传承地产既包括适合养老的商品住宅项目，也包括只租不售的集中养老社区项目，还包括具有社会福利性质的机构养老地产、社区养老设施、适老化改造设施等。当然也包括为低收入的老年人提供低租金的保障住房，为中等偏低收入的老年人提供较低租金的保障住房或为其提供购房资金补助，等等。

（一）传承商业地产

传承商业地产，是指为满足老年人需求特点规划、设计和建造适合老年人居住和使用的商品房地产项目。传承商业地产，是将养老与亲情相结合，可以是老年人和子女共同居住，家庭生活、安心养老兼顾。

以北京东方太阳城项目为例，该地产项目设计的客户群年龄为55—70岁的健康老人，小区以中央景观为中心，沿景观带布置养老住宅、养生养护中心、接待中心及辅助用房等配套设施。传承地产以四合院、独栋和双排别墅为主，还有多层公寓、复合公寓等类型。社区内有医疗、护理等服务配套以及高尔夫球场、娱乐中心等多种娱乐设施，花草树木、人造水系的覆盖率相对较高。由于我国老龄化发展速度较快，适合养老的商业地产资源稀缺，既能与家人一起生活居住又可以传承给后人，所以东方太阳城项目的房价要比周边普通地产项目稍高。

传承商业地产，目前已成为部分家庭投资养老服务并且兼顾财富传承的一个重要选择。

（二）集中养老社区

集中养老社区，是指为满足老年人生活需求而建设的适合离退休老年人居住和使用的传承地产项目。与传承商业地产相比，集中养老社区的户型以一居、两居、三居户型为主，并且只租不售。

与普通地产相比，传承地产需要建设大量的与老年人相关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业。传承地产的后期维护费用、折旧摊销等成本较高，需要聘用大量专业康养护理人员，在养老配套设施及服务供给方面的支出较大。而且传承地产具有投资大、回收周期长、行业成本高的特点。所以，集中养老社区一般租期约定都是20年，往往还需预存不菲租金才能入住。

泰康保险集团下属的系列泰康养老院多采用集中养老社区模式。

（三）机构养老地产

机构养老地产，是指为了兴建养老机构而建设或使用的传承地产。与集中养老社区生活相比，机构养老的房间以单间和合住形式为主，餐饮为集中供应，包括众多福利院、敬老院、养老院等养老机构，也包括在此基础上发展起来的服务更大区域的养老福利机构，是目前机构养老的主要形式，根据举办形式不同享有一定的政府补贴、社会基金支持，具有社会福利性质。

近年来，国家不断加大力度积极扶持社会力量建设养老机构，在土地政策、资金补助、税费减免等方面出台了相应的优惠政策，养老机构设立许可也改为了备案制，简化了相应程序。国家要求“完善养老服务设施供地政策。举办非营利性养老服务机构，可凭登记机关发给的社会服务机构登记证书和其他法定材料申请划拨供地，自然资源、民政部门要积极协调落实划拨用地政策。鼓励各地探索利用集体建设用地发展养老服务设施。存量商业服务用地等其他用地用于养老服务设施建设的，允许按照适老化设计要求调整户均面积、租赁期限、车位配比及消防审验等土地和规划要求”。^[6]

（四）社区养老设施(www.daowen.com)

社区养老设施，是指建设在居民生活小区或小区周边的支持居家养老或者提供老年人日间照料等服务的传承地产。

国家要求有关部门和各级政府，“要落实养老服务设施分区分级规划建设要求。2019年在全国部署开展养老服务设施规划建设情况监督检查，重点清查整改规划未编制、新建住宅小区与配套养老服务设施‘四同步’（同步规划、同步建设、同步验收、同步交付）未落实、社区养老服务设施未达标、已建成养老服务设施未移交或未有效利用等问题。完善‘四同步’工作规则，明确民政部门在‘四同步’中的职责，对已交付产权人的养老服务设施由民政部门履行监管职责，确保养老服务用途。对存在配套养老服务设施缓建、缩建、停建、不建和建而不交等问题的，在整改到位之前建设单位不得组织竣工验收。按照国家相关标准和规范，将社区居家养老服务设施建设纳入城乡社区配套用房建设范围。对于空置的公租房，可探索允许免费提供给社会力量，供其在社区为老年人开展日间照料、康复护理、助餐助行、老年教育等服务。市、县级政府要制定整合闲置设施改造为养老服务设施的政策措施；整合改造中需要办理不动产登记的，不动产登记机构要依法加快办理登记手续。推进国有企业所属培训中心和疗养机构改革，对具备条件的加快资源整合、集中运营，用于提供养老服务。凡利用建筑面积1000平方米以下的独栋建筑或者建筑物内的部分楼层改造为养老服务设施的，在符合国家相关标准的前提下，可不再要求出具近期动迁计划说明、临时改变建筑使用功能说明、环评审批文件或备案回执。对养老服务设施总量不足或规划滞后的，应在城市、镇总体规划编制或修改时予以完善，有条件的地级以上城市应当编制养老服务设施专项规划”。^[7]

（五）居家自有房产的适老化改造

实施老年人自有房产适老化改造工程，能巩固家庭养老基础地位、促进养老服务消费提升、推动居家养老服务提质扩容，对构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系具有重要意义。

自有房产适老化改造，是指对家庭自有住宅进行适老化智能改造、设施改造，加装电梯和无障碍设施建设等传承地产现代化升级改造。包括无障碍通道和地面、防滑地板、过道扶手、开关位置、马桶扶手、浴室安全、家具高度、扶手门、感应夜灯、电源位置等，提升老年人居住的安全性和舒适度；利用信息技术提升适老化智能化水平，通过互联网技术和电子信息技术，建立智慧居家养老信息管理平台，在老人的居室、卫生间、厨房等位置安装智能跟踪系统、紧急呼救装置和智能报警仪器等。

实施老年人居家适老化改造的目标，是坚持需求导向，政府重点支持保障特殊困难老年人最迫切的居家适老化改造需求，以满足其居家生活照料、起居行走、康复护理等需求为核心，改善居家生活照护条件，增强居家生活设施设备安全性、便利性和舒适性，提升居家养老服务品质。

我国老年人特有的“金窝银窝，不如自己的狗窝”理念，使大多数老年人更愿意选择自己原有住宅居住。传统的养老观念也是“养儿防老”，多数老年人愿意与子女同住，是居家自有房产养老的主要形式。

在自有传承地产改造中，可以设计“老少居”住宅。“老少居”是指两代人的住宅各自方便，老人与子女尽可能各自拥有独立、完整的生活空间，具有“分得开，住得近”的特点。这是目前适合国内家庭和养老理念的住宅改造设计，既方便子女就近照顾老人的生活，又能使年轻人保持相对独立的生活空间。

（六）倒按揭以房养老回收住宅的全面升级改造

倒按揭形式的以房养老，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险产品，老年人将房产抵押给保险公司后，可按照约定条件领取养老保险金直至终身，同时可以继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权。这种以房养老保险产品在我国已经试点推出七年，响应者很少，个别老人还选择了赎回房产并退出以房养老计划，反映出此模式市场接受度不高。但是，社会现实中另一个场景是，不法分子借以房养老之名，趁机诈骗老年人钱财却屡屡得手，也让老年人对以房养老模式更加谨慎。

房产是我们大多数老年人的重要资产，如果能够将部分房产转为稳定的现金流以支持养老，无疑可明显提升老年人的生活品质。如何摆脱以房养老推行难的长期窘境？既要发挥传承法务功能防止老年人陷入以房养老骗局，维护好老年人的合法权益，“又要在事后管理好所遗房产，投入必要的修缮资金，注重遗房的智慧功能与环保安全，促使房屋的保值增值，保障好后人的合法权益”。^[8]可以采取对以房养老回收商品住宅进行全面升级改造，由政府投入部分资金普及环保、智慧家装，提升普通民众居住的幸福感，大幅提升再造房屋的市值，从而促进以房养老市场的大力发展。

倒按揭以房养老既可以在每个月获得不菲的养老金补充，老年人对房屋的占有、使用、收益权利还可以不受影响，去世后房产变卖还贷，残值可以继承。倒按揭以房养老回收商品住宅的全面升级改造，是指政府事先对环保、智慧家装进行专门研发，投入一定资金对遗房安全检查和升级改造，依靠国家的信誉和力量，使遗房“华丽转身”成为商品房市场中的炙热吉房，从而提升市场价值。比如，老人生前以房养老消费了房产价值的2／3，若遗房经过统一环保、智慧家装升级后再销售，这时，可以继承的部分仍可能相当于原房产价值的2／3许，从而将助推家人更加看好长辈以房养老举措。关于升级改造资金，可以采取国家引导规范市场运作，也可以由国家福利支持。