本案例属于商用房屋租赁行业，买卖双方形成一种租赁关系，如图5-7-1所示。

图5-7-1　商铺租赁市场结构示意

卖方在商铺租赁中一般要求租户缴纳相应的履约保证金，应收账款主要为商铺租金，客户大多季度结账。卖方因前期建设投资较大，资金回笼愿望较强，存在客观的融资需求，因此所谓的代理承揽业者（二房东）业务就孕育而生。通过这类服务业者，与业主方签订合同承揽该商场或特定范围的所有商铺，一次性给付固定的租金给业主方，再开始招商、出租，到期收取租金。(www.daowen.com)

这种模式对拥有商铺所有权的业主来讲，不但能快速回流现金，也省去招商、签约、收款等复杂的管理工作。但对这类代理公司而言，虽然因为一次性大批量地承租商铺，可以降低租金成本，但前期资金投入却是公司业务拓展的瓶颈，故为保理公司切入对未来应收租金收益权转让融资提供了机会与好的解决方案。

本案例中C公司一次性向某地铁站承租所有商铺，再开始招商，并分租给30余家商铺租户，与租户的租赁关系相对较为稳定。C公司经营的商铺大部分业态都处于城市轨道交通重点发展的区域，如城市地铁、火车站内，商铺所处商圈较为成熟，这些客户本身对经营店铺的进入有自己相对严格的标准，一旦确定不会轻易变动，易形成稳定的合作关系。

在实际经营中，C公司与其租户形成利益捆绑、互利共赢的关系。卖方同时作为管理方，注重维护与发展轨道交通内的商业运行，其业绩得到政府轨道交通运营企业的认可。卖方在把商铺租赁给商户的同时，会实时监管租户的营业状况，时刻了解商户的状态并给出经营意见。部分商户的营收也会与卖方挂钩做一个分配，最高不超过利润的20%。对经营不佳的商户卖方有主动撤约的权利。