房地产保险合同是房地产投保人与房地产保险人约定保险权利义务关系的协议。

（一）房地产保险合同的形式

房地产保险合同以书面形式表示，合同内容要载明当事人双方约定的合同内容。在投保人提出投保要求，保险人审核并与投保人就合同条款达成协议时，保险合同成立。保险人应该及时向投保人签发保险单或者其他保险凭证。保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等。

1.保险单

保险单是房地产保险人与投保人之间签订的正式的保险合同。由于保险的专业性，保险单由房地产保险人制定，一般还须有保险主管部门核准或备案，由房地产保险人签发给房地产投保人。

保险单是最完整的保险合同形式，在保险单中将房地产保险合同的全部内容详尽列明，包括合同各方当事人的权利义务及房地产保险人承担的保险责任。它是房地产保险合同各方履约的依据，不过保险单只是房地产保险合同形式要件，如果当事人各方就房地产保险达成协议，即使保险事故发生在正式保险单签发之前，房地产保险合同仍然有效，房地产保险人应该承担赔付责任。

保险单的内容主要涉及保险项目、保险责任、除外责任及条件事项等。具体包括房地产投保人和被保险人及（或）受益人，房地产保险人和被保险人及（或）受益人的权利和义务，保险责任范围，责任免除，保险期限，保险金额，保险费与退保费，索赔与理赔，争议处理等。抵押住房保险的保险单格式参见表9-2。

表9-2　××财产保险公司

（续表）

2.保险凭证

保险凭证又称小保单，它是保险人签发给投保人的证明房地产保险人已经承保的书面证明。保险凭证是一种简化的保险单，它一般不记载房地产保险合同的全部内容和条款，但就房地产保险合同的重要事项予以列示，并声明以某种保险单所载明的条款为准。它与保险单有冲突或保险凭证另有特约条款时，应该以保险凭证的记载为准，也即保险凭证的法律效力优于保险单的效力。

3.暂保单

暂保单又称临时保险单，它是在保险单或保险凭证未出具之前，房地产保险人或保险代理人向房地产投保人签发的证明房地产保险人已经承保的书面证明。

暂保单一般载明与房地产保险人已商定的重要事项，如保险标的、承保险种、保险金额及保险费率、房地产被保险人名称、缔约双方当事人的权利义务及保险单以外的特别保险条件等。

4.投保单

投保单又称要保单，它是房地产投保人向房地产保险人申请订立房地产保险合同的书面要约。

由于保险的专业性，投保单一般由房地产保险人事先制定，由房地产投保人如实填写。

投保单中列明订立保险合同所必需的事项，供房地产保险人鉴别保险标的的风险状况，进行承保决策的依据。房地产保险人一般根据房地产投保人填写的投保单决定是否承保和以什么条件承保，如果房地产投保人填写不实，将影响房地产保险合同的效力，房地产投保人或被保险人的索赔请求就有可能得不到满足。

投保单本身并不具有约束力，但一经房地产保险人承诺承保，房地产投保人不可反悔，投保单将成为房地产保险合同的一部分，它是房地产投保人履行告知义务的书面证明。如果经房地产保险人承诺的承保，房地产投保人想取消，则被看作是退保行为。

投保单的主要内容涉及房地产投保人和被保险人的名称（姓名）、地址、保险标的、投保险种、保险期限等，此外投保单上还往往标明提醒房地产投保人如实履行告知义务的字眼，以及对不如实告知所引致后果的警告。

5.批单

批单是房地产保险人应房地产投保人或被保险人的要求出具的修订、补充或增减房地产保险合同内容的书面凭证。

批单一般在如下的情况下使用，一是对已印刷的标准房地产保险合同所作的部分修订，这种修订不改变房地产保险合同的基本保险条件，只是缩小或扩大保险责任范围；二是在房地产保险合同签订后的有效期内，对某些保险项目进行更改和调整。房地产保险合同订立后在有效期内双方当事人都有权利通过协商更改或修订房地产保险合同的内容。如房地产被保险人的地址发生变更、保险标的发生变化而改变保险金额等。如果房地产投保人或被保险人需修订房地产保险合同内容，必须向房地产保险人提出申请，经房地产保险人审核同意后出具批单。在保险实践中，批单可在原保险单或保险凭证上批注，也可以出具一张变更房地产保险合同内容的便条粘附于原保险单或保险凭证上。

批单是房地产保险合同的重要组成部分，凡是经过批单更改过的内容，应以批单为准；多次经过批单更改过的内容，应以最后签发的批单为准，也即后签发批单法律效力优于先签发的批单。

（二）房地产保险合同的要点

1.当事人和关系人的名称和住所

房屋财产保险合同的当事人是指签订房屋财产保险合同的人，有房地产保险人和投保人。房地产保险合同的关系人是指被保险合同保障的人，有房地产被保险人和受益人。

2.房地产保险标的

房地产保险标的是指作为保险对象的房屋财产及其有关利益或者人的寿命和身体。其中，房屋财产及其有关利益是房屋财产保险的保险标的，人的寿命和身体是与房地产有关的人身保险的保险标的。房地产保险标的是确定保险金额的重要依据。

3.房地产保险责任和责任免除

房地产保险责任又称房地产保险风险，是指在房地产保险合同中列明的承担赔偿或给付责任的风险项目。房地产保险责任的范围通常由房地产保险人根据法律和实际需要（在我国还需要向中国保监会或者其下属保监局备案）印制在保险合同中作为房地产保险合同的一部分内容。如在房屋财产保险中把火灾、爆炸、雷击、暴风、暴雨、地面突然塌陷等列入房地产保险责任中。(www.daowen.com)

责任免除又称除外责任或除外风险，是指房地产保险人不承担赔偿或给付保险金责任的风险项目。这也是房地产保险合同必须具备的内容。这是因为责任免除涉及房地产被保险人或受益人的切身利益，需要明示。作为责任免除的风险一般包括道德风险和某些损失巨大并且较难计算的风险项目，前者如房地产被保险人的故意行为引致保险标的的损失，后者如战争等。

4.房地产保险期间和保险责任开始时间

房地产保险期间又称房地产保险期限，是房地产保险人和投保人约定的保险责任的有效期限，它是计算保险费的依据和房地产保险人和投保人或被保险人享有权利和承担义务的时限界定依据。保险期间的起讫时间是保险承担保险责任的开始和终止时间。在保险期间内发生的保险事故，房地产保险人承担经济补偿或给付保险金的责任。由于保险事故的发生具有非确定性，明确保险期间很重要。确定保险期间一般有两种方式，一种按自然时间期间确定，另一种按行为时间期间确定。前者如房屋财产保险，它通常以年为计算单位；后者如房屋建筑工程保险，它通常以房屋工程时间作为保险期间。保险期间必须在房地产保险合同中予以明确。

房地产保险责任开始时间是保险人开始承担赔偿或给付保险金责任的时间，一般为房地产保险期间起始日的零时或者12时开始。

5.房地产保险价值和保险金额

房地产保险价值是房地产投保人与房地产保险人订立保险合同时作为约定保险金额基础的保险标的的价值。一般保险标的保险价值应该相当于保险标的的实际价值。保险金额是指房地产保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额，它是计算保险费的依据，是房地产保险合同双方享有权利和承担义务的重要依据。保险金额与保险价值的关系根据承保方式的不同而有不同。在定值保险情况下，保险金额由当事人双方协商确定，如果保险标的发生事故后，如为全损，不需要重新估计保险标的的价值而直接按保险金额全额补偿。它适用于古建筑等具有文物类价值的房屋建筑物的保险。在不定值保险情况下，对保险标的的价值在签订房地产保险合同时不予以确定，只在房地产保险合同中约定保险金额，在保险事故发生后，再根据发生风险时的市场价格确定保险标的的价值，并以此为依据在保险金额的范围内进行赔付。不定值保险适用于一般房屋财产的保险。当保险金额等于保险价值时为足额保险，当保险金额大于保险价值时，该房地产保险则为超额保险。

6.房地产保险费及其支付方式

房地产保险费是投保人为获得保险人承担其保险标的的风险责任而付出的代价，它是保险金额与保险费率的乘积。保险费是投保人向保险人支付费用，作为保险人根据房地产保险合同的内容承担赔付责任的对价。保险费及保险费率一般由保险人预先计算并载明于房地产保险合同中，其中保险费率通常用百分比或千分比来表示。保险费的支付方式由当事人双方约定。

7.房地产保险金赔偿或者给付办法

在房地产保险合同中，还应载明保险金赔偿或者给付的办法，包括保险金赔偿或给付的标准和方式。保险人可选择采用现金方式、实物补偿方式或恢复原状方式实施赔付，其中以现金方式进行赔付为主。在赔付办法中，可以规定免赔额或免赔率，确定相对免赔或绝对免赔标准，以减少小额赔付手续或控制保险人的赔付责任。

8.违约责任和争议处理

违约责任是房地产保险合同的当事人未履行房地产保险合同的义务造成对方损失所应该承担的法律责任。除在房地产保险合同中载明按照法律的有关规定处理外，当事人之间也可以约定违约责任的内容。

争议处理是发生房地产保险合同争议时采用的处理方式，对于房地产保险合同争议，当事人可以约定解决的方式，包括约定通过法律诉讼或仲裁来解决房地产保险合同的争议。

9.订立房地产保险合同的年、月、日

作为书面合同的要件，房地产保险合同的订立需要列明订立房地产保险合同的年、月、日。

（三）房地产保险合同的条款

房地产保险合同的条款主要包括基本条款、附加条款、保证条款、特约条款、法定条款等。

1.房地产保险合同的基本条款

房地产保险合同的基本条款是房地产保险合同应当载明的不可缺少的条款，如同房地产保险合同要点所述，这些条款是房地产保险合同法定记载事项，通常印刷在标准保险单上，以明示保险人和被保险人的基本权利和义务，以及保险行为成立所必需的各种事项和要求。基本条款所列的保险内容通常称为基本险。

2.附加条款

附加条款是对基本条款的补充，是就某些特别事项达成一致的条款，通常是对基本险责任范围内不予承保的风险给予承保的扩张性条款。附加条款所列的保险内容，通常称为附加险。

附加条款一般是保险人应投保人的要求而增加的，保险人通常愿意以附加条款的形式来满足特殊的保险需求。

附加条款的推出，增加了房地产保险合同的灵活性，可以起到变更或补充原保险单内容的作用。

3.特约条款

与反映房地产保险合同主要内容的基本险和附加险不同，对于房地产保险合同的某些内容，投保人或被保险人可以与保险人协商，自由约定，而不必像基本险和附加险那样采用格式条款，这些房地产保险内容称为房地产保险合同的特约条款，其具体内容构成特约险。

4.保证条款

保证条款是保险人要求被保险人必须履行某项义务的内容。如要求被保险人应当遵守国家有关消防安全、生产操作规范等方面的规定；不得擅自将房屋改变用途，特别是增加房屋危险程度的用途；维护保险标的的安全；不得制造保险事故；不得在未发生保险事故的情况下，谎称发生了保险事故；也不得变造或伪造保险证据。

5.法定条款

法定条款是指其权利义务内容为法律法规直接规定的房地产保险合同条款。如《保险法》（2015年修订）第60条第1款规定：“因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。”该内容如果在房地产保险合同明确列示的，就称为法定条款。

在房地产保险险种的设计中，保险责任和责任免除（除外责任）等的确定是十分重要的。保险责任是房地产保险人根据保险合同的规定承担房地产被保险人经济损失补偿或人身保险金给付的责任。房地产保险人的赔偿或给付的责任范围：①损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内；②保险责任发生在保险有效期内；③以保险金额为限度。

保险责任包括损害赔偿、责任赔偿、保险金给付和费用负担等。损害赔偿、责任赔偿或保险金给付可以称为直接的赔偿或给付责任；费用负担是间接的赔偿责任，如承担为减少损失的扩大而支付的施救费用。保险责任可以分为基本责任和特约责任。特约责任是既定的除外责任中不保的责任另经房地产投保人和房地产保险人双方协议同意后在保险单上特别注明承保负责的一种责任。

除外责任是房地产保险合同中规定的不在保险责任范围内的责任。由此责任引起的财产损失或人身伤害，房地产保险人不承担赔偿或给付责任。有关保险责任和除外责任在房地产保险中的运用，将在有关房地产险种中介绍。