房地产资金信托是指委托人基于对房地产信托机构的信任，将自己合法拥有的资金委托给房地产信托机构，由房地产信托机构按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的在房地产领域管理、运用和处分的行为。房地产信托机构办理房地产资金信托业务可以根据信托文件的约定，按照委托人的意愿，单独或者集合管理、运用、处分信托资金。单独管理、运用、处分信托资金是指房地产信托机构接受单个委托人委托、依据委托人确定的管理方式单独管理和运用信托资金的行为。集合管理、运用、处分信托资金是指房地产信托机构接受两个或两个以上委托人委托、按照委托人确定的管理方式或由房地产信托机构代为确定的管理方式管理和运用信托资金的行为。

房地产信托机构单独或者集合管理、运用、处分房地产信托资金可以采取房地产贷款、房地产投资等方式进行。房地产资金信托尤其是房地产集合资金信托能够利用信托制度聚集资金功能将资金运用于需要大量资金的房地产开发项目，以期获得较高的收益。房地产信托机构应该发挥在房地产贷款、房地产投资等领域的专业优势，对贷款或者投资等项目运营状况实行严格的事前审核和事中监控，及时发现其运营中可能对信托财产造成损失的问题，并且在发现贷款或者投资等项目可能影响房地产信托资金安全的情况下，及时采取措施。房地产资金信托产生的贷款利息收入、投资收益等在规定的房地产资金信托收益分配前可以进行同业拆放、国债回购、银行存款和国债投资，所产生的收益构成房地产资金信托收益。信托期满，房地产信托机构将信托财产（通常以资金的形式）分配给受益人或者按照委托人认购房地产资金信托产品的信托资金比例将信托财产分配给受益人。

房地产信托机构房地产集合资金信托业务的示意图见图7-1。

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图7-1　房地产集合资金信托业务的示意

图注：信托财产1为委托人投入的资金（现金），信托财产2为受托人运用信托财产1后形成的信托财产，包括增值收益，通常需要转换为资金（现金）。信托费用一般包括信托报酬；银行手续费、服务费、证券交易手续费、审计费用和律师费用等；文件或账册制作、印刷费用；信息披露费用和按照国家有关规定可以列入的其他费用。

房地产资金信托业务包括房地产开发类资金信托业务、土地储备资金信托业务、房地产受益权资金信托业务等。

房地产资金信托运作方式除了贷款信托和投资信托外，房地产信托机构管理、运用信托财产时还可以依照信托文件的约定，采取存放同业、买入返售、租赁及其他可行方式运用信托资金以获取收益。