房地产保险是一种合同行为，为了确保合同双方权益的实现，在履行房地产保险合同时，必须遵循以下基本原则。

（一）最大诚信原则

诚信，就是诚实和守信用。诚实信用原则是民事法律关系的基本原则之一，鉴于保险关系的特殊性，保险合同对于诚实和信用的程度的要求远大于其他一般民事合同，也就是说，在保险法律关系中对当事人的诚信程度要求比一般民事活动更严格，必须遵循最大诚信原则。最大诚信原则要求参加保险的单位、个人对保险公司（保险人）所需要了解的与保险有关的事项，必须如实告知，这是保险合同成立的前提。投保人是否如实陈述和陈述是否完全，对保险人承担的义务关系甚大，为了保护保险人的利益，必须要求投保人、被保险人格守信用，不隐瞒、不欺骗。同时，最大诚信原则要求保险人应将相关保险事项如实告知投保人，对保险条款的介绍，不得含糊，也不得有欺骗。

已经生效的保险合同，如果发现投保人或被保险人陈述的情况不实，也可导致保险合同无效。

此外，索赔时也应遵循最大诚信原则。如果索赔时提供假证明，中途改变危险情况而未经保险人认可，如将投保时作一般使用的房屋中途擅自改为存放危险品的房屋等，都是违反最大诚信原则的。对于违反最大诚信原则的行为，保险人有权解除合同或拒绝赔偿。

（二）公平互利原则

公平互利原则是指投保人和保险人订立保险合同和遇损理赔都应从双方应得的利益出发，协商一致，自愿订立，公平互利。

保险人厘定保险费率，既要保证保险人具有相应的赔偿或给付保险金的能力，取得合理的预期利润，又要考虑使投保人负担的保险费能与保险标的的危险程度相适应。过高的保险费率会加重投保人的经济负担；过低的保险费率影响保险人的偿付能力。保险费率的厘定，要考虑到保险收费标准的相对稳定性，以有利于投保人和保险人的财务预算和核算工作的开展。

遇损理赔时，合同当事人应严格执行合同，被保险人合理索赔，保险人合理赔付，以体现整个保险行为的公平互利。

（三）可保利益原则

可保利益是指投保人或被保险人对保险标的所具有的法律上认可的经济利益。通常又称保险利益。可保利益发生于被保险人对各类保险标的所具有的经济利害关系，这种关系必须是法律上承认的，是可以据以订立各类保险合同的一种法定权利。具有可保利益的保险标的因没有发生保险事故而使投保人或被保险人受益，如果发生保险事故，投保人或被保险人会因此受到损失。

可保利益原则要求投保人或被保险人对向保险人要求投保的房屋财产等标的具有法律上承认的经济利益；否则，所订的有关保险合同是无效的。

在房地产保险中，具有可保利益的人主要有以下七种。

1.房屋的所有人对自己所有的房屋具有可保利益

无论房屋是个人独有，还是与别人共有；无论房屋已出租还是处在抵押中，房屋所有人仍然具有可保利益。对属于公有的房屋，行使房屋财产独立支配权的单位有可保利益。

2.租赁房屋的承租人对承租房屋也可有可保利益

房屋虽非承租人所有，但由他保管和使用，如果租约中规定房屋的安全承租人负有责任，承租人也有可保利益。

3.房屋的受益人，也可以有可保利益

房屋的受益人虽非房屋的所有人，也非由其保管，然而房屋的安全与否同其能否受益有关，则其也可以有可保利益。

4.对房屋财产有可保利益的人，对借助房屋财产带来的预期利润也有可保利益

可保利益包括非物质的、预期的利益。如旅馆所有人不但对旅馆房屋本身具有可保利益，对预期利润也可有可保利益。因为一旦旅馆房屋遭损，不但旅馆房屋本身毁损，而且由于旅馆房屋受损不能营业，营业收入、预期利润也会受到影响。因而，对房屋财产有可保利益的人，对借助房屋带来的预期收入、预期利润也可有可保利益。

5.对房地产责任事故后果负有损害赔偿责任的人，有可保利益

在房地产责任保险中，对责任事故后果负有损害赔偿责任的人，有可保利益。例如，承担房屋设计的人，因设计失误有可能造成他人财产损失或人身伤亡，其就可投保相关责任保险。

6.房地产抵押贷款的借款个人，可以具有房地产人身保险的可保利益

房地产抵押贷款的借款个人，可以具有房地产人身保险的可保利益。该借款人可以投保相关人身险，将受益人指定为房地产抵押贷款人，以增强借款人的信用。房地产抵押贷款的贷款人作为抵押权人也可以以自身作为投保人，投保相关的房地产抵押贷款还款保证保险，对抵押的房地产具有相当于未偿贷款额的可保利益。

7.房地产工程相关各方有可保利益

在房地产工程保险中，房地产工程承包方、工程所有人及雇佣的建筑师、工程师对建筑或安装的房地产工程有着各自的可保利益。

（四）损失赔偿原则

损失赔偿原则是指房地产财产保险仅限于被保险人的实际损失，保险人仅对房地产保险合同中规定的房地产财产发生保险责任范围内损失在保险金额范围内予以经济补偿。

1.损失赔偿原则的要求

（1）只赔偿保险有效期内保险责任范围内的损失

根据房地产财产保险合同的规定，保险人仅对被保险人在保险有效期内因遭遇保险责任范围内的风险而产生的损失进行补偿，而对除外责任引起的损失以及保险有效期外发生的损失不承担补偿责任。

（2）赔偿限制在损失限度内

①以实际损失为限，当被保险人的房屋财产遭受损失后，保险人应根据实际查损后确定的实际损失给予赔偿，被保险人不能得到超过其实际损失的赔偿；②以保险金额为限，保险金额为投保人和保险人在保险合同中约定的保险人赔偿金额的最高限度，赔偿金额不能高于保险金额，只能低于或等于保险金额；③以被保险人对保险标的具有的可保利益为限。被保险人在索赔时，对遭受损失的房屋财产要具有保险利益，保险人支付的赔偿金额以被保险人对该房屋财产具有的可保利益为限。

2.损失补偿原则的变形

损失补偿原则是保险尤指财产保险理赔的基本原则。损失的补偿方法除了上述的以外，还有一些变形的方法，由此，也使保险损失补偿原则有了变形，这种变形不是对损失补偿原则的否定，而是对补偿原则的补充。(www.daowen.com)

（1）定值保险方法

定值保险方法是指保险关系当时双方约定保险金额，在风险事故发生后，保险人按照合同预定的保险金额补偿的一种保险损失赔偿方法。在定值保险情况下，保险损失补偿不考虑保险标的现金价值，也就是不以出险时的实际价值为补偿依据，但定值保险方法仍以可保利益为基础，以财产的市场价值确定保险金额，并以保险金额作为补偿的唯一依据。定值保险方法一般适用于较难确定财产市场价值的财产保险，如某些古建筑等。

（2）自保额

自保额又称自负额，是指保险人在保险合同中规定的，在保险事故发生后，由被保险人自己承担的损失份额。自保额可以采取比例方式，也可以采取绝对额方式。在保险合同中规定自保额，可以防止保险人过度承担责任，排除某些情况下保险标的正常损耗损失，同时，可以提高被保险人的责任心，促使被保险人不要因为有了保险而忽视对财产的正常风险管理。

（3）免赔额

免赔额是保险人在保险合同中规定的，保险人不承担损失补偿责任的份额。免赔额可以采取比例方式，也可以采取绝对额方式。免赔通常可以进一步细分为绝对免赔率（额）和相对免赔率（额），绝对免赔率（额）指保险标的损失达到规定的免赔率（额）时，扣除绝对免赔后的部分，保险人才给予赔偿。相对免赔率（额）是保险标的损失达到规定免赔率（额）时，不作免赔扣除，包括免赔率（额）在内，全额赔偿。例如，某房屋财产实际价值为2000000元，在发生保险事故责任范围内的损失时的实际损失是1000000元，即损失率为50%，如果绝对免赔率为10%，则保险赔偿为800000元〔（50%—10%）×2000000=800000（元）〕。在相对免赔情况下，则为1000000元。

3.补偿原则的派生规定

在房产保险领域，补偿原则还有权益转让规定和重复保险规定。

因为保险赔偿是对意外损失的补偿，不是额外的经济援助，被保险人不能通过赔付而获得额外的利益，如果被保险人能从损失中获利，就有可能出现被保险人为取得保险补偿而故意制造损失的情况，增加道德危险。对于这一点，补偿原则还派生了有关规定：

（1）权益转让规定

权益转让是指当事人依法或根据保险合同将特定权益让渡他人的法律行为。如果被保险人的损失是由第三方的责任所引起的，第三方对此就负有赔偿责任。那么，被保险人从第三方取得了补偿，就不能再向保险人索赔；如果被保险人先从保险人那里取得赔偿，那么，被保险人应将向第三方索赔的权益转让给保险人，由保险人取代被保险人的地位向第三方追偿，即保险人取得代位求偿权。这一规定又称代位求偿原则。代位求偿是由于第三者的疏忽、过失或者故意行为引致保险事故，在保险人赔偿被保险人的损失之后，被保险人将向负有责任的第三者的赔偿请求权转移给保险人的行为。这样，可以防止被保险人在同一次损失中取得重复补偿，获得额外收益。

权益转让还包括以下的含义：被保险人因该意外损失而从任何方面得到的赔款和收益都必须转让，但慈善性的捐赠除外。保险人在获得权益转让后，仅享有被保险人可以享有的权益，并且不能超出保险人就此意外损失赔付的金额。保险人在行使代位求偿权时追偿到的金额，若小于或等于赔付的金额，则全归保险人，若追回的金额大于赔付金额，则超出保险人赔付金额的部分应交给被保险人。我国《保险法》（2015年修订）第60条规定：“因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。”代位求偿是保险人的一项基本权利，被保险人及其他任何人不得采取任何形式和手段干预、妨碍和损害保险人行使代位求偿权利。

如果保险事故发生后，保险人未赔偿保险金之前，被保险人放弃对第三者的赔偿请求权利的，保险人就不承担赔偿保险金的责任。而当保险人在保险事故发生后向被保险人作了赔偿，被保险人未经保险人同意无权放弃对第三者请求赔偿的权利。保险人在行使代位求偿权时，被保险人有义务予以协助。

在保险事故发生后，保险人已支付了全部保险金额，并且保险金额等于保险价值的，受损保险标的的全部权利归保险人所有；保险金额低于保险价值的，保险人按照保险金额与保险价值的比例取得受损保险标的的部分权利。这是代位求偿权实现中的物上代位。也即保险人在赔偿损失后，便相应取得代行保险标的物上的权利。

权益转让规定在房产保险中，仅适用于房屋财产类保险，对房产人身保险不适用。因为人的生命或身体不能用价值来衡量，房产人身保险不存在权益转让。

（2）重复保险规定

重复保险是指被保险人对同一保险标的，同一可保利益，同一保险事故责任分别向两家或两家以上的保险公司投保的行为。在重复保险的情况下，保险金额的总和往往超过保险标的实际价值。例如，某间房屋价值200万元，房主向甲保险人投保该房屋的火灾保险，保险金额是180万元，同日，房主又向乙保险人投保该房屋的火灾保险，保险金额是120万元。该房主的投保行为就构成了重复保险。根据补偿原则，为了避免被保险人因保险事故获得超额赔偿，应采取一定的方式，使被保险人从多个保险人那里获得的赔偿总额不能超过该保险标的的实际价值。

重复保险的损失赔偿通常是采用分摊方式，具体的分摊方式主要有比例分摊、责任分摊和顺序分摊三种方法。

①保险金额比例分摊。以各个保险人承保金额即保险金额为分摊依据。计算方式为

如上例中的房屋被一场大火烧毁，损失200万元，则各保险人分摊赔款如下。

②赔偿金额责任分摊。以各保险人在没有重复保险的情况下单独应付的赔偿金额作权数来分摊。计算方式为

如上例中的房屋因火灾，损失130万元，则各保险人分摊赔款如下。

两个保险人赔款合计：67.60万元+62.40万元=130万元

③出单顺序分摊。以出单先后为依据，先出单的保险人先在其保险金额限度内首先赔偿，后出单的保险人仅在前一保险人赔偿的金额还不足弥补被保险人的实际损失时，才依次承担超过的部分。如上例中的房屋因火灾损失190万元，而房主投保房屋火灾险时，甲保险人先出单，乙保险人后出单，则各保险人分摊赔款如下。

甲保险人：180万元

乙保险人：10万元

两个保险人赔款合计：180万元+10万元=190万元

除保险合同另有约定外，各保险人应采用第一种方式。对此，我国《保险法》（2015年修订）第56条有明确规定：“重复保险的各保险人赔偿保险金的总和不得超过保险价值。除合同另有约定外，各保险人按照其保险金额与保险金额总和的比例承担赔偿保险金的责任”。当然，重复保险的投保人可以就保险金额总和超过保险价值的部分，请求各保险人按比例返还保险费。

同权益转让规定一样，房地产人身保险也不存在重复保险问题。

保险的目的是在于使被保险人恢复其受灾前的经济原状。保险人对补偿方式可以选择，就房屋财产保险来说，保险人可以采取修复房屋至原状，支付现金或重置的方法来补偿被保险人的损失。这种规定既减少了保险双方对保险赔款的争议，又方便了投保人或者被保险人。

（五）近因原则

近因是指直接造成保险事故的原因，是引起保险标的损失的最直接、最有效并且起决定作用的因素。也就是与风险损失有直接因果关系的原因。

近因并非仅指时间上的最导致损失的原因，而是指真正的原因、主要的原因。一起事故的发生造成保险标的损失的原因可以是多方面的，并且是错综复杂的。但在这些原因中必有一个是造成损失的直接原因，即近因。

近因原则就是指保险人只对保险合同约定风险为损失近因的风险损失才予以补偿的原则。近因是保险人确定损失是否由保险责任范围内的事故所引起的主要根据。只有当保险标的的损失是保险责任范围内的近因造成的，保险人才会对损失进行赔偿。如果不是近因，而是其他原因造成的损失，保险人不负赔偿责任。例如，战争时期，敌机投弹燃烧到某房屋，房屋起火受损，其近因并不是火灾，而是战争，投保房屋火灾险的房主就得不到保险人的赔偿。遵循近因原则可以公平合理地确定风险责任的归属，依此明确保险人的赔偿责任，维护保险当事人的合法权益。