住房合作社是一种城镇居民自愿参加、自筹资金、自有产权、自己使用、自行管理的群众性建房互助协作的合作组织。国际建房与储蓄组织联盟把住宅合作社解释为“是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体。属集体合作性质。它是以建房资金融通和储蓄、建设及管理一体化解决住房问题的合作社”。

城镇居民集资创办住房合作社的目的是为了满足自身的住房需求，住房合作社从事与住房有关的一切活动是非营利性的，住房合作社通过从事住房的生产、维修和其他服务，满足入社成员的居住需要。将社员投入的资金和劳务转化为归其所有的住房或住房服务。住房合作社可调动社会各方面建房的积极性，尤其是职工个人建房的积极性。建立住房合作社是解决住房问题的一个有效途径。

随着我国城镇住房制度的改革和住房商品化的推进，全国不少城市相继出现了住房合作社组织。上海玩具进出口公司于1986年创办了全国第一家住房合作社——新欣住宅合作社。上海市于1991年底成立了上海市职工住宅合作社，由上海市总工会直接领导，面向全市职工，专门从事优惠廉价住房建设。据不完全统计，截至2000年底，我国各类住房合作社达到5000多个，遍及全国20多个省市，大约150万个中低收入职工家庭通过合作建房的方式，改善了居住条件^[5]。

住房合作社在发展过程中主要有以下三种类型：

①单位自办住房合作社。其特点是由单位组织职工按个人、单位共同集资的方式建造住房，社员均为单位职工。

②系统住房合作社。它一般是由无力独立建立住房合作社的单位所在系统联合下属无力建立住房合作社的单位组建的住房合作社，用以帮助本系统职工的住房问题。

③社会性住房合作社。这是一种面向社会、面向中小企业和面向“三困”户（住房困难、单位建房困难、个人经济困难），不分地区、部门、系统的住房合作社。

住房合作社的资金来源是以社员入社储蓄资金为主体形成的股金，以政府提供优惠政策和单位向建房职工进行扶助为条件，以住房合作社代表社员办理银行房地产贷款为补充而构成的。住房合作社在运作时，单位给予一定的资金帮助，政府对建房基地和其他建房条件给予政策上的优惠，银行给予贷款优惠，社员购买住房合作社开发的房产，有的地方规定可以享受契税和房产税的政策优惠。但是，由于有的住房合作社以合作建房为名，享受政府在土地、配套设施建设等方面的优惠政策，但运作机制和房屋价格确定却类似于商品房开发；有的住房合作社在住宅建造价格、管理成本和管理费用确定中，加大社员负担，社员意见较大；有的住房合作社由政府部门或单位某些部门操作，社员只有交钱的责任和义务，没有管理和监督的权利，不能真正体现合作社经济组织的机制优势；等等，加上住房合作社的法律地位没有真正确定以及其后由于住房分配货币化的实施，单位和职工在住房问题上的关系，已经开始逐步成为住房货币分配关系，单位乃至系统住房合作社已趋于萎缩，又由于土地供应制度的变化，社会性住房合作社也已经处在停顿、萎缩甚至消亡的状态。(www.daowen.com)

住房合作社在运作中曾经倡导贯彻“个人出资、单位帮助、政府扶持、民主管理、自我服务”的基本原则，在自愿平等、互惠互利的前提下，采取入社自愿、退社自由的做法。住房合作社的社员为住房困难的中低收入者。住房合作社的基本任务是动员社员尽可能多地筹集建房资金，组织社员直接参加建造经济适用住房，努力降低住房造价，发扬民主，平等互利，将社员按入社资金多少和入社时间长短综合排序，依次获得住房，使社员间的资金获得融通，并搞好住房管理。

住房合作社在内部管理上采取民主管理，并相应建立自我管理机构。住房合作社的管理机构由社员或社员代表大会、管理委员会和监事委员会组成。

社员大会或社员代表大会是住房合作社民主管理的组织，社员代表由社员民主选举产生。社员大会或社员代表大会的职责是制定和修改住房合作社章程，审议、决定住房合作社的重要议题，选举管理委员会和监事委员会，审查管理委员会、监事委员会的工作。

管理委员会是社员大会或社员代表大会的常设机构，是住房合作社的管理办事机构，根据社员大会或社员代表大会的决议，讨论决定住房合作社的工作计划，负责筹资、建房、分配和管理住房等。

监事委员会是住房合作社的监督检查机构，负责监督检查管理委员会执行社员大会或社员代表大会决议的情况，审查管理委员会的财务活动，向管理委员会提出改进意见。

利用住房合作社组织形态在解决中低收入家庭住房问题上的理念，对于多渠道解决和改善住房问题有积极的借鉴意义，对于个人（集资）合作建房问题的深入探讨也是有一定参考意义的。