征信调查需要对借款人的财务情况作出分析，这里介绍对借款企业财务分析中的主要指标。

（一）短期偿债能力指标

由于房地产开发企业的日常运营资金需求量较大，通常需要保有一定规模的现金存量。这样虽然会对企业的资金使用效率产生一定的影响，但在抵御周期性风险方面是相当必要的。衡量企业的流动性时主要考虑企业现金及现金等价物和流动资产对短期债务的覆盖水平。

1.流动比率

流动比率是用以衡量企业短期偿债能力的一个重要指标。其计算公式为

企业的流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款和存货等，但待摊费用这种已经付出的款项不能用来偿债。流动负债包括应付账款、应付票据、短期内到期的长期债务、应缴税金或其他应付费用等。

流动比率表明企业流动资产在短期债务到期前可以变为现金用于偿还流动负债的能力。这一比率越高，以流动资产抵偿流动负债的能力就越强，借款申请人的偿债能力也就越强。一般认为，流动比率在2∶1左右是比较好的。

2.速动比率

速动比率是衡量企业近期支付能力的一个指标。其计算公式为

式中：速动资产=流动资产-存货。

速动比率表明企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。速动比率比流动比率更足以表明企业的短期偿债能力。一般情况下，企业的速动比率至少要等于100%，即每l元流动负债至少要有l元以上能迅速变现的流动资产作担保。

3.现金比率

为了进一步测试企业即期的偿付能力，金融机构还要对企业的现金比率进行考察。现金比率的计算公式为

式中：现金是指库存现金和金融机构存款，短期证券主要指短期国库券。

现金比率越高，说明变现能力越强，此比率也称为变现比率。

此外，还可以用存货周转率、应收账款周转率等作为补充反映企业短期偿债能力的指标。

（二）长期偿债能力指标

1.资产负债率

资产负债率是衡量企业利用债权人提供的资金进行经营活动的能力，是一个长期偿债能力指标。其计算公式为

资产负债率是表明企业债务占资产的比重，即有多少资产是靠负债来支持的。对金融机构来说，资产负债率反映债权人发放贷款的安全程度，企业资产负债率越低对金融机构越好，资产负债率过高则说明企业过多地依靠借入资金来经营，其偿债能力就低。一个企业理想指标通常应该不超过60%。

2.产权比率

产权比率也是衡量长期偿债能力的指标。其计算公式为

产权比率表明债权人投入的资金受到所有者权益保障的程度，反映企业清偿时对债权人利益的保护程度。从金融机构角度来讲，产权比率越低越好，因为此时债权人贷款的安全保障程度越高。(www.daowen.com)

3.有息债务率

房地产开发企业负债主要集中于有息债务和预收账款，其中大量预收账款并无偿还压力，有息债务通常具有刚性，是重点需要关注的负债。

有息债务包括金融机构借款、发行债券等。

一般来说，有息债务率越小，企业无力偿债的可能性就越小，贷款金融机构的融资风险就越小。

4.已获利息倍数

已获利息倍数是衡量企业是否有充足的收益支付利息费用的能力，这也是一个长期偿债能力指标。其计算公式为

一般来说，已获利息倍数越大，企业无力偿债的可能性就越小，贷款金融机构的融资风险就越小。由于利息费用是用现金来支付的，因此使用这一比率进行分析时，应该注意现金流量与利息费用之间的数量关系。

此外，反映企业偿债能力的指标还有很多。如有形净值债务率、固定资产与长期负债比率、固定资产与股本比率等。

在对企业债务偿还能力进行比率分析时，还应结合有关财务项目的绝对额，并注意企业是否有不包括在长期负债内的长期经营租赁；企业是否存在担保义务，注意担保责任带来的潜在负债问题等。

（三）盈利能力指标

分析借款企业的信用，不仅要审查企业的资金流动程度和负债程度，还要审查企业的盈利程度，审查资金的盈利能力。盈利是企业经营的主要目标，盈利能力就是企业赚取利润的能力。盈利能力是企业现金流的来源，是企业偿债能力的根本保障。在分析盈利性时，对于贷款金融机构来说，借款企业盈利能力强，其还贷的能力就强，对金融机构融资的安全性就大；反之，金融机构融资的风险就大。反映企业盈利能力的指标主要有如下三个方面。

1.毛利率

毛利率是衡量企业盈利能力的基础指标，为销售毛利与销售收入之比。

毛利率越高则说明企业的盈利能力越高，控制成本的能力越强。采用毛利率这一指标可以对房地产行业内企业的盈利情况进行考察。

2.资产总额收益率

资产总额收益率是衡量企业利用资产获取利润的能力。其计算公式为

资产总额收益率是表明企业总资产利用效果的指标，反映企业总资产在一定时期内的盈利能力。这一指标大，表示企业盈利能力也大。

3.所有者权益利润率

所有者权益利润率是衡量企业所有者权益获利能力的指标。其计算公式为

所有者权益利润率指标越大，表明给投资者带来的收益也较大。

此外，反映企业盈利水平的指标还有销售利润率、资本金利润率等。