虎哥我来自鄂西北的一个小县城，在我的人生记忆中，对于投资最早的理解就是买商铺，买了商铺之后再出租出去，正所谓“一铺养三代”。我也经常听到投资人问我：“哎呀，虎成，我投了一个商铺砸进去了，别人是‘一铺养三代’，我这个看来要‘三代养一铺’了。”那么商铺投资又有哪些门道和诀窍？虎哥站在纯金融的角度，来谈谈我对商铺投资的一些看法。

如果虎哥有一笔钱，现在需要配置一些商业地产，那我该如何去抉择呢？

第一点，看位置

我觉得第一个肯定还是毋庸置疑的要看位置，也就是我们通常所说的地段。这个地段要么已经很热，要么在未来有潜力，不论是超市商铺、社区商铺、商业街商铺还是商务区商铺，位置都决定着它们的租金和未来租金上涨的幅度。最好选择临街的商铺，一定远远好于商业中心的地下或者是超市内的商铺。还要关注区域内商铺的供应量，供应量太大的就需要谨慎。商业街的商铺是店越多、品种越丰富，未来的生意就会越好。而如果社区商业配备了太多的商铺，那你就需要回避，因为社区商业的容量相对而言是有限的。商铺的户型也非常重要，尽量选择开间大、进深短的，如果层高没有超过5米的，做夹层也并没有那么容易。

第二点，关注开发商

万达为什么这么自信，“我到哪里，哪里就是城市的中心”！就是因为万达大部分的商业自己持有，所以它就可以进行高效率的统一招商、统一策划、统一运营，还可以针对整个区域的状态，进行有针对性的招商，既可以避免同业恶性竞争，又可以丰富业态的环境。全部出售而不自持的商业一定没有前途，我也建议投资人能回避就回避。

第三点，看消费能力

消费能力决定着投资回报率，投资商铺不能只看价格，商铺的价值最终是要通过出租来实现的。要出租你就要想租给谁，不同租户的需求是不一样的，比如开餐馆和做零售的就不一样，选择通用性强的商铺和选择未来消费能力强的行业定位，是保障投资收益率较为稳妥的办法。

商铺投资不就是买个商铺放在那里吗？非也。我的一个朋友一说起商铺投资连连摇头：“圈套！这全是圈套！”商铺投资会有哪些圈套呢？

·卖经营权

【坑人指数：★★★★★】

老王路过一个小区，看到一个非常醒目的广告牌：“只需要100万元，坐拥繁华地段的底商，年回报率15%。”老王一合计，很值啊，这个底商至少能卖到500万元，于是在售楼小姐的温柔引诱之下，就和开发商签署了这个购买合同。

没过多久，老王路过自己商铺的时候，突然发现很奇怪的事情：诶？怎么被贴上法院的封条了？原来开发商借了别人的钱不还，法院就把这个商铺给查封冻结了。在法庭上老王认为自己是优先购买的，理应受到保护。可是法院告诉他：“你这个只是经营权，对抗不了抵押权！”很多时候这种价格比市场价低了很多的，还承诺高回报的底商，基本上都是开发商在卖它的“经营权”。

“经营权”就是你拥有的不是这个物业本身，而是它的“使用权”，相当于“长租”。很多开发商先卖“经营权”，再拿物业去抵押贷款，最后一不小心开发商没钱了，那么买了“经营权”的之后就血本无归了。(www.daowen.com)

·售后返租

【坑人指数：★★★★】

“你放心买吧，这个商铺你买了之后，即使你租不出去，我们也会帮你租出去。因为我们有很多关联企业，未来一定能够承租。”你信吗？你还信！我就问你一句，好卖的商铺开发商需要承诺返租吗？承诺返租的都是不好卖的，你必须面对这个现实，至少说明这个商铺未来的收益率有不确定性。

你觉得很有保障，于是买下了这个商铺，过了几年，发现经营遇到问题，你拿不到租金的收入，于是去找开发商，开发商会说：你去找和你签署协议的这家公司吧。原来开发商为了规避风险和逃避责任，往往是不会和投资者直接签署《回租协议》的，而第三方公司这个时候也许已经不复存在了，那你又能怎么办？所以如果你真的很想投资这个商铺，你也认同开发商的售后返租这个条件，一定要和开发商直接签署协议，一定要找大开发商。

·零首付零月供

【坑人指数：★★★】

你没有钱付首付，没有关系。你有车吗？你有房吗？你只需要把这些相关证件交给我们，我们帮你找担保公司去抵押贷款；没有钱交月供，也没有关系，我们负责帮你把商铺出租出去，这样你就可以用租金来养这个商铺。这是不是一个非常漂亮的商业投资？理论上讲确实可行，但是现实中往往不是这么回事。

2012年的时候，北京曾发生过一起非常恶性的担保公司诈骗事件，就是担保公司拿着一群不明真相的业主的房产证件，去银行抵押贷款，然后承诺给业主每年15%的回报，最后担保公司因为经营不善跑路了，银行向法院申请查封了这些业主的房产，最后留下这一群有泪哭不出的业主。

虎哥寄语

对于大额不动产投资，唯有变现落袋，投资才有意义，而商铺投资，可能是一个聚宝盆，也可能变成一只烫手山芋，投资人在博取高收益的同时往往伴随着不确定性的高风险。总的来说，只要遵循上面介绍的商铺投资原则，深入考察，细致分析，就不难规避大部分的雷区。

选自2016年7月13日《虎成论金》第48期

【注释】

[1]2017年10月1日起，原“国军标质量管理体系认证”与“装备承制单位资格认证”两项活动，合并为“装备承制单位资格认证”，只需一次审查作出结论，发放一个证书，即“装备承制单位资格证书”，并标明满足国家军用标准质量管理体系要求。简而言之，“军工四证”变成了”军工三证”。