（一）住房融资初级市场的主要融资机构

美国的住房融资初级市场的融资机构包括国民银行、州银行、人寿保险公司、抵押银行、房地产信托投资公司、互助储蓄银行（Mutual Saving Banks，MSB）和节俭机构（Tbrift Institutions）如储蓄贷款协会（Savings&Loan Associations，S&L）等。

储蓄贷款协会是一种互助性质的住房融资机构，它起源于1831年英国移民在美国宾夕法尼亚州建立的“牛津节俭协会”，第二次世界大战以后，正式更名为储蓄贷款协会。参加协会的成员有在协会储蓄存款的义务，当他们购建房资金不足时，也有权利向协会申请贷款。储蓄贷款协会成员既是授信储蓄存款者，又是受信借款购建房者。储蓄贷款协会的住房抵押贷款的成数可达9成以上，贷款期限可长达30年，其住房抵押贷款必须是储蓄贷款协会所在州的第一抵押贷款。储蓄贷款协会在联邦注册后受联邦住房贷款银行管理，不过，在20世纪70年代末期，美国社会的通货膨胀率和市场利率不断升高，储蓄贷款协会的许多贷款的实际贷款利率变为负值，以及储蓄贷款协会经营上的一些其他问题，加上联邦住房贷款银行对其监管不力，大多数储蓄贷款协会出现亏损，不少储蓄贷款协会破产或濒于破产。为了解决储蓄贷款协会的危机，1989年美国设立了重组信托公司（Resolution Trust Corporation，RTC），处理处于困境的储蓄贷款协会问题。美国国会还通过了新的法案，建立了专门的节俭机构监管办公室（Office of Tbrift Supervision），又称储蓄管理局，负责对储蓄贷款协会的管理。

（二）住房融资初级市场的主要保障机构

美国的住房融资初级市场的保障机构除了私营的抵押贷款保险公司外，主要的就是联邦住房管理局（Federal Housing Administration，FHA）和退伍军人管理局（Veterans Administration，VA）。

联邦住房管理局是根据1934年《国家住房法》建立的，它可为符合政府政策的住房抵押贷款的偿还提供担保，当借款人违约时，贷款人有权把该住房抵押贷款转让给联邦住房管理局，并取得等于未偿还债务金额的债券，该债券的本息支付由联邦政府担保。担保费由借款人支付。

退伍军人管理局是1944年设立的，它可为符合条件的退伍军人取得住房抵押贷款提供还款担保。借款人不支付担保费，但对担保额有限制。

此外，乡村住房服务机构（tbe Rural Housing Service，RHS），系美国农业部乡村发展局（USDA Rural Development）的一个机构，也为乡村住房抵押贷款提供担保。

（三）住房融资次级市场的主要融资机构

住房融资次级市场是相对于住房融资初级市场而言的。住房融资初级市场是指购房借款人和贷款人之间直接进行交易的市场；而住房融资次级市场则是由最初的贷款人用已贷放的抵押贷款与其他贷款人或投资商之间再进行交易的市场。这里的其他贷款人或投资商就是住房融资次级市场的融资机构，这些机构主要是由联邦政府发起建立的。它们主要是：

1.联邦住房贷款银行和联邦住房贷款抵押公司

联邦住房贷款银行（Federal Home Loan Bank，FHLBank）是依据《1932年住房贷款银行法》设立于20世纪30年代初期，目的是将住房抵押贷款机构与全国资本市场联系起来，为成员机构提供信用支持。其成员机构主要是储蓄贷款协会、少数互助储蓄银行与人寿保险公司，到2014年底，有超过7 000个成员机构。作为其附属机构的联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC，常称为Freddie Mac），又称房地美，于1970年由国会批准成立，其股票现在在纽约证券交易所上市（FRE/NYSE），房地美主要协助商业银行、抵押银行和储蓄贷款协会开拓二级抵押市场，购买、出售联邦住房管理局保险和退伍军人管理局担保贷款和其他传统抵押贷款，并开展住房抵押贷款证券化业务，发行转付债券，即将一批期限、还本付息额等相近的住房抵押贷款组合起来，以此为担保发行的债券，并将收取的抵押贷款本息转付给债券持有者。1983年联邦住房抵押贷款公司首度发行转付债券（pay-tbrougb）形态的抵押贷款担保债券（CMO），改变传统抵押证券现金流量的安排，配合不同的到期日，以吸引更多的投资者。

联邦住房贷款银行及房地美在调节住房融资次级市场，加强住房抵押资金的流动性方面起过积极的作用。(www.daowen.com)

2.联邦国民抵押贷款协会和政府国民抵押贷款协会

联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association，FNMA，常称为Fannie Mae），又称房利美，是根据《国民住房法》于1938年成立的，其目的在于通过它们的服务，促进住房抵押贷款市场的流动性和稳定性，保证民众能够持续得到住房抵押贷款。其宗旨是向中低及偏低收入的美国人提供金融产品与服务，使他们能够更容易购到能够负担得起的住房。1968年由于通过了《住房和城市发展法》，房利美变成了一个由政府支持但股权私有的公司，这是一家被美国国会特许的由股票持有人拥有的公司，其股票在纽约证券交易所上市（FNM/NYSE）。同时，从原房利美中分离出隶属于美国住房与城市发展部（US Department of Housing and Urban Development，HUD）的政府国民抵押贷款协会（Government National Mortgage Association，GNMA，常称为Ginnie Mae），又称家利美。

改制后的房利美，其宗旨并未改变，但其筹资范围有了很大的发展。1995年11月，房利美已成为美元全球债券的最大发行者，发行在外的以抵押贷款为后盾的证券有5 600亿美元^[2]，到2003年年底，房利美发行在外的债券有8 500多亿美元^[3]。

房利美实现其宗旨主要是在住房融资次级市场。它向最初贷款人购买抵押贷款，最初贷款人包括储蓄贷款协会、商业银行等。目前购买的抵押贷款有：单户（Single-Family）、常规的没有联邦政府机构保险或担保的固定或可以调整利率的第一留置权的抵押贷款；其他类型的抵押贷款包括联邦住房管理局保险和退伍军人管理局以及乡村住房服务机构〔tbe Rural Housing Service，RHS，系美国农业部乡村发展局（USDA Rural Development）的一个机构〕担保的抵押贷款、多户（Multifamily）抵押贷款、安全的第二留置权的抵押贷款等。

房利美对所购买的抵押贷款采取两种处理方式：一是发行以抵押贷款为后盾的转付债券，由证券投资者购买；二是把所购抵押贷款作为自己的投资。房利美通过创造各种具体的抵押贷款产品而使其成为美国最大的提供住房抵押贷款的公司。因为房利美以购买最初贷款人贷出的住房抵押贷款的方式向购房借款人提供了抵押贷款资金。

家利美则完全由联邦政府所有，它的主要任务是利用美国政府的诚信为联邦住房管理局和退伍军人管理局以及乡村住房服务机构保险或者担保的住房抵押贷款证券化所发行的证券提供担保，也为房地产抵押投资工具（real estate mortgage investment conduit，REMIC）证券化提供担保，房地产抵押投资工具被视作一种信托工具，系1986年税法改革方案出台后，特别针对抵押贷款担保债券（CMO）创新的一项新的产品，又称为“不动产抵押投资管道”，它避免了抵押贷款担保债券（CMO）双重征税问题，因为它在税前支付给该产品的购买人利息和本金，体现税赋优惠，这也带动美国住房抵押贷款证券化业务，使其日趋成熟发展。

2013—2015年房利美投资房地产抵押贷款相关证券情况见表12-3。

表12-3　房利美投资房地产抵押贷款相关证券情况

资料来源：Fannie Mae 2015 10K ，p97.

联邦全国抵押贷款协会和政府全国抵押贷款协会的存在及其运作，提高了住房融资次级市场的效率，促进了住房抵押贷款的发展。

美国的住房融资次级市场是美国住房金融市场或者是美国的房地产金融市场的一个重要特色。

2004年开始美国连续17次加息，联邦基金利率从1%提升到5.25%。贷款利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。美国房地产市场在2006年还是欣欣向荣，在人们对美国房地产市场未来的估计还是非常乐观之时危机突然显现，流动性的紧缩和利率的大幅攀升一方面增大了住房贷款者的还款压力；另一方面，美国金融市场流动性的减少也使房地产市场逐渐降温，房价上涨的趋势发生反转，次级房贷违约率不断上升。进入2007年，次贷危机开始显现，对房利美与房地美造成重大的影响，“两房”（房利美与房地美）持有的住房抵押贷款的公允价值不断缩水，“两房”对抵押贷款风险的忽视带来了灾难。房利美2007年亏损了20.5亿美元，房地美亏损了30.9亿美元。2008年，“两房”的亏损有进一步扩大的趋势，到2008年年底“两房”亏损都达到500亿美元以上，为了避免“两房”风险向其他领域传染、蔓延和拯救经济，美国联邦政府决定对陷入经营困难的“两房”进行救助，并于2008年9月7日宣布接管“两房”。“两房”通过向美国财政部发行高级优先股获得财政部的注资，在接管期间取消“两房”普通股和一般优先股的派息，“两房”日常业务由联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，简称FHFA）管理。为了帮助“两房”走出困境，美国联邦政府随后设立了专项投资资金，用于在公开市场购买“政府资助机构的资产支持证券”；同时为“两房”设立专门的短期贷款工具，保证其融资需求，避免出现流动性紧缺。随着“两房”经营情况的改善，“两房”给政府上交的红利已经超过政府的救助成本。2014年3月，美国参议院银行委员会高层又提出了新的“两房”改革议案，计划五年内逐步改进“两房”市场化管理机制。