（一）不动产评估的概念

根据中国资产评估协会发布的《资产评估执业准则——不动产》第3条，不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。上述准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。

（二）不动产评估的基本方法

1.市场法

（1）基本思路，根据替代原则，通过对与评估对象类似的不动产的交易价格的修正调整，得出评估对象在评估基准日的价值。

（2）适用范围

市场法适用于居住、商业、工业、综合、特殊等各类不动产的评估。在同一地区或同一供求范围内的类似地区，与被评估不动产相类似的不动产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：一是不发生不动产交易或发生较少的地区的房地产；二是特殊类型的房地产，如风景名胜区土地、古建筑；三是很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等；四是很难发生交易的房地产，如图书馆、体育馆、学校用地等。

（3）前提条件(www.daowen.com)

在市场发育不够或房地产交易较少的地区，市场法是很难适用的。因此，市场法适用的前提条件包括：一是具有充分发育的、活跃的、公平的不动产交易市场；二是可以收集到被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料。

（4）计算公式

市场法的基本计算公式为：

被估不动产评估价值＝可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×权益状况因素修正系数。

2.其他方法

除市场法外，还有收益法、成本法等其他评估方法。