传承地产合同有别于普通的买卖等民事合同，在缔约能力、约定内容、形式要件等合同要素方面，不仅涉及私法规范的规制，也涉及养老政策和公法规范的规制，而且房地产合同标的额大、履行周期长，其效力能否正常维护、权利义务能否正常履行，对传承地产市场交易安全、秩序和养老都影响巨大。在法律适用层面，更是横贯民法典合同编、民法典物权编、老年人权益保障法等几大法域。同时，事关实施积极应对人口老龄化国家战略，短期内相关政策的市场调节也是主要依据。因此，传承地产法务更加复杂，传承法务专业律师提供相关服务时，应当更加认真、专业、审慎，并考虑长远。

（一）传承土地使用权转让、出租、抵押中的法律服务

1.传承土地使用权出让时的法律事项

传承土地使用权出让，应当签订书面出让合同，根据不同情况可以依法采取拍卖、招标或者双方协议的方式。采取拍卖、招标方式是原则，双方协议方式是例外。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。传承土地使用权转让的具体流程因出让方式的不同也会有所不同。传承土地使用权出让合同，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

2.传承土地使用权出租时的相关法律服务

传承土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。分为出让取得土地使用权的出租和划拨取得土地使用权的出租。

土地使用权出租的传承法务专业律师需要审查和办理如下事项。

（1）出租人必须是通过出让依法取得国有土地使用权的受让人，持有国有土地使用权证书且在土地使用权期限内，才能对土地使用权具有处分权，合法地转移或出租其土地使用权，出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同；

（2）土地使用权出租时，出租人具有土地使用权证的同时，要具有地上建筑物、其他附着物的所有权证，即土地使用权人和房屋所有权人必须是一致的，出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁；

（3）土地使用权出租时，以出让方式取得土地使用权的原土地使用权人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地；

（4）土地使用权出租不得违反土地使用权出让合同的规定；

（5）出租人应当办理登记。

3.传承土地使用权抵押时的法律问题

传承土地使用权抵押，是指债务人或第三人向债权人提供土地使用权作为清偿债务的担保，而不转移占有的行为。土地使用权抵押关系成立后，债务人到期不能履行债务时，抵押权人应申请人民法院拍卖作为抵押物的土地使用权，以拍卖款抵偿债务，如有剩余，应退还给抵押人，不足时仍可向债务人继续追索。

传承土地使用权抵押的特点是：

（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押；

（2）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人要签订抵押合同，抵押合同不得违反国家有关法律、法规及土地使用权出让合同的规定；

（3）抵押人到期不履行债务或者在抵押合同有效期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的规定，处分抵押财产，处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权；

（4）土地使用权抵押、地上建筑物、其他附着物抵押，要依法办理抵押登记，抵押因债务清偿或者其他原因消灭时，要依照有关规定办理注销抵押登记的手续。

（二）传承地产项目投融资、转让、开发经营中的法律服务

传承房地产若发生纠纷则案件标的额较大，动辄百万元、千万元甚至上亿元，直接影响涉房当事人基本的生活状况和根本利益，当事人往往互不相让，特别是房地产企业因资金链断裂，导致烂尾楼情况发生时，矛盾纠纷化解的难度较大。此外，房地产企业因民间借贷、担保、破产引发的纠纷标的额亦较大，利益主体众多，且审理周期较长。

提供传承房地产项目投资、融资、转让、开发经营时的法律服务内容：

1.从法律和老龄政策上论证将要开发的传承房地产项目的可行性，出具《项目投资法律意见书》；

2.梳理提供与传承房产开发建设相关的法律、法规、政策及政府相关部门的规章、规定等；

3.对合作伙伴就投资信誉、资金运作等状况进行资信调查，对合作方案进行法律策划，提供具有建设性及可操作性合作方案；

4.参与转让、开发经营项目谈判，提供相关法律意见；

5.协助获得建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

6.资金监管法律服务，对资金的运作出具书面法律意见；

7.审查项目贷款合同、抵押合同等。

（三）养老公寓预售、买卖、按揭、租赁中的法律服务

近年来，在传承房地产领域，以养老为名的非法集资案频发，群体性纠纷增多。在传承商业地产买卖、集中养老社区地产租赁、物业服务，以及建设工程企业的农民工讨薪、房地产企业破产等事项都存在引发群体性纠纷的隐患，需要专业的传承法律服务支持。

在养老公寓的租赁中，有的户型、朝向、配套设施，以及医疗支持、商业配套与前期宣传不符，有的养老地产开发项目采用售后返租的形式，约定固定收益回报，当开发商承诺的投资回报无法实现时，可能引发退租和诉讼。传承地产合同纠纷案件类型不断增多，居间合同、国有土地使用权出让转让、建设工程施工合同、民间借贷、劳动争议等与房地产市场及政策调控密切相关领域的案件也在逐年增多。传承地产的预售、买卖、按揭、租赁，不仅要符合相关法律、法规的规定，还需要符合当地的限购政策。

法律服务工作主要有：(www.daowen.com)

1.审查传承商业地产销售广告等宣传资料，提供法律意见；

2.开盘前对现场销售人员、客户服务人员进行法律培训；

3.起草、审查、修改传承商业地产预售合同、销售合同或集中养老社区的租赁合同；

4.参与公司与客户的签约谈判，根据需要派出律师现场办公，随时提供法律意见或建议，协助公司处理销售过程中日常法律性事务；

5.协助办理传承商业地产按揭及抵押贷款、解除开发商的担保责任等；

6.为房屋的交付提供法律帮助，对交付过程中产生的争议提出处理意见；

7.代理传承地产预售、买卖、按揭、租赁而产生纠纷进行诉讼、仲裁或调解。

（四）养老建筑工程项目中的法律服务

在养老建筑工程开发及建设工程项目的施工过程中，起草、审查有关合同，做好养老建筑工程勘察设计、发包、承包、招标与投标合规审查。

1.代为起草和审查工程勘察合同、设计合同、施工合同、设备安装合同、设备材料采购合同、项目管理合同等相关文本，代为审查相关单位的专业资质和经营资格，参与或代理合同谈判，协助开展合同管理事务协助办理项目勘察、设计、施工、监理等招投标事宜，协助签订、监督合同履行；

2.参与项目公司与相关单位的实质性谈判，并提供法律意见或建议；

3.为建设工程的工程承包企业提供招投标咨询，代为办理相关招投标手续，审查有关招投标文件，提供招投标见证服务，并为评标等事务提供专业法律服务；

4.对建设工程的分包提供法律意见，审查分包方的专业施工资质和经营资格，参与或代理分包合同的谈判，协助分包合同的签订；

5.对建筑工程勘察设计、发包、承包、招标与投标中出现的争议进行调解，并提供法律依据；

6.就项目建设过程中存在的问题（如工期延误、工程质量、工地安全、验收程序等）提供法律意见；

7.协助进行工程决算，并提供法律意见。

（五）涉外传承地产中的相关法律服务

我国老龄社会到来相对较晚，养老服务借鉴西方国家经验比较多，引进外资发展传承地产也在不断发展。涉外传承地产的法律服务主要内容为：

1.为国内传承地产与建设工程引进国外资本、采用国外优良技术、引进国外先进养老设计理念、对外招标等提供法律服务；

2.为境外资本投资国内传承地产或中外合作开发养老地产提供法律服务，代为起草、审查、修改、翻译有关合同；

3.为港澳台同胞及外籍人士在内地购房置业提供法律咨询，代为办理各种手续、处理有关纠纷；

4.审查境内外投资养老地产项目的可行性报告，为外商在华投资项目出具法律意见书，选择合适的投资形式和保险方式，进行产权交易；

5.进行境内外公司的资信调查，参与境内外商务谈判，为工程开发传承地产项目提供法律意见，参与国际招投标的筹备、标书制作及发布、谈判、签约等事宜。

（六）传承房地产公司的运营、并购与重整中的法律服务

传承房地产公司在设立、运营、税务筹划时，不可或缺地需要传承法务专业律师提供法律服务工作。商品房销售是房地产企业的重要资金来源，随着宏观调控导致商住地产销售量的下滑，房地产企业财务成本增大，大型房企挤占市场份额，烂尾楼项目不断增多，更多的中小房地产企业因资不抵债而濒临破产，不少中小房地产开发企业迫于资金压力转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，断腕求生，烂尾楼被收购转养老地产业务有增多趋势。

近年来，许多资金流向传承地产，一些大型房地产开发企业也转向开发传承地产，推出各种优惠，进一步挤压中小房地产开发企业的生存和利润空间，创造了利于兼并的条件，借助实施积极应对人口老龄化国家战略的机遇，在市场上开展兼并收购，日趋活跃的兼并转让引起房地产业的新一轮洗牌，进而可能引发连锁反应，一边是传统的房地产开发企业破产增多，一边是传承地产行业发展壮大明显，相关的传承法律服务需求越发强烈。

（七）传承地产使用权、房产所有权纠纷中的法律服务

传承地产在住宅地产中比重最大，在传承财产中的地位权重也很大，传承地产使用权、房产所有权、居住权的确权等对遗嘱处分权都事关重大。

当发生传承地产使用权、房产所有权的确权及争议纠纷时，需要聘请传承法务专业律师代理案件，依法维权。

（八）传承项目物业管理中的法律服务

传承项目物业管理涉及传者房产的生前管理、保管，还事关传者的身后遗留房产的管理。

法律服务主要是在起草、修改相关法律文本，例如，业主（临时）公约、（前期）物业管理服务合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋交接单等。