房地产融资保险是指为了保障房地产融资人房地产融资安全，提高房地产融资债务人的信用而由相关当事人（如借款人）投保的一种房地产保险。其包括的具体险种有：贷款抵押房屋保险、贷款建（修）房保险、商品房抵押贷款还款保证保险等。

（一）贷款抵押房屋保险

贷款抵押房屋保险通常是指房屋抵押贷款的贷款人为了保障房屋抵押贷款的安全，而要求借款者将作为抵押的房屋向保险人投保的房产保险。此贷款抵押房屋保险从直接的保障范围来说，属于房屋财产保险，它是为抵押房屋因自然灾害或意外事故遭受损毁的风险提供保障，但从最终的保障来说，是一种保证保险，其承保贷款人拥有抵押权的房屋的保险危险，对贷款的安全具有保障作用，能够促进抵押贷款购房业务的开展。此贷款抵押房屋保险的主要内容有七个方面。

1.保险对象

通常为办理房屋抵押贷款的房屋所有人（借款购房者）。

2.保险财产和不保财产

借款者用抵押贷款购买及建造、翻建、大修竣工后的房屋属于保险财产，包括房屋的购买合同中一并载明的套内装修及套内其他配置设备进行了合理的保险金额分割后特别记载于投保单和保险单的财产；借款者购房后，因装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和购房合同中未载明的附属于房屋的财产以及购房合同中载明的公共分摊的建筑部分属于不保财产。

3.保险责任和责任免除

（1）保险责任

因为下列原因造成保险单中载明的保险财产本身的直接物质损失，保险人按照此保险合同条款的规定负责赔偿：

①火灾、爆炸；

②暴风、暴雨、雷击、冰雹、洪水、泥石流、地面突然下沉、下陷、山体突然滑坡；

③空中运行物体坠落，以及外来的建筑物和其他固定物体的倒塌。

在发生上述灾害或事故时，被保险人为防止事故蔓延或减少损失所采取的必要施救措施造成投保房屋的损失以及由此支付的合理费用，保险人按照此保险条款的规定负责赔偿。

（2）责任免除

由于下列原因造成保险单中载明的保险财产本身的直接物质损失，保险人不负责赔偿：

①房屋用于规定用途（保险合同约定）以外的各种用途；

②投保人、被保险人的故意行为或重大过失行为；

③战争、类似战争行为、敌对行为、武装冲突、恐怖活动、谋反、政变、罢工、暴动、民众骚乱；

④核裂变、核聚变、核武器、核材料、核辐射及放射性污染；

⑤政府命令或任何公共当局没收、征用、销毁或毁坏；

⑥保险财产因设计错误、原材料缺陷、工艺不善等内在缺陷以及自然磨损产生的损失和费用；

⑦在保险财产实际交付使用之前发生的损失和费用；

⑧地震引起的一切损失和费用；

⑨保险事故发生后引起的各种间接损失和费用以及对第三方承担的责任。如果规定应由被保险人自行承担的一定的免赔额，该免赔额也属于责任免除的内容。

4.保险期限

贷款抵押房屋保险的保险期限应从贷款购房者取得房屋使用权之日起至贷款到期日止。对于建房、翻建、大修房屋的从竣工之日起至借款本息还清之日止。房屋抵押期间，如果借款人中断保险，贷款人通常有权代保，一切费用由借款者负担。理论上，由于购房者对期房没有合法所有权，不具有保险利益，所以购房者不宜对期房投保，应在获取房屋的合法所有权后投保。保险合同生效及计收保险费的开始时间应在发展商与购房者签订交房合同后。

5.保险金额及保险费

采用足额投保原则，贷款房屋保险的保险金额应以贷款金额为最高限额。也可以经与贷款购房者协商并获得其同意，采用凡购、建的房屋以购建房屋的价值确定保险金额的做法，如保险金额按投保人或被保险人与房地产开发商签订的购房合同中载明的房屋总价款确定。翻修的旧房以旧房价值和翻修的费用确定保险金额。如果贷款抵押房屋保险同时承保房屋装修及其附属设备，该部分保险金额一般不得超过房屋总价款的10%；保险费按保险单约定计收，投保人在办理投保手续时，一般规定应一次缴清保险费，也有的规定分期交付。保险单正本由贷款人保管。从理论上说，房屋的保险价值一般应该是房价扣除地价、利润、公共配套设施等附加成本后的价值。这部分附加成本占房价总额的比例不尽相同，通常一般扣减额在30%—40%之间比较合理，即投保金额一般可以按房价的60%—70%计算，而按照房价投保是不合理的。

6.投保人、被保险人的义务

投保人和被保险人对于保险人就投保事宜提出的询问应当如实告知，并且按规定按时交付保险费，还应采取必要的、合理的措施保护保险房屋的安全，切实做好各项防灾，防范工作；保险单所载明的内容发生变更，应及时向保险人中请办理批改手续；保险房屋遭受保险责任范围内的损失时，被保险人应尽力救护并保护现场，同时立即向公安或消防部门报案。并及时通知贷款人和保险人，在保险期限内，保险财产改变用途、转让或赠与他人的，投保人或被保险人应在一定日期（如7日）内通知保险人，并办理保险单批改手续，被保险人不履行规定义务的，保险人有权拒绝赔偿或从书面通知之日起终止保险责任。

7.损失赔偿

被保险人申请赔偿应通过贷款人向保险人提出，并提供保险单、损失清单、赔偿申请单等必要单证和有关部门的证明。保险房屋遭受保险范围内的实际损失超过或相当于保险金额，按保险金额赔付；实际损失小于保险金额，保险人只负责受损房屋基本恢复到合理程度的修理费，且不得超过保险金额，保险金额低于出险时的实际价值，按保险金额与出险时的实际价值的比例乘以修复费用计算赔偿金；如果投保人或被保险人要求在保险标的修复、重置时对损失部分作变更、改进和增加性能，由此产生的费用，由投保人或被保险人自行承担。对于合理的施救，保护费用的最高赔偿金额以不超过房屋实际损失部分的保险金额为限，也有的保险人规定不得超过保险金额的50%；如果保险金额小于出险时的实际价值，施救费用的赔偿按保险金额与出险时的实际价值的比例计算赔付。(www.daowen.com)

被保险人向保险人索赔时，应根据保险人的要求提供作为索赔依据的保险单正本、购房合同、房产证及与此有关的一切权属证明、抵押贷款合同、被保险人和贷款银行之间关于保险赔款受领问题达成的书面协议、有关保险财产损失及其数额的证明以及保险人认为必要的其他证明、资料或证据。

在抵押贷款保险合同终止前发生保险责任范围内的损失，保险人根据被保险人和贷款银行之间关于保险赔款受领方式和数额达成的书面协议进行赔偿，通常贷款银行（抵押权人）有权优先受领保险赔款，余额由被保险人受领。

保险房屋发生保险责任范围内的损失是由第三方责任造成，保险人可应被保险人的书面要求先于赔付，但要获得被保险人权益转让书，并要求被保险人协助其向第三方追偿。

房屋抵押贷款的期限一般可达10年、20年甚至30年。与此相应，贷款抵押房屋的保险期限也较长。分期收取保险费时也产生了在保险费计算、保险事项批改等方面的相应规定。如规定将整个保险期限分为若干期来计算保险赞，第一期保险费统一自起保日起至第一个10月31日止，由被保险人在办妥投保手续后，即行支付；从第二期开始。每期保险费计算期从当年11月1日起至次年10月31日止，直至保险期满，由贷款人每年10月份从保户的账户内扣交。如果第一期或最后一期保险费计收时不足年，有的保险人规定均按月计收，不足一个月的按一个月计收。不过期交和趸交金额应该有所不同。

当保险财产在保险有效期内发生保险责任范围内的损失并得到保险人的经济补偿后，当年的有效金额相应减少。为了使贷款抵押房屋继续得到足额的保障，在出险赔偿后，被保险人必须通过贷款人申请办理恢复保额的批改手续。由此也带来了相应的保险费计算，这种计算分为两种情况：第一种是部分损失赔偿后恢复原保险金额的，自出险之日起至当年计算期限止，按保险人赔款金额收取保险费（按月计收，不足1个月的按1个月计收），以后每期保险费按恢复后保险金额计算。第二种是全部损失按保险金额赔偿的，原保险单终止责任，需重新办理保险手续，按相应金额计收保险费。有的保险人规定保险人赔偿损失后，由保险人出具批单将保险金额从损失之日起相应减少，并且不退还保险金额减少部分的保险费，如被保险人要求恢复原保险金额，应按约定的保险费率加缴恢复部分从损失发生之日起至该保险年度终止之日止按月比例计算的保险费，其他保险年度的保险金额不受影响。

保险事项的批改还可能有以下几种情况：

①贷款期限的变化。如借款者在约定期限内不能按时还贷，要求展期或者借款者提前还贷而相应缩短期限的，都要通过贷款入办理批改保险期限的手续，相应增收或退还保险费。

②借款的偿还由借款者（被保险人）的继承人来承担时，贷款抵押房屋保险合同也将由继承人来履行。为此要通过贷款人申请办理更改被保险人的批改手续。

③期房转现房。借款人购买的房屋如果是期房，自投保日起至实际取得房屋止。保险人已收取此段时间保险费，借款者可在实际取得房屋后在抵押贷款到期前收取最后一期保险费时，或者在保险合同终止前到保险人处办理期房转为现房期间的退费手续。

此外，借款人可为已投保房屋的增值部分投保。增值额可由有资格的估价部门估价。投保时，由借款入主动通过贷款人申请办理增加保险金额的批改手续，并支付保险费。

在保险期限内，有的保险人规定，如果被保险人经贷款银行的书面同意后向保险人提出书面申请解除贷款抵押房屋保险合同，经保险人同意后，贷款抵押房屋保险合同方可解除，并按未到期保费的75%退还给投保人。

（二）贷款建（修）房保险

此保险常以综合保险的形式出现。凡借款人用抵押贷款自行组织施工力量建造、翻建、大修自有房屋的，应当在签订建（修）房抵押贷款合同的同时，投保此险，直至建（修）房全部竣工为止。保险期限从借款合同生效之日起至建（修）房屋竣工之日起，以外墙面粉刷好（拆除脚手架）为标准，最长一般以六个月为期限。在保险有效期中，由于保险责任范围内的自然灾害或意外事故导致在建房屋、建筑材料的损失、人身伤害及第三者的财产损失和人身伤害，保险人负经济赔偿责任。保险期满后，若贷款未到期或未能归还贷款，应将此保险转为贷款抵押房屋保险。如果建（修）房未能如期竣工或竣工后被保险人未向贷款人及时办理贷款抵押房屋保险手续，则由贷款人展延保险期限，并加收保险费。

此保险还可附加拆房责任保险，使借款人（被保险人）在拆房过程中发生的意外事故损失，也能获得一定的补偿。

（三）商品房抵押贷款保证保险

商品房抵押贷款保证保险是保险人承保商品房抵押贷款的贷款人因借款人拒绝或不能按期偿付债务而造成该贷款人损失的保险。此保险的主要内容有以下六个方面。

1.投保人和被保险人

投保人是经保险人认可的为购买商品房而向贷款人举借商品房抵押贷款的借款人（包括法人和自然人）；被保险人为向借款人提供商品房抵押贷款的贷款人。

2.保险责任

因借款人无力履行商品房抵押贷款合同、借款人死亡而无继承人或受赠人、借款人的继承人或受赠人拒绝履行该贷款合同和借款人解散、破产、被兼并或依法撤销，且无该贷款合同受让人的，从而导致借款人连续三个月未履行或未完全履行与被保险人签订的贷款合同约定的偿还贷款的责任，由保险人向被保险人赔偿。

3.责任免除

造成借款者未履行或未完全履行商品房抵押贷款合同是由于被保险人没有按贷款审核的标准对借款者进行审核，由此可撤销此保险并按退保费率退还未到期保险费，如果造成借款者未履行或未完全履行商品房抵押贷款合同是由于被保险人的故意行为或被保险人与借款者的共同故意行为，并不退还未到期保险费。另外，如果有已发生的赔款，保险人有权向被保险人索回。

4.保险金额、保险期限和保险费

保险金额为商品房抵押贷款合同项下贷款本金及利息总和，有的保险人规定保险金额为商品房抵押贷款合同项下贷款本金及利息之和的75% ；保险期限从商品房抵押贷款合同生效之日起至借款者按照商品房抵押贷款合同规定偿清全部贷款本息及有关费用时终止；年保险费根据期初（年初）本息余额计算，保险费率根据首期付款、保险期限和保险金额而定，并一次性收取总保险费。

5.损失赔偿

当发生保险责任范围内的事故，被保险人应向保险人提出书面索赔申请。经保险人核实后，在收到索赔申请的1个月内予以赔偿。赔偿金额为贷款合同项下所拖欠的本息（含逾期息和罚息）及其他有关费用，在此以后按贷款合同规定按期偿还债务，直至借款人恢复履行贷款合同或保险人还清借款人的全部债务为止。

6.权益保护

在支付赔款后，保险人有权向借款人追偿代还的债务及其利息（一般按同期贷款利率计算），直至处置抵押物。行使抵押物处置权一般要在借款人未履行或未完全履行贷款合同达6个月；或者借款人在恢复履行贷款合同之月起6个月内未偿清保险人已支付的赔款及利息；或者未经保险人同意，借款人改变抵押物结构造成损失，或出售、转让及再抵押抵押物时，依法从被保险人处取得该抵押物的全部权益，并在保险人向被保险人付清借款人的全部债务后行使。

保险人依法处置抵押物所得价款在扣除了相应的税费和保险人已支付的赔款及利息后，若有余款，则归借款人所有，不足部分保险人对借款人具有追索权。对抵押物的这种处理是因为保证保险是保险人经营的一种担保业务。保险费实质是一种手续费，作为保险人从事担保业务的一种报酬。

商品房抵押贷款保证保险有利于保障贷款人的资金安全，但这一险种一般要与贷款利息的降低或贷款期限的延长乃至首期付款的降低结合起来，或者与借款人多项商品房抵押贷款结合起来，才具有较强的生命力，才有助于增加房地产市场的有效需求。

上述房地产融资保险的险种还可以进行适当的组合，形成房地产融资保险的综合保险。另外，也可以将人寿保险与住房抵押贷款相结合，构成抵押贷款人寿保险等。