1.一物一权原则概述

一物一权原则，也被称为“一物一权主义”，或者物权客体特定主义（原则），它包含两方面的意义：一是指在一物上只能成立一个所有权，因此物的一部分不能成立所有权；二是指一个所有权的客体，只能是一物，因此数个物不能成立一个所有权。所有权的计算以一物为单位，所有权的变动须以个别独立物为之；共有所有权的场合，一物上虽然存在两个以上的所有人，但各所有人的所有权按一定的比例相互限制，其总和构成一个所有权，所以仍然符合“一物一权主义”的原则。概言之，在物的一部分或由数个物组成的集合体（集合物）上不能成立一个所有权。^[10]一个物只能成立一个所有权，反过来说，即一个所有权的客体通常应该是一个物。^[11]关于一物一权原则的存在理由，主流观点将其归纳为下列三点：

（1）为了确定物权人支配的标的物的范围，以及使物权人支配的标的物的外部范围得以明确化，须实行一物一权主义。因为，物权是权利人对标的物予以直接支配、排除他人的干涉，并享受其利益的权利，所以为了使物权人可以圆满地支配标的物，非依赖国家公权力的保护不可。而国家公权力要实现对物权的保护，又以客观地确定或得以确定物权的标的物的范围为前提。并且，实行一物一权主义，也是使物权在近现代市场经济条件下具备交易的客观条件的需要。

（2）避免物权关系的复杂化。以一栋房屋为例，如果不采取一物一权主义，就会发生房屋的梁、柱归甲所有，屋顶归乙所有，墙壁归丙所有的复杂的物权关系。这既不利于对房屋作最大限度的充分利用，也会使房屋的物权关系陷于紊乱。

（3）避免公示方法上的困难和保护交易安全。物权关系不仅涉及当事人的利益，而且涉及社会第三人乃至国家的利益。因此，物权的取得、变更和消灭，须进行公示。采取一物一权主义，使物权易于向社会公示，交易安全因此而获得确保。^[12]

随着社会的发展，为了缓解资源的有限性与人们需求的无限性之间的矛盾，物权法放宽了一物一权的限制，创设了新的所有权类型，如建筑物区分所有权。因为传统大陆法系认为，一块地之上只能设定一个所有权，即一栋楼房只有一个所有权，但现代城市中一栋楼房被划分为若干个具有独立所有权的房屋已是事实。

2.以案说法^[13]

【基本案情】

涉案大世界商场房产原由被告两居委会的前身原城里村于1989年建成。两居委会与姚建军于1994年签订转让协议，约定将涉案房产转让给姚建军。1994年8月10日及1995年7月10日，姚建军对涉案房产所占土地及房屋分别领取了国有土地使用证及房屋所有权证。2002年12月25日，安徽省高级人民法院作出（2002）皖民一再终字第14号民事判决，确认两居委会与姚建军之间的转让协议无效。此后，两居委会将涉案房产收回，并于2003年6月办理了国有土地使用证，但姚建军持有的国有土地使用证及房屋所有权证并未被依法注销。至此，登记机构对涉案房产实际登记了两个权属主体，即两居委会与姚建军。由于被告长期占有、收益涉案房产，原告彭军、彭利遂向法院起诉，请求法院判令被告承担侵权赔偿责任。(www.daowen.com)

一审法院认为，因不动产登记属于行政机关的法定职权范围，人民法院从民事诉讼上无权直接确认。在行政确权之前，彭军、彭利的起诉应予驳回。故裁定驳回原告彭军、彭利的起诉。原告彭军、彭利不服一审裁定提起上诉。

【争议焦点】

同一不动产是否可以存在两个所有权？

【判旨】

二审法院认为：彭军、彭利主张相南办事处与城里、桓谭两居委会对案涉房产的实际占有构成侵权，应以彭军、彭利对该房产享有无可争辩的所有权为请求权基础。本案中，彭军、彭利持有案涉房产权证，根据《物权法》第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，如没有权属登记冲突，理应认定其对该房产享有所有权。但本案案涉土地权属登记和房产登记原因事实等方面存在很大不确定性。一是案涉房产占用土地权属有效登记相互矛盾。在彭军、彭利从姚建军处转让该房产前，案涉房产所占用的土地登记了姚建军和相南办事处两个不同的权属主体，违背《物权法》关于在同一物上不能同时存在两个以上的相互排他物权的一物一权原则，登记机关登记的权属冲突明显，相互排斥。二是案涉房产权属登记的原因行为被确认无效。姚建军进行房屋登记所基于的房屋转让协议已被人民法院生效判决确认无效，按照我国对房地产管理采取的“房地一体”原则，无论是房随地走还是地随房走，都难以认定姚建军是案涉房产在法律上或事实上无可争辩的权利人。可见，姚建军所持房地产权证的合法性需待确认，彭军、彭利从姚建军处受让该房产并办理产权登记，其取得的房产权证的合法性也有待确认。因不动产登记属于行政机关的法定职权，人民法院在民事诉讼中直接确认势必造成司法权对行政权的僭越，故本案须以行政确认为前提。因此，尽管案涉房产登记在彭军、彭利名下，但在双方当事人就相关权属存在实质性争议，相关产权证明的合法性未经行政确认前，本案无法认定彭军、彭利当然享有提起案涉房产侵权诉讼的请求权。原审以本案争议应先经行政确权为由裁定驳回起诉，并无不当。彭军、彭利主张原审关于登记机构对涉案房产实际登记了两居委会与姚建军两个权属主体的认定错误，本院查证属实，应予纠正。二审法院根据有关规定裁定：驳回上诉，维持原裁定。

【评析】

根据法院与行政机关的不同职能分工，本案法院未对涉案房产的权属作出实质性的判断，而是裁定驳回上诉，维持原裁判。但法院在裁定书中明确了《物权法》关于一物一权原则，即同一物上不能同时存在两个或两个以上在性质上相互排斥、互不相容的物权。具体体现为物权的排他效力：即在同一标的物上不能有两个所有权。同一标的物上的所有权，其后为他人善意取得时，前一所有权消灭。因用益物权是以物的占有使用为内容，在同一标的物（不动产）上不能成立两个建设用地使用权、土地承包经营权以及宅基地使用权，但可以成立两个以上内容不同，或者内容相同但互不排斥的地役权。因担保物权是以物的交换价值为内容，在同一不动产上可以设定复数的抵押权。在同一动产上也可以设定复数动产抵押权。不同种类的物权可以同时并存的，如所有权与限制物权，用益物权与担保物权。在同一不动产上设定抵押权后，可以再设定不动产用益物权。因此，基于同一不动产不能存在两个所有权的原则和我国《物权法》关于不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明的规定，当同一不动产上存在两个或两个以上不动产产权证书，造成难以确定涉案不动产的物权归属时，当事人应当先提起行政确权诉讼，因不动产登记属于行政机关的法定职权。只有明确不动产的所有人是谁，其才可以享有所有权。