房地产企业短期融资券和中期票据是指具有法人资格的房地产企业在银行间债券市场发行的，约定在一定期限还本付息的有价证券。短期融资券与中期票据的区别在于发行期限不同，短期融资券的期限在1年以内，中期票据的期限一般在5年以内。两者都属于房地产企业债务融资工具。

1.发行资格

在中国境内依法设立的企业法人，发行募集的资金用于本企业生产经营。在实践上，通常一般还应具备以下条件：具有稳定的偿债资金来源，最近一个年度盈利；流动性良好，具有较强的到期偿债能力；近三年没有违法和重大违规行为；近三年发行的债务工具没有延迟支付本息的情形；具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度。

2.发行规定

短期融资券和中期票据发行方式、发行地点、审批方式都是相同的。

（1）注册

在中国银行间市场交易商协会注册。

（2）发行方式

金融机构（指取得非金融企业债务融资工具承销机构资格的金融机构，包括商业银行、政策性银行、证券公司、保险资产管理公司等）承销、余额管理、一次审批、分期发行。

非金融企业债务融资工具发行包括招标发行、簿记建档发行和非公开定向发行。招标发行，是指发行人使用中国人民银行发行系统在银行间债券市场招标发行债务融资工具的行为。簿记建档发行，是指发行人和主承销商共同确定利率区间后，投资人根据对利率的判断确定在不同利率档次下的申购订单，再由簿记建档管理人记录投资人认购债务融资工具利率（价格）及数量意愿，并进行配售的行为。非公开定向发行，是指具有法人资格的非金融企业向银行间市场特定机构投资人发行债务融资工具，并在定向投资人范围内流通转让的行为。

簿记建档作为一种市场化的发行方式，已经成为大型企业债、公司债和非金融企业债务融资工具的主要发行方式。簿记建档定价市场化，符合发行人的要求。在簿记投标过程中体现出的竞争和博弈能有效提高定价效率。

（3）发行期限

短期融资券的期限在1年以内，中期票据的期限在5年以内，企业自主确定期限。(www.daowen.com)

（4）发行额度

企业待偿还余额不超过企业净资产的40%。

（5）信用评级

由在中国境内注册且具备债券评级资质的评级机构进行评级。

（6）信息披露

在债务融资工具存续期内，企业应按要求在银行间债券市场持续披露信息，包括年度报告和审计报告、半年度和季度资产负债表、利润表和现金流量表，企业发生可能影响其偿债能力的重大事项时，应及时向市场披露。重大事项包括但不限于：①企业名称、经营方针和经营范围发生重大变化；②企业生产经营的外部条件发生重大变化；③企业涉及可能对其资产、负债、权益和经营成果产生重要影响的重大合同；④企业发生可能影响其偿债能力的资产抵押、质押、出售、转让、划转或报废；⑤企业发生未能清偿到期重大债务的违约情况；⑥企业发生大额赔偿责任或因赔偿责任影响正常生产经营且难以消除的；⑦企业发生超过净资产10%以上的重大亏损或重大损失；⑧企业一次免除他人债务超过一定金额，可能影响其偿债能力的；⑨企业三分之一以上董事、三分之二以上监事、董事长或者总经理发生变动；董事长或者总经理无法履行职责；⑩企业做出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定，或者依法进入破产程序、被责令关闭；企业涉及需要说明的市场传闻；企业涉及重大诉讼、仲裁事项；企业涉嫌违法违规被有权机关调查，或者受到刑事处罚、重大行政处罚；企业董事、监事、高级管理人员涉嫌违法违纪被有权机关调查或者采取强制措施；企业发生可能影响其偿债能力的资产被查封、扣押或冻结的情况；企业主要或者全部业务陷入停顿，可能影响其偿债能力的；企业对外提供重大担保。

（7）发行地点

发行地点为银行间债券市场（全国银行间同业拆借中心）。

（8）债券登记、托管、结算

在中央国债登记结算公司集中登记托管、结算。

短期融资券和中期票据作为房地产企业债务融资工具，管制较少，由中国银行间交易商协会实施自律管理；更多的采用市场约束方式，强调信息披露；发行期限灵活，尤其是中期票据，由房地产企业自主设计各期票据的利率形式、期限结构等要素；发行利率相对市场化，由发行人与承销机构自由协商确定；融资效率比较高，实行高效透明的备案制和余额管理，可在核定额度内根据房地产企业自身情况随时发券融资（尤指中期票据）。此外，融资成本较低，往往包括利息支出、承销费用、评级费、律师费等在内的综合费率较同期限商业银行贷款费用低。