投资，就有风险，投资，你就不能忽视风险，尤其是海外投资，毕竟涉及跨国交易，风险因素更多，那么海外投资的风险都有哪些？

我有一位兄弟，两年前走在CBD的街头，被一个广告所吸引：像大海一样蓝的天，像天一样蓝的大海，金色的沙滩，美女，游艇，当然，还有岸边的别墅。这是一个西班牙的地产开发商做的一个地中海别墅的广告，390平方米，精装修，送全套家私，价格你猜需要多少钱？人民币200多万元！我那个朋友当时看得热血沸腾，一冲动就买下来了。前不久他问我，说：“怎么办啦？买了这个房子之后才知道上当受骗了，这个房子当地人买，只需要一半的价格，他们对中国人有单独的报价单。”问我有没有办法可以维权。我说：“幸亏你这不是什么金融衍生产品，你就耐心地放在那里吧，早晚会有解套的机会。”前不久他告诉我：“西班牙的经济稍微平稳了一些，现在如果往外卖，能挂牌到120万元人民币。”

投资，就有风险，虎哥整理和总结了海外投资的6大风险，今天一一分享给你。

第一大风险，信息不对称的风险

我又把信息不对称分解成4个恶劣的行径。

第一大恶劣行径：加价

在中国从事海外房产的销售，英国的佣金大约是在1%，美国大约在3%，澳洲在2%~5%，但是你知道吗，有些国家代销佣金能给到20%，甚至是25%。为什么给这么高的佣金？因为只有这么高的佣金，才能刺激这些销售推动这个国家的房产买卖。当然羊毛不会出在猪身上，既然能给这么高的佣金，这也说明这个房子的价值已经脱离了它合理的价格。在本篇一开始讲的那个故事，就是利用信息不对称往上加价，导致中国人购买的价格比当地人要高很多。中国人骗中国人，这在南欧国家地区的房产市场，甚为严重。

2017年还爆发出一则新闻，说从事澳洲房产销售的某机构，也是对中国人单独加价，每套加价5万到10万澳元，折换成人民币就是25万到50万，最后导致澳洲一家主要的银行停止其销售的所有房屋的按揭抵押贷款，涉及的金额达6亿澳元，30亿人民币。哎！最后倒霉的还是咱们投资人啦。

第二大恶劣行径：买房送移民，但不说清楚隐情

在所有西方发达国家，都不存在买房送移民的情形，只有在那些经济衰退的地区和国家，比如希腊和塞浦路斯，才用这个来吸引人。此外，从绿卡居民变成真正的公民，还需要考当地的语言，还对居住期限有明确的要求，移民的难度十分大。

第三大恶劣行径：吹嘘海外房产可以像中国这样暴涨

无论是国外的人口结构，还是土地私有化性质，都控制着海外房产暴涨的可能性。国外房地产市场，已拥有几百年的历史，经历过暴涨暴跌的年代，海外房地产市场，一旦发生过热，政府和市场都会自动调控，比如提高信贷成本，或者是增加买卖印花税，以防房价暴涨，影响当地的经济稳定。国外房产价格低于国内，而租金收入高于国内，这是不争的事实，但是租金收入和房价稳步上涨，才是海外主流国家房产投资的常态。

第四大恶劣行径：学区房

国内外对于“学区房”的概念是不同的，确切地说，国外没有“学区房”这个概念，这个概念主要是被中国的营销机构，根据国人的投资思维，炒作出来的。就以美国为例，美国虽然也实行就近入学的制度，但是它并不与买房落户挂钩，你只需要提供学区的住址证明，如银行账单、水电费账单等，就可以就近办理入学。(www.daowen.com)

第二大风险：汇率的风险

买了房子之后，汇率下跌，就相当于贬值，比如两年前澳元兑人民币是1∶6，而现在是1∶4.8，如果当时买房子的人现在卖出房子，换回人民币，那么在汇率上的损失足足有20%。所以海外房产投资注定是长期投资，只有长期投资才有足够的时间对冲和化解掉在汇率上的这些不确定性风险。

第三大风险：政策风险

比如目前国内的金融政策限制人民币出海，有些国家在房地产市场过热的情况下，也会限制海外买家，或者是通过税收提高海外买家的交易成本。

第四大风险：海外国家政治和主权的风险

一方面，国与国之间在政治上的稳定和亲密程度，也会影响我们投资者的海外投资；另一方面，一些主权国家的政治稳定程度，也是我们投资者要极其关注和重视的。虽然说发达国家的政治稳定性程度比较高，但是我们仍然需要提高警惕，尽量不要去政治风险隐患比较多的国家。

第五大风险：法律风险

在任何国家投资，法律风险都是难以被忽视的。但是在虎哥看来，在这些主流的发达国家，法律风险反而是最小的，因为在它交易的每一个环节都会有律师的介入，我们只需要了解这些法律是怎么规定的就可以。比如，在美国规定，非美国籍的公民出租单纯的房产，要缴纳30%的个人所得税；再比如，非美国籍的居民出售美国的房产，需要缴纳获利部分高达28%的所得税。你说我要避税，那你需要聘请专业的律师和税务师进行规划，你说我干脆就不交税，就逃税，那风险更大，有可能面临罚款或者是刑事处罚。

第六大风险：流动性风险

说白了就是没有人有能力或者愿意接盘，房产毕竟是大物件，买卖没那么容易。避免此风险最终还是要靠供需关系，有强劲的内需房价才能上涨，才会有活跃的成交量。如果一个城市的房价只是靠投资拉动，早晚会出事。所以投资在大城市，投资在人口持续增长的大城市永远是海外房产投资的首选。除此之外，有些国家，比如澳大利亚规定，海外人士不准购买二手房，这也是我们投资人必须要知晓和评估的流动性风险。

虎哥寄语

各国的经济状况、文化习俗与政策法律环境迥异，相比国内，海外置业更为复杂。同时国际的流动资金也不少，且精明的投资者及投资机构众多，有好的投资机会人家也不会错过，房产投资背后必然面临着全球竞争，因此不要有过高的投资回报预期。

选自2016年6月13日《虎成论金》第37期