住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别目的机构（specialpurposevebicle，SPV），由该机构（SPV）将其收购的住房抵押贷款经过整合和信用增级后，在资本市场上发行证券的行为。住房抵押贷款证券化是房地产资产证券化的一种。

住房抵押贷款证券化产生于20世纪60年代末的美国。当时，美国面临着较为严重的衰退，通货膨胀加剧，美国联邦储备委员会为了抑制通货膨胀，不得不采取高利率政策，使市场利率水平高企，而商业银行和储蓄贷款协会等金融机构由于受到《Q条例》及其延后的《利率控制法案》（InterestRateControlAct）存款利率上限的限制，它们的存款利率水平与市场利率水平的差距拉大，因此造成商业银行尤其是储蓄贷款协会的储蓄资金被大量提取，经营陷入了危机。为了防止金融机构资产流动性不足带来更大的信用危机，摆脱流动性不足这一困境，从事存贷款的金融机构不得不一方面出售一部分债权，主要是住房抵押贷款债权，以改善经营状况；另一方面又尽力谋求金融创新，寻找一种成本比较低并且比较稳定的资金来源。同时，美国的三大抵押贷款机构：政府国民抵押协会（Government National Mortgage Association，简称GNMA）、联邦国民抵押协会（Federal National Mortgage Association，简称FNMA）和联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，简称FHLMC）已经从金融机构收购了大量住房抵押贷款，并且为不少金融机构的住房抵押贷款提供了担保，为了获得新的资金来源，并且转嫁利率风险，三大抵押贷款机构和一些从事住房抵押贷款的金融机构开始将所持有的住房抵押贷款按照期限和利率等进行整合，并以此整合为基础发行抵押债券，从而实现了住房抵押贷款的证券化。

实施住房抵押贷款证券化的意义主要表现在以下五个方面。

1.改善发放住房抵押贷款的金融机构的资产的流动性，增加了新的融资渠道

住房抵押贷款的贷款期限一般都比较长，属于流动性比较差的资产业务，而住房抵押贷款的主要资金来源存款负债的期限一般比较短，并且存款负债的期限又比较缺乏刚性，金融机构资产与负债期限的不匹配使其容易陷入资金周转不畅的困境。住房抵押贷款证券化的实施，能够使相关金融机构及时调整自己的资产负债结构，改善其资产的流动性，并为满足新的住房抵押贷款需求提供新的资金来源。同时也为筹资相对困难的中、小银行进入住房抵押贷款市场，提供了新的融资渠道。

2.分散了金融机构发放住房抵押贷款的部分风险

由于实施住房抵押贷款证券化，可以使原本由发放住房抵押贷款的金融机构承担的住房抵押贷款风险分散和转移到众多的投资住房抵押贷款证券的投资者身上，分散了金融机构发放住房抵押贷款的部分风险。(www.daowen.com)

3.可以改善资本充足率，有助于提高银行的资本利用率

根据巴塞尔有关协议，银行需要在资产风险等级加权平均的基础上建立风险资本储备金。住房抵押贷款的风险权重要比证券化后获得的现金或者投资的住房抵押贷款证券的风险权重高，抵押贷款证券化能够使银行等金融机构通过出售相对高风险资产，降低资产结构中高风险资产的比率，银行等金融机构将高风险资产向低风险资产转移，降低高风险资产在资产总额中的比重，就可以改善资本充足率，并有助于提高银行等金融机构的资本利用率。

4.作为一项金融创新，丰富了金融市场及其他相关市场的产品和服务

实施住房抵押贷款证券化，为投资者提供了新的投资工具，也有助于改善我国金融市场结构及融资结构比较单一的问题，同时，银行通过参与住房抵押贷款证券化过程中住房抵押贷款的回收服务获得收益，信托公司等机构充当特别目的机构（SPV）和信用增级以及信用评级机构，可以发挥各自的特长，这都有助于活跃金融市场及其他相关市场，丰富了金融市场及其他相关市场的产品和服务。

5.有助于降低居民住房贷款成本，刺激居民购房的有效需求

住房抵押贷款证券化，为我国的住房贷款资金供给提供了新的资金来源，资金来源的增多，有助于降低住房贷款的筹资成本，进而会降低居民住房贷款成本，提高居民的支付能力和有效需求，促进房地产及相关产业的发展。