盛大厦4D号房（现房）出售给曾慧玲，建筑面积130.14平方米，房款172635元，已付165000元，余下7635元待办房产证时一次性付清；鸿昌盛公司应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因政府政策、法规等政府行为，在法律认可范围内可适当延迟。合同签订后，鸿昌盛公司将鸿昌盛大厦4D房交付曾慧玲使用并由其缴纳该房的水、电等费用。2009年2月26日，房产管理部门向鸿昌盛公司颁发了海口市长堤路42号鸿昌盛大厦4D房的房屋所有权证。2009年5月12日，鸿昌盛公司与傅志坚签订《房产抵押借款合同》，约定：鸿昌盛公司将海口市长堤路42号鸿昌盛大厦4D房作为担保向傅志坚借款10万元，以担保债务按期清偿，担保范围为抵押借款的本息、罚息和为实现债权所发生的费用，抵押借款期限两个月，从2009年5月12日至2009年7月11日止。双方将该合同办理了公证，并向房产管理部门办理房屋抵押登记手续。傅志坚于2009年5月25日领取了该房屋的他项权证，设定日期为2009年5月21日至2009年7月21日。鸿昌盛公司至今未归还傅志坚借款，亦未办理该房屋产权过户至曾慧玲名下的手续。

海口市美兰区人民法院一审认为：曾慧玲与鸿昌盛公司签订的《调换住房协议书》和《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，受法律保护。曾慧玲购房后，已依照合同约定向鸿昌盛公司支付了大部分购房款（余款合同约定待曾慧玲办理房产证才支付），履行了合同义务。再则，鸿昌盛公司在签订合同后亦依约向曾慧玲交付房屋，曾慧玲已长期占有、使用所购房屋。故该讼争房屋的权益应归属于曾慧玲。根据合同约定，鸿昌盛公司应于90天内提供相关资料报产权登记机关备案，其承担的是协助曾慧玲办理房屋所有权证的义务，故鸿昌盛公司应在房屋实际交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，协助曾慧玲办理相应的房屋产权证。曾慧玲取得该房屋产权后，可向房产管理部门领取产权证书，故曾慧玲诉请鸿昌盛公司向其交付房产权属证书，没有事实依据，应予以驳回。鸿昌盛公司在领取该房的产权证书后，未依约协助办理产权过户至曾慧玲名下，反而将已出售的房屋作为抵押物向傅志坚借款，损害了曾慧玲的合法利益，故该房产抵押行为无效，不受法律保护。至于傅志坚与鸿昌盛公司之间的借款关系，可另案向债务人鸿昌盛公司主张权利。故判决，原告曾慧玲与被告海南鸿昌盛实业有限公司签订的《调换住房协议书》和编号GF－2000－0171《商品房买卖合同》合法有效。被告海南鸿昌盛实业有限公司须协助办理海口市长堤路42号鸿昌盛大厦4D房的房屋所有权证至原告曾慧玲名下。被告海南鸿昌盛实业有限公司与被告傅志坚之间的以海口市长堤路42号鸿昌盛大厦4D房作抵押的房产抵押行为无效。傅志坚不服一审判决，提起上诉。

【争议焦点】

鸿昌盛公司与傅志坚于2009年5月12日签订的《房产抵押借款合同》是否有效？

【判旨】

二审法院经过审理认为：曾慧玲与鸿昌盛公司签订的《调换住房协议书》及编号GF－2000－0171《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。房款总价为172635元，曾慧玲已依约支付了165000元，余7635元在办理房产证时一次性付清，且鸿昌盛公司已经将房屋交付曾慧玲使用。按照合同的约定，鸿昌盛公司应及时报产权登记机关备案以办理过户手续，故对原审判决确认《调换住房协议书》及编号GF－2000－0171《商品房买卖合同》合法有效，判令鸿昌盛公司协助办理房屋所有权证过户至曾慧玲名下，予以维持。(www.daowen.com)

本案的争议焦点为鸿昌盛公司与傅志坚于2009年5月12日签订的《房产抵押借款合同》是否有效。在与曾慧玲签订了上述《商品房买卖合同》后，鸿昌盛公司虽然负有及时向曾慧玲办理房屋过户手续的义务，但根据《物权法》的规定，鸿昌盛公司于2009年2月26日取得房屋所有权证后即成为房屋的所有权人，其有权处分该房屋。傅志坚基于房屋登记机关的所有权登记事项的公信力，与鸿昌盛公司签订《房产抵押借款合同》，其行为并不违反法律、法规的规定。没有证据证明傅志坚与鸿昌盛公司恶意串通而损害他人的合法权益。且傅志坚与鸿昌盛公司对抵押行为进行了公证、向房产管理部门办理了房屋抵押登记手续，并于2009年5月25日取得房屋他项权证，依据《中华人民共和国担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”，上述《房产抵押借款合同》应认定为合法有效。鸿昌盛公司先将房屋出售给曾慧玲，而后又再将同一房屋抵押给傅志坚，鸿昌盛公司违背了诚信原则，负有过错；但傅志坚在整个抵押过程中程序合法，其作为抵押权人的合法权益也应受法律保护。故曾慧玲请求判令傅志坚与鸿昌盛公司签订的《房产抵押借款合同》无效，依法不予支持。原审判决以鸿昌盛公司单方的过错为由而认定其与傅志坚签订的《房产抵押借款合同》无效不当，依法予以纠正。因本案诉争房屋过户到曾慧玲名下后造成了傅志坚的抵押权难于实现的问题，傅志坚可以另寻救济途径。故二审法院判决房产抵押借款合同有效。

曾慧玲不服二审判决申请再审。

再审法院经过审理认为：曾慧玲与鸿昌盛公司签订的《调换住房协议书》和编号GF－2000－0171《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。曾慧玲购房后，已按照合同的约定向鸿昌盛公司支付了大部分购房款，履行了合同义务。鸿昌盛公司在签订合同后亦依约向曾慧玲交付了诉争房屋，曾慧玲已长期占有、使用该房屋，虽然没有办理房产过户登记，但不能归责于曾慧玲。曾慧玲购买该房屋后进行了装修并入住多年，在正常情况下，该房屋的钥匙应由曾慧玲本人持有，用钥匙开启房门是进入该房屋的唯一手段。傅志坚的委托代理人在再审法庭询问时称，鸿昌盛公司的法定代表人王文昌曾带傅志坚到诉争房屋查看过，当时王文昌并没有诉争房屋的钥匙，并称已将房屋租给他人居住，但没有签订租房协议。故认为，虽然诉争房屋登记在鸿昌盛公司名下，但鸿昌盛公司只是名义上的所有权人，实际上已丧失对该房屋的处分权，在这种情况下，鸿昌盛公司又将该房屋抵押给傅志坚实属恶意；傅志坚在查看该抵押物时，对鸿昌盛公司无抵押房屋钥匙及未签订租房合同这两个事实没有引起足够注意，便与鸿昌盛公司签订了抵押合同，未尽到一个善意抵押权人应尽的义务，导致鸿昌盛公司将其已实际没有处分权的房屋又进行抵押的后果。由于鸿昌盛公司对已没有实际处分权的房屋设立抵押，傅志坚又未尽到合理注意义务，损害了曾慧玲的合法权益，故再审法院最终认定傅志坚与鸿昌盛公司签订的《房产抵押借款合同》应认定无效。

【评析】

本案中涉及两个不同的法律关系，即曾慧玲与鸿昌盛公司之间基于《调换住房协议书》和《商品房买卖合同》所形成的债权债务关系，傅志坚与鸿昌盛公司之间基于抵押物登记所形成的物权关系。鸿昌盛公司是争议房屋的所有权人，其有权对该房屋进行抵押等处分。尽管曾慧玲根据《调换住房协议书》和《商品房买卖合同》对房屋进行实际的居住和装修，但根据物权法定原则和公示公信原则，并不能据此认为她获得房屋的所有权。傅志坚与鸿昌盛公司订立抵押合同和办理抵押登记时，鸿昌盛公司均是涉案房屋所登记的所有权人，傅志坚基于对此项登记所公示的物权状态的信赖而实施了相应的法律行为，法律对于傅志坚的此项合理信赖应予保护。再审判决要求傅志坚应尽到一个善意抵押权人应尽的义务，事实上对傅志坚施加了过于苛刻的要求。因为抵押权人支配的是抵押物的交换价值而不是使用价值，通常抵押权人也不能对抵押物进行直接占有和支配，要求傅志坚注意鸿昌盛公司无抵押房屋钥匙及未签订租房合同这两个事实并无道理。傅志坚的抵押权应有效成立，其有权在抵押物上实现抵押权。曾慧玲所享有的只是合同债权及受占有制度的保护，但是在同一标的物上物权和债权并存时，物权优于债权得到实现，尽管曾慧玲对于房屋的占有属于有权占有，但其本权并非物权，而是合同债权，因此也不能对抗傅志坚的抵押权。傅志坚行使抵押权后，曾慧玲可以就其所遭受的损失向鸿昌盛公司追偿。

4.租赁权的物权化——物权效力优先于债权的例外^[6]

【基本案情】

2012年11月7日，陕西省高级人民法院依申请执行人申请，拍卖被执行人（本案被告）华联公司名下的位于广东省江门市荷塘镇房产。同月30日，原告彩艳公司买受了该标的物，并于2013年12月20日在本案审理期间办理了上述房产的物权变更登记手续。

陕西高院于2006年10月17日查封了华联公司名下的涉案房产。2007年1月31日，由被告华联公司作为出租方、被告胜昌公司为承租方签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为20年，从2007年2月8日起至2027年2月7日止，双方并对租赁费用、支付方式、合同解除、合同终止等进行约定。2013年2月起，胜昌公司因知悉涉案厂房、土地使用权所有权属已发生转移而没有再向华联公司支付租金。而后，胜昌公司与彩艳公司对有关租金标准等不能达成一致意见。原告彩艳公司因与华联公司、胜昌公司就有关厂房的移交、租赁合同的效力等问题产生纠纷，故提起本案诉讼。

【争议焦点】

（1）以被查封的不动产为标的物签订租赁合同，其合同效力如何认定？

（2）租赁合同能否对抗因法院查封拍卖而买受的第三人？

【判旨】

一审认为：华联公司为涉案房产所有权的登记权利人，在陕西高院对华联公司涉案财产作出司法变卖后，其所有权的权利依相关生效法律文书的规定受到不得进行处分、设置他项权利等的限制，但尚享有对被查封的财产进行占有、使用和收益的权利。判决华联公司与胜昌公司所签订的厂房租赁合同及补充协议有效。胜昌公司应赔偿原告彩艳公司在其占用厂房期间的利益损失。

原告彩艳公司、被告胜昌公司不服一审判决，提起上诉。江门市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

【评析】

（1）以限制物权标的物出租的合同效力认定

根据《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”即如果具有法律主体资格的当事人根据其真实意思表示签订、内容没有违反法律的强制性规定，则合同有效。本案中，双方当事人签订的租赁合同符合法律规定的生效要件，且没有证据证明其存在恶意串通损害第三人利益，故应认定合同有效，这是符合合同相对性基本内涵的。法院对涉案房产的查封只是限制了权利人对物的处分权，权利人依然享有对不动产的占有、使用和收益等权利。合同属于债法范畴，其是否有效产生的法律效果是合同当事人的债权债务分配问题，而非物权的变动问题。故在本案中，因法院拍卖执行标的物而受让涉案不动产的第三人请求确认合同当事人所签订的租赁合同无效的诉求无法得到法院支持。

为保持市场经济活跃高效发展，我国《合同法》确立了“合同自由原则”以鼓励交易，这是市场经济保持活力的基础和保障，故当事人应在充分遵循市场规律的前提下与交易相对人建立经济关系，因本人审查不充分或预测不准确等原因而产生的交易风险应由自己承担。

（2）关于“买卖不破租赁”的限制适用

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”可见，立法实行租赁权物权化，即不动产在租赁关系存续期间发生物权变动的，对租赁关系不产生影响，买受人不能因此要求承租人返还租赁物，从而强化了债权效力，这在法理上称为“买卖不破租赁”。该原则作为突破合同相对性的例外情况之一，要求租赁权的产生发生在物权变动之前。

但在本案中，早在租赁双方当事人签订租赁合同之前，法院已经通过查封行为限制了涉案不动产所有权人的处分权。实际上，租赁权的性质仍为债权，“买卖不破租赁”仅仅增强其对抗在后发生的物权变动的效力，其仍应遵循物权的优先性原则。本案中，涉案房产在出租之前已被法院查封，权利人对不动产物权的行使已受限制，换句话说，所有权人在出租涉案房产之前已经丧失对该不动产的处分权，一旦房产进入拍卖的执行阶段即可用以优先担保权利人债权实现的事实已成既定化，因此，房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。

事实上，“买卖不破租赁”原则在很多情况下是被限制适用的。如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（下文简称《担保法解释》）第66条第1款的规定，如果在抵押权之上设定租赁关系，则其后设定的租赁权对受让人不具有约束力。这样规定的原因在于，无论是法院的查封，还是当事人的抵押行为，均需在房产部门进行登记，进行物权登记即是一种公示行为，而物权一旦公示即可发生物权变动和对抗第三人的法律效果，故在后取得租赁权的承租人不能以“买卖不破租赁”对抗因在先发生的抵押或查封行为而获益的善意第三人。

此外，作为债权的租赁权，其在某些情况下仍应让位于其他具有优先效力的债权。比如破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地作为破产财产，在破产清算时，租赁权人不能以“买卖不破租赁”突破相关破产法所规定的优先清偿顺序。

总之，“买卖不破租赁”使租赁权实现物权化，从而强化了债权效力，增强了其对抗在后发生的物权变动的效力。但租赁权仍为债权的性质不变，租赁权并非在任何情况下都具有优先性。