房地产开发项目财务基础数据包括房地产开发项目的投资支出、销售收入、管理费用、销售费用和税金，涉及出租房地产的开发项目其财务基础数据还包括租金收入和经营成本等。财务基础数据是分析房地产开发项目财务效益的基础资料，它的准确程度直接关系到房地产开发项目财务效益分析的准确性，进而影响房地产开发项目的融资分析。因此，准确评估房地产开发项目财务基础数据是房地产开发项目财务分析的基础，是保证金融机构贷款决策正确性的前提。有关财务基础数据的评估要点叙述如下。

（一）房地产开发项目投资支出评估

房地产开发项目的投资支出主要有：

①土地费用；

②前期工程费用；

③基础设施建设费用；

④建筑安装工程费用；

⑤公共配套设施建设费用；

⑥开发间接费用；

⑦开发期税费；

⑧不可预见费。

房地产开发项目投资支出评估一般是在房地产开发项目可行性研究报告的基础上进行的，主要是评估分析房地产开发项目可行性研究报告中投资支出估算的依据是否符合有关规定。例如，是否采取概算编制法，参照各项概算定额和各项取费标准，评定上述房地产开发项目的各项投资支出有无高估冒算的现象，尤其是有无漏算、少算各分项，压低概算定额和取费标准等情况，要注意分析通货膨胀、物价上涨、汇率浮动和税收变化对房地产开发项目实际投资支出的影响，并在房地产开发项目的不可预见费中作恰当的反映。至于贷款利息或债券利息应按资金的相应来源渠道、各自的利率，计算出在开发期间的贷款或债券利息。仅作估算实际支出之用，不纳入计算净现值、内部收益率的房地产开发项目效益分析的现金流量之中。

（二）开发项目的销售收入评估

房地产开发项目的销售收入包括已开发土地的转让收入、商品房销售收入和经租房屋收入。贷款金融机构应分析房地产的市场销售前景、房地产开发的质量，确定房地产的可销量（或可经租或可转让的量等），并应该根据借款申请者的不同情况，分别进行评估。

在评估土地转让收入时，应审核单位土地价格确定的可用性。如果按熟地楼面价估算，应结合该块转让土地规划规定的用途所拟定的建筑面积和熟地楼面单价一起考虑。因为土地转让收入是该块已开发土地规划规定建造房屋建筑物的建筑面积与熟地楼面单价的乘积。(www.daowen.com)

在评估商品房销售收入时，应审定该地块可供建造的商品房建筑面积是否如可行性报告所列示的，采用的每平方米房屋价格是否具有可信性。对商品房预售收入，从现金流量角度视同商品房销售收入纳入销售收入估算的内容，但不应该重复，并且要注意确定商品房预售收入实现的时间与房地产开发进度是否相符，是否能达到规定的已完成投资数比例等房地产预售的必备条件，还要注意房地产预售的价格与房地产开发完毕后销售价格的差异性。一般来说，预售的价格应该比现售的价格要低。由于对于是否取消房地产（尤其是商品住房）预售制度存在争议，可以考虑就取消商品住房预售因素作为敏感性因素来分析。

房地产开发经营企业开发的房地产，有的并不是完全用于出售的，而是专门用来经租的。在这种情况下，就要估算供经租房地产的租金收入。为此要按年估算出出租房地产的年租金收入。出租房地产的年租金收入取决于房地产的租金，而房地产的租金高低除了房地产经租市场的供求状况外，主要取决于房地产的价格以及修缮费、管理费、税金、利润等因素。在评估时可以按照市场情况进行测算。

有的房地产开发经营企业还有配套设施销售收入和自营收入，也需进行测算。

（三）房地产开发项目的销售支出评估

房地产开发项目的销售支出包括经租房地产的经营成本、房地产开发项目的管理费用、销售费用等。

经租房地产的经营成本是指与出租房地产经销售务有关的各项支出，一般包括业务人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、修缮费、广告费和其他费用等。在房地产开发项目的效益分析的现金流量中不包含出租房地产的折旧费用。因为这笔折旧费用已包括在营建开发的该房地产项目的投资支出中，因而在房地产开发项目效益分析的现金流量中不应再列入；否则，会产生重复。在估算评定经租房地产的经营成本时，以根据经租房地产业务经营人员的数量、工资奖金标准、各项税费标准等逐项测算加总，也可按经租面积计算的租金的一定百分比评估测算。

房地产开发项目的管理费用是房地产开发经营企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，一般包括公司经费、工会经费、职工教育经费和其他管理费等。房地产销售费用是房地产开发经营企业的房地产销售部门为营销企业所开发的房地产而发生的各项费用，一般包括修理费、差旅交通费、广告费、代销手续费、改造修复费和其他销售费用。有关房地产开发项目的管理费用可比照销售收入、人员定额以及经租房地产的经营成本等进行评估测算。已在开发间接费用中列支的管理费用不应重复列入。

对于有配套设施销售收入和自营收入的，也需分摊相应的支出。

（四）房地产开发项目销售税金及附加评估

房地产开发项目的增值税及附加是以房地产开发项目的销售收入为基础，按既定增值税率计算的增值税和增值税一定附加率计算的城市维护建设税和教育费附加等。在评估房地产开发项目增值税及附加时，关键是所采用的税率和附加率及其计算方法是否正确。

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

上述各个项目数据都应分年评估测算以适应房地产开发项目财务效益评估的需要。