房地产金融创新涉及制度创新、组织创新、产品创新、监管创新，涉及房地产金融供应与需求两个方面。从供应方观察，主要是产品创新。

（一）房地产金融制度创新

制度创新是指在人们现有的生产经营和生活环境条件下，通过创设新的、更能有效激励人们行为的制度、规范体系来实现社会的持续发展和变革的创新。所有创新活动都有赖于制度创新的积淀和持续激励，通过制度创新得以固化，并以制度化的方式持续发挥着自己的作用，这是制度创新的积极意义所在。

制度创新的核心内容是社会政治、经济和管理等制度的革新，是支配人们行为和相互关系的规则的变更，是组织与其外部环境相互关系的变更，其直接结果是激发人们的创造性和积极性，促使不断创造新的知识和社会资源的合理配置及社会财富源源不断的涌现，最终推动社会的进步。同时，良好的制度环境本身也是创新的产物，而其中很重要的就是创新型的政府，只有创新型政府，才会形成创新型的制度、创新型的文化。政府从经济活动的主角转为公共服务提供者，努力创造优质、高效、廉洁的政务环境，进一步完善自主创新的综合服务体系，充分发挥各方面的积极性，制定和完善促进自主创新的政策措施，切实执行好已出台的政策，激发各类房地产金融主体的创新活力。制度创新是创新之本，没有制度创新，就没有核心竞争力。

房地产金融制度创新，是引导房地产金融创新的基础，只有房地产金融制度创新，才能真正激活房地产金融其他创新活动。

（二）房地产金融组织创新

任何组织机构，经过合理的设计并实施后，都不是一成不变的，房地产金融组织也是如此。它们如同生物的机体一样，必须随着外部环境和内部条件的变化而不断地进行调整和变革，才能顺利地成长、发展，避免老化和死亡。房地产金融组织创新是通过调整和变革房地产金融组织结构及管理方式，使其能够适应外部环境及组织内部条件的变化，从而提高组织活动效益的过程。房地产金融组织创新涉及功能体系的变动，即根据新的任务目标来划分组织的功能，对所有管理活动进行重新设计。如根据保障房融资和政策性住房金融需要，建立政策性住房金融机构。管理结构的变动，如对职位和部门设置进行调整，改进工作流程与内部信息联系。管理体制的变动，包括管理人员的重新安排、职责权限的重新划分等。管理行为的变动，包括各种规章制度的变革等。

房地产企业金融化某种程度上也是房地产金融组织创新的表现形式。一些房地产企业通过投资行为涉及金融租赁、小额贷款公司、互联网金融平台公司、保险公司。

（三）房地产金融产品创新

1.房地产金融产品及其特点

房地产金融产品是指向市场提供的能够满足人们某种愿望和需要的与理财联系在一起的各种受托服务。房地产金融产品具有如下的特点：

（1）受益性

人们购买房地产金融产品最主要的目的是期望通过房地产金融，能够使本人或者其他人受益。

（2）不可分性

在现代社会，房地产金融产品与房地产金融机构是分不开的，任何时候顾客要获得房地产金融服务的满足，房地产金融机构这一服务来源是必不可少的。

（3）易模仿性

房地产金融产品容易被模仿，因为房地产金融产品常用的服务价格竞争、服务方式和其他营销手段容易为其他受托人模仿，并且模仿成功的时间比较短。

2.房地产金融产品创新的目的、方法、程序与策略

（1）房地产金融产品创新开发的目的

创新开发房地产金融产品的目的主要是为了取得如下的效果，对于这些效果的追求构成了房地产金融产品创新开发的目的。

①降低提供同类或者类似房地产金融产品的成本；

②吸引现有市场以外的实力客户，通过扩大服务对象的数量或者提高服务对象质量来达到增加利润的目的；

③增加原有市场的销售量或者销售额；

④满足客户新的需要。

（2）房地产金融产品创新开发的方法(www.daowen.com)

①开拓新市场，市场的需求可以被创造，从而为房地产金融产品创新开发提供了契机；

②挖掘现有市场的潜力；

③降低成本，如通过电子化等手段降低房地产金融产品的成本；

④通过重新组合和创造性变革设计新的房地产金融产品。

（3）房地产金融产品创新开发的程序

①形成创意，主要是通过内外部两个渠道形成房地产金融产品创新的创意，内部渠道主要包括房地产金融机构的研究开发部门、市场营销部门、高级管理人员乃至广大普通员工，外部渠道主要包括房地产金融机构的客户、房地产金融业务的合作伙伴或者竞争对手，政府及其所属机构。

②创意优选，对创意进行分析、比较、选择，要避免对创意的潜在价值估计不足，以致未予选择，失去机会，也要注意避免错误选择没有多大市场或者发展前途的新的房地产金融产品，引致失败和损失。

③具体分析，对于选定的创意进行进一步的商业分析，并且形成明了的房地产金融产品概念和具体内容。

④房地产金融产品营销，对于最终创新确认的房地产金融产品，采取适当的方式营销。

（4）房地产金融产品创新的策略

①挖掘客户需要的策略，房地产金融产品创新应该进一步刺激社会需求，满足社会资金保值增值需求、满足委托人转移、管理房地产金融财产目的的需要。

②提高房地产金融产品竞争力的创新策略，房地产金融产品竞争力的核心是房地产金融产品本身的功能和房地产金融服务的质量，这涉及房地产金融机构具体采取什么样的竞争策略，是采取抢先策略，即抢先推出某种房地产金融产品，还是跟随策略，即及时模仿推出相应房地产金融产品，以及采取最低成本策略或者周到服务策略等。

③扩张型创新策略，主要是扩展房地产金融机构已有的服务和提供多元化房地产金融产品。

④差异型创新策略，要努力迎合特别需求来创造顾客忠诚度，根据客户的收益与风险偏好、流动性偏好以及其他一些特殊要求，结合房地产金融活动的领域，房地产金融机构凭借自身的技术优势和管理优势，设计相应的房地产金融产品，实现某种新的服务功能，这种功能要明显地与众不同，明显地弥补以往服务的某种不足，以满足客户的需要。

3.房地产金融产品创新的主要方面

房地产金融产品创新包括资产证券化创新、房地产融资创新等，其中房地产众筹是互联网+房地产金融的结合的代表形式。

（1）资产证券化创新

资产证券化创新在商业性个人住房抵押贷款证券化的基础上，发展其他商业性房地产贷款证券化，并且进一步拓展到个人住房公积金贷款证券化。除了贷款资产的证券化外，还有其他涉及房地产的证券化产品，如房地产实物资产证券化、房地产应收账款证券化等。

（2）房地产融资创新

一是在传统的房地产贷款方式的创新，如还款方式的创新；二是筹资的创新，尤其是以房地产众筹为代表。房地产众筹是指在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的房地产项目，投资者通过参与房地产众筹获得房地产产权或者投资货币收益。

房地产众筹形式多样化，主要有融资型开发类众筹、营销型开发类众筹、“购买型+理财型众筹”、REITs型众筹等。而这些房地产众筹形式的实施往往借助于互联网，实现互联网+房地产金融的结合。

融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。营销型开发类众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。“购买型+理财型众筹”的模式，通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及“基本理财收益+高额浮动收益”吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。REITs型众筹，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资产管理公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。

（四）房地产金融监管创新

房地产金融监管创新包括房地产金融监管组织的创新、房地产金融现场监管方式的创新、房地产金融非现场监管方式的创新、房地产金融监管与房地产监管的合作与协调创新等。金融监管部门为进一步协调对房地产金融机构与房地产金融业务的监管，建立房地产金融宏观审慎管理体系，从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等方面建立房地产金融宏观审慎监测指标体系，在综合评估判断房地产市场发展走势的基础上，因地制宜，构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制就是房地产金融监管的一种创新。