2018年的全国“两会”期间，与房地产相关的话题被反复提及。房地产税的征收被进一步明确。政府将在金融、住房供应、棚改等方面着手建立长效机制，尤其是金融去杠杆方面，无论是房贷利率上浮还是加强对影子银行的监控，都将对今后的房地产市场影响深远。房地产税到底是什么？相信很多人对它是有误解的。

房地产税并不等同于房产税，就像印度佛经里面所说的“般若”可以翻译成“智慧”，但“智慧”绝对不能代表“般若”。房地产税包括很多方面的税种，比如房地产企业的增值税、房地产公司的所得税、个人所得税、房产税、土地使用税、印花税、契税，甚至是遗产税、空置税，等等，林林总总非常多。

图1-8 房地产税包括很多方面的税种

想要真正的了解房地产税你只需要记住虎哥讲的这三件事。

第一件事：已经征收了31年并仍然存在的房产税。1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，其中规定房产税以房产为征收对象，向房产所有人或者是经营管理人征收，征收的范围是城市里用于经营性的房屋。此项税对个人非经营性的房屋是免征的，而用于出租或经营性的房屋，早被纳入了税务体系，到现在为止也没被取消。

第二件事：在上海和重庆试点的房产税。这是一项“新税种”，是对个人的“房产”征收的。此项税是将房子作为个人财产来征税，这跟原来的房产税有很大的不同，1986年所颁布的房产税暂行条例中规定的，是一种经营性的所得税，只有房子出租挣到钱才需要交税，而上海和重庆试点的房产税是一种标准的针对个人财产征收的税。

图1-9 《中华人民共和国房产税暂行条例》

第三件事：2017年“两会”期间引起热议，也列入全国人大立法计划的，我们叫它“房地产税收”，从字面来理解就是关于房屋和土地的一种或者一系列的税。依照法律的严谨性，中国目前还没有经过立法程序来征收的有关房子和土地的税。关于房屋的房产税（包括试点）、土地和土地使用税、耕地占用税、土地增值税，这都是没有经过全国人大立法来征收的，而是国务院通过的暂行条例，不属于法律的范畴，所以它还不符合依法治税的原则。

综上所述，房地产税就是把已有的针对房屋和土地所征收的税，经过正式的立法，编辑成一部新的、有针对性的法律。当然这里也不排除将这几项税合并在一起，从而形成一个或者几个新的税种。

什么时候开始征收房地产税？

房地产税，是为了改变之前地方政府“崽卖爷田”那种不可持续的发展模式，使其变成一种“母鸡下蛋”的可持续性发展模式，这是一个技术含量非常高的活，难度巨大。对于起征的准确时间，我想没有人知道！但我还是非常肯定地告诉你，以下几个条件成立、满足之时就是房地产税正式开征之日：

第一个，还有多少地可以卖？如果是卖得差不多了或者卖不动了，房地产税就一定会被提上日程，现在来看这个条件已经符合了；

第二个，当房地产去库存到一定阶段，一定会开征房地产税。现阶段最重要的事情是去库存，如果此刻就征收房地产税，怎么可能去库存？所以这个条件目前还不符合；

第三个，完善法律、有法可依。我非常讨厌有些人，自己特别无知还经常批评我们政府不是法治政府，我们其实不是没有法治，恰恰相反，中国的法律非常之多，只是执法弹性空间比较大，或者是法治的执行程度不太严谨。有法律背景的虎哥建议你们：批评也是一门专业，也要注意提高素养。言归正传，这里面最为诟病的就是我们国家的房屋产权虽然是永久的，但是我们用的土地最高产权期限是70年，相当于业主租了70年，既付了租金又要交税，这肯定是站不住脚的，也是极为不合理的。房地产税如果要面向大部分家庭征收的话，未来我们的房屋及土地的使用权一定要变成永久产权，土地到期之后不再征收土地续期的费用，从过去的一次性缴纳费用，变成现在相当于每年分期缴纳，百姓才会更乐意接受。但这就需要修改完善并且调整各方面的法律条文，目前来看这个条件也是不符合的。

对于房地产税怎么征收虎哥也做了如下思考。

第一步，完善相关法律，做到有法可依。对于相关法律，目前已经列入了全国人大的五年立法规划；

第二步，舆论造势，纳税光荣，纳税是义务；(www.daowen.com)

第三步，培养用户习惯，先轻后重，比如说先按0.1%~0.5%征收，以后再持续增加；

第四步，先东部再西部，先豪宅再普通住宅。这里面也可能涉及分层收税，也就是对低收入、特殊照顾的家庭、贫困家庭，或者是未脱贫地区有可能会免征。

还有一种可能是，先对拥有多套房产的人征收，比如说先对拥有三套以上房产的人征收此税，然后再逐渐开放对三套房产以下的人群征收。以虎哥对社会的判断，我认为对于只有一套房产的家庭，可能会免征此税。最终国家会实现用房地产税来替代过去地方政府依赖的土地财政，成为一个可持续的税收模式。

此时虎哥还想和大家分享一下美国的征税模式：美国是见房子就征税，根据每个州的法律不同，按房子市值的1%~2%来征收，同时按人头退税。假如我们中国也采用这种模式，我们就以北京为例，如果按1%征收房地产税，同时按每人3万元退税，即征即退。假设北京一套房子价值900万元，1%也就是要征收9万元的房地产税，一家三口每年人均又退3万元，一共就是退9万元，这样算下来就等于是免税了。

房地产税会对房价有什么影响？

我认为对于房价没有任何实质影响，只是一个心理的影响，而且政府从来都没有说过要靠房地产税来调控房地产市场，我认为只是一些专家硬生生把二者联系在一起的。我从来不认为房地产税是为了调控房价而产生的，我觉得你们也不要自作多情。

对于房价该涨的地方还会涨，该跌的地方还会跌。在一些三、四线城市，不征收房地产税房价依旧会跌；而在有些城市，再怎么收税、调控，房价依然上涨，这些上涨的地方一定是政治资源、商业资源、医疗资源、教育资源、人力资源集中的地方，人口净流入的城市。你要不相信，那只能说明你没见过世面，你看看纽约、伦敦等一线城市，已经收了十几年的房产税，房价跌了吗？

中国房价疯狂上涨的本质，其实是老百姓失去了对未来安全感的愤怒和抗议！如果投资渠道很多，大家也不忧虑未来，如今的100万元和当年的100万元有相同的价值，谁会傻不啦叽地买一堆钢筋水泥浇灌的东西放在那里？

房地产税会导致租房价格上涨吗？

房租的涨跌是由供需来决定的，房地产税的征收会导致空置房屋的成本暴增，除了物业费还要承受房地产税，这会迫使那些拥有多套房屋的人迫切地将房子租出去，会增加租房市场上的房屋供给。虎哥我就一直租着房子，租过房的人都知道，业主一定会把房屋成本转嫁给租客，于是就会推动房租的加速上涨，这时就会刺激刚需市场进一步扩大，本来能在四环五环租房的年轻人，借钱也咬着牙去燕郊、固安买套房子，这个刚需又继续推动房价进一步上涨。房价一涨，我想绝大多数业主都会觉得，房租理所应当的也应该上涨，租金一上涨，又间接刺激了房价的上涨。当然，在人口净流出、房屋空置率过高的三、四线城市，听一听就好，这和你没关系，不必过多幻想。

假如不缴纳房地产税又如何？

房地产税一旦开始征收，我就是不缴，你能把我咋地？笑话，这可不是物业费！在中国税和费，是两个不同的概念，税金不缴纳的话，除了会产生滞纳金，抗税还是一种犯罪行为，这可是违法的，送你进监狱都有可能！除此之外，冻结你的产权无法交易，让你无法继承，或者给你强制执行，把你的合法财产变成不受法律保护的财产，这时候就连你媳妇都会劝你上缴房地产税。不要说中国狠，美国政府也一样的：先警告收你滞纳金，再三警告后仍不缴纳，就会把你送去坐牢，最后房子还会被强制执行拍卖。

以上海的试点为例，税务局会在你买房的时候给你一张认定书，明确告诉你，每年所需要缴纳的税额，然后在年底缴税的时候会短信提醒你，如果你不缴的话就会产生滞纳金。当然你可以一直不缴，那就是你一直不卖房，但滞纳金却在不断累计，我就有个朋友两年时间滞纳金就有一万多了。

虎哥寄语

争论不止的房地产税，一直以来让众多的投资客、刚需投资人牵肠挂肚。房地产税立法涉及多方利益，需统筹兼顾的问题繁多，操作起来并非易事，自然需要一个漫长的决策期。坚持理性投资，远离恶性投机，房地产税其实并没有那么可怕。

选自2017年3月14日《虎成论金》第109期

【注释】

[1]2018年国务院机构改革后部分机构名称发生变化，本书涉及相关机构名称未作特殊说明的仍然沿用内容发布之时的名称。