（一）征信调查中的原则

贷款是商业银行的主要资产业务，也是商业银行最基本的业务之一，商业银行在贷款中所遵循的基本原则也是商业银行经营的一般原则，又是征信调查的原则内容。对征信调查的原则内容的确定存在着不同的观点和学说，较有代表性的有“五C”原则说、“五P”原则说和“MFE”原则说。

1.五C原则

（1）品行（cbaracter）

品行主要评价借款人是否有清偿债务的意愿。这反映在借款人过去的偿债记录上。商业银行对往来客户，一般都建有关于客户这方面的档案，在进行信用分析时，可随时查询。还可以通过专门调查个人和企业信用状况的征信机构，如个人/企业信用征信系统，了解有关情况。这些征信机构利用各种途径，或向原债权人了解情况，或向企业索取财务报表，为个人或企业建立信用档案，对个人和企业作出信用评级，以备调查之用。

（2）能力（capacity）

能力主要评价借款人是否有法律上和经济上的能力。从法律意义上讲，是指借款人能否承担借款的法律义务，如要确认该借款人是否具有房地产开发企业资质，有资质的是否与拟开发的房地产项目的规模相适应；或者借款人是否有资格购买有关房地产，借款人是否有资格签订房地产借款合同，等等。从经济意义上讲，借款人的能力是指借款人能否按期清偿债务的能力，分析借款人广泛利用其才能获取正当收入并偿还借款的能力。偿还能力可通过借款人的预期现金流量来测定，这种预期现金流量可以由书面的财务报告、工资记录和税单及征信机构报告等资料获取。

（3）资本（capital）

资本主要指借款人资财的价值、性质和数量。资财价值通常用净值来衡量。资本反映了借款者的财富积累，在某种程度上反映了借款者的成就，是体现借款人信用状况的重要因素，资本越雄厚，就越能继承受风险损失。对房地产开发企业可从审查其财务报表了解其注册资本和净资产状况等入手。

（4）担保品（collateral）

担保品是证明借款人信用情况的又一重要因素。对贷款进行担保，可以避免或减少贷款的风险。在一些情况下，只要求第三人作出承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或连带责任保证。而在有些情况下，必须要有一定的担保品作担保，特别是期限长的房地产贷款。因为是长期贷款，包含的风险就越大，因而往往采用以房地产抵押的方式发放房地产贷款。对房地产作担保品要正确估价，同时也要注意担保品丧失担保作用的情况。如房地产开发企业以其拥有地块的土地使用权作抵押获得房地产贷款，但由于种种原因该房地产开发企业没有按照出让合同规定的时间开发利用土地，土地管理部门就会按规定作出收回土地使用权的处罚。此时贷款银行就不能以抵押权对抗行政处罚权。当然，贷款银行同该房地产开发企业之间的债权债务关系依然存在，仍可要求该房地产开发企业再提供其他担保或归还贷款等。要求担保主要为了使贷款风险最小化，其主要目的是给银行提供一种保护，而不是偿还贷款的主要求源。担保并不能使一笔坏的贷款变好，但可以使贷款银行少担风险，保障贷款资金的安全。

（5）状况（condition）

状况是分析借款人信用要考虑的另外一个因素，是指借款人所处行业的状况，包括房地产市场环境状况、借款人所在行业的现状与前景、房地产开发企业的竞争力状况、个人借款人职业的稳定性等。

2.五P原则

（1）借款人因素（peoplefactor）

征信调查时应充分了解该借款客户（或者其主要负责人）的教育、健康、社会背景等，这可向业务往来厂商查询，以评定借款人的品格及偿债意愿，同时对借款人的经营能力及敬业精神加以了解，借此评判可预期的盈利能力；了解该借款人过去与商业银行往来的情况，包括过去对商业银行的承诺及其履行情况，重大经营情况是否及时报告银行等。

（2）目的因素（purposefactor）

征信调查要重点搞清楚借款人借款的用途和目的。在一般情况下，商业银行对于用于资金周转性或生产性方面的借款都比较愿意满足，而对于投机性借款，商业银行则控制较严。特别是以炒买炒卖房地产为目的的投机性借款，风险大，商业银行征信部门在审查这种贷款申请时，要格外谨慎。

（3）还款因素（paymentfactor）

征信调查要掌握借款人是否有正当而充分的还款来源，以供按时清偿债务之用，这是债权确保与否的前提。对借款人提出的还款来源和还款时间，要重点审查，要分析借款人的资产负债情况和损益情况，以往还款信誉以及盈利的可能性。

（4）保障因素（protectionfactor）

征信调查要了解贷款项目发生还款困难时，有无其他还款来源（如足够的担保品等），会不会引起借款人资产负债情况的恶化。贷款债权的保障是消极性的，但也是必要的。贷款债权保障可以在借款人不履行还款义务时，作为追偿的手段。贷款债权保障可分为保证保障、抵押保障和质押保障。房地产贷款主要采用抵押保障的形式，同时要注意保障的实在价值。

（5）前景展望因素（perspectivefactor）

征信调查要对借款人所处行业的前途及其自身将来发展进行预估。有的房地产贷款项目效益不很高，但是，在一定时期效益比较稳定并且符合政策导向，如普通住宅的开发项目，却代表着某种发展方向和市场未来需求，一旦看准就可考虑给予扶持。

3.MFE原则

在上述五C原则中，“品行”和“能力”是关于人的要素，属于管理要素；“资本”和“担保”是关于财务的要素；“状况”是关于经济的要素。商业银行贷款审查实际上是对管理、财务及经济三个要素的审查。征信调查也就是围绕这三个要素而展开，即管理要素（managementfactor）；财务要素（financialfactor）；经济要素（economicfactor）。

征信调查的内容总是围绕着与被调查对象直接相关的因素而展开的。从实质上来讲，以上三种征信原则说差别并不是很大。

（二）征信调查的主要内容(www.daowen.com)

1.对个人的征信调查

个人贷款中大部分为个人购置房屋的贷款，对个人的征信调查可以从以下三个方面进行。

（1）个人品行

个人品行主要是指个人的还款意愿。商业银行可以通过借款人的历史记录或借助专业征信机构来掌握其信用情况。判断个人品行的三个重点是经历、个性和平常的行为。

（2）偿债能力

贷款银行可以借助以下四方面资料判断借款人的偿债能力。

①职业。个人贷款基本上是靠借款人未来收入偿还的，因此商业银行需要了解借款人是否有工作。如果有工作，着眼点应放在借款人服务的工作单位的安定性和借款人本身的职业、服务年限及收入状况等方面；没有职业或职业不稳，如果没有数额比较大的存款或者其他资产，收入来源就缺乏保证，其偿债能力就差。

②其他收入。个人拥有的资产如有价证券和存款等是个人经济实力的表现，能体现其偿债能力。这些职业外的资产收入越多，其偿债能力就越强。必要时，借款人可以通过处理其个人的这些资产来取得资金偿还债务。

③其他债务。商业银行必须知道借款人的债务数额、偿还期限，因为这些债务及其状况会削弱借款人的偿债能力。借款人的各种收入扣除其他债务的偿还额以后的余额才是对银行有意义的实际偿债能力。随着融资渠道的多样化、互联网金融的发展，一些借款申请人在无力支付购房首付款的情况下，通过其他渠道申请并获得部分或者全部首付款贷款（首付贷），这势必加大了商业银行个人住房贷款的风险，降低了商业银行贷款资金的安全性，借款人超过监管部门规定的贷款成数获得额外借款，是不能被接受的。商业银行需要核实借款人的其他债务，尤其是是否存在首付贷情况。

④担保品。个人贷款一般需要担保。个人房地产贷款的担保通常以抵押担保品的形式来实现。通常是以个人贷款购置的房地产来充当担保品，当然，也有以权利（如债券、存款单等）质押的。

2.对企业的征信调查

对企业的征信调查可分为对房地产开发经营企业的征信调查和对其他工商企业的征信调查。对前者的征信调查主要是为了对其从事房地产开发经营提供融资作信用分析；而对后者的征信调查主要是为了对其房产购置提供融资作信用分析。但两者仍具有共性，对企业进行征信调查，主要应注意和考虑以下一些内容。

（1）企业决策管理层的情况

分析一个企业的信用，首先，必须了解该企业的管理组织结构是有限责任公司还是股份有限公司或是其他形式，了解企业所有者、经营者承担企业亏损责任的方式。其次，对企业负责人员的经历、学历和能力及社会关系分析也是必不可少的，因为这些都会对企业的经营有着重大的影响。一个具有丰富商业经验的人，往往能使企业在不利的形势下摆脱困境。学历可以反映企业负责人的理论水平和知识面，在一定程度上反映接受新事物的能力，经营能力又与企业负责人的经历、学历等因素的影响有关。企业负责人员的社会关系也是要了解的因素，社会关系好的企业在采购和营销、筹资等方面往往会占很多便利。企业负责人之间的亲疏关系和协调程度、企业负责人对员工是否有号召力、对房地产等相关市场的反应是否灵敏，都是需要考虑的因素。再次，了解企业负责人员的年龄和健康状况也很重要。这能使银行借以评价其重要负责人员由于疾病或死亡所产生的企业风险。房地产企业管理层的从业经验、对各种业务的熟悉程度及认识深度都是了解管理层综合能力的重要方面，而这些可以通过与管理层的交谈、了解管理层会议内容等把握，当然也要关注管理层的风险倾向，一个有着明显风险偏好的管理层往往会给企业带来很大的不确定性，甚至造成房地产企业经营的失败。

（2）企业的竞争力、业务现状和展望情况

企业竞争力中企业背景实力至关重要，企业属于综合开发企业或是单一项目的开发企业，股东背景如何，在这个基础上才对其资金实力和开发资质级别等客观条件进行进一步考察。房地产开发经营企业是资金密集企业，资金实力是其竞争力的重要的因素。而对于单一项目的开发企业，考虑到其经营的临时性和单一性质，无论从经营风险或财务风险各方面看都有相当的风险性。

企业的品牌及经营策略也是企业竞争力的重要方面，对企业业务现状的分析包括企业的市场和企业的信誉等方面的分析。企业在项目开发中是否有明确的目标市场，楼盘的设计包装是怎么样根据其目标市场进行相应调整的，企业品牌是否能够得到受众群的认同，企业品牌在市场中的认同度往往是项目能否成功的重要环节。企业的市场定位及经营策略也是必须加以详细了解的。企业的这些情况表明它未来的成功能力。商业银行应该注意了解企业的这些情况，了解开发的房地产等产品的质量和售后服务是怎样的，房地产等产品的销售前景又是怎样的。

（3）企业偿债及担保能力

主要分析企业借款的数额、用途、还款程序、还款来源以及企业担保品情况。房地产贷款一般以房地产作抵押。要求分析所抵押地块的土地使用权状况，区别各类房地产（如住宅、商业用房等）有不同的价值和变现能力。

（4）行业的特点和企业经营环境

为了恰当地评价一个企业的销售情况，商业银行还必须了解该企业所处的行业特点。有些从事房地产开发经营的企业属于综合性企业，涉及的行业较多，商业银行就要对该企业主要有关行业的特点进行了解，并且还要了解相关行业的发展趋势对企业生产经营活动的影响，以达到正确评价一个企业的经营情况的目的。房地产开发行业是一个存在巨大风险的行业，行业的总体波动性也比较强，在对房地产开发企业信用进行分析时，必须对其行业的总体状况作一个分析，这些分析主要包括以下几个方面：①政策方面。由于房地产行业对于国民经济的影响性比较重大，因此国家经常通过法律、法规等形式对于房地产行业进行规范、引导和干预。一些政策的出台就能左右整个市场的兴衰，因此，需要关注政策的影响因素，尤其是关注在房地产金融政策、土地供应政策、房地产销售政策、保障性住房政策等方面，目前，房地产相关政策已经体现一定的地域性，需要考虑不同地域的政策差异。政策方面的因素对于房地产开发企业的信用等级将有着极大的影响。②周期方面。房地产开发行业是一个受国民经济波动影响大的行业，整个房地产产业的波动周期与宏观环境的波动情况往往呈现一致性。在进行房地产开发企业的信用分析中，必须考虑整体国民经济的发展情况，根据货币供应量（M2）、通货膨胀率等指标，结合房地产行业具体销售情况等，对于总体行业所处的阶段作出基本的判断。

房地产开发企业的经营环境主要与其所经营的地域有关，如地域的总体经济形势、人口及消费能力以及未来可能影响该地区发展的因素。经营地域的存量房状况及城市规划也是需要重点关注的。在存在大量空置存量房地区，房地产行业的发展往往就会受到很大的限制；而城市规划的成熟和规范性也会决定在该地域发展房地产的风险情况，城市规划变动会造成的房地产项目用途与周边环境不配套，进而易导致开发项目的失败。

（5）企业财务分析

对企业的有关情况的分析侧重于非财务方面，而对企业征信调查还要通过对企业财务的分析得出有关重要的信息。关于企业财务方面的分析主要包括往来银行的账户分析、财务报表分析和财务比率分析等。

（6）国际信用分析

如果房地产贷款涉及外汇贷款或者借款人为境外机构或个人，则这种贷款除了具有一般信用风险外，还有汇率风险和主权风险。汇率风险是指由于货币价值变化引起货币比价变化而给作为债权人的贷款银行带来的风险；主权风险是指由于借款人所在国的政治、经济形势发生变化而使借款人不能按期偿还债务的风险。

现在，征信部门为了使对借款申请者的评估标准化，多采用评分制的办法。这一办法通过选择适当的评估指标和制定合理的评估标准，将涉及借款人的品行、能力、资本、担保和经营状况等方面的评估内容分成若干项目，每一项目再作适当的细分，确定每一项目及细项的标准分值，将评分内容数量化。通过加总所有的项目分值，给借款申请者综合评分，使这一综合分值能较为公正、客观、准确地反映借款申请者的信用程度。不过，评分制虽然简单可行，但是也要避免过于机械，使评分制难以充分体现贷款银行与影响其风险状况各要素之间的有机联系。当然，在征信中，评分制仍难以完全摆脱评分时的某些主观性因素，关键是要使主观判断更加符合客观现实。著名征信评级公司美国穆迪投资者服务公司反对单纯利用数学模型和财务指标进行征信，反对仅利用固定的公式去限制征信调查人员的分析和判断，主张定性和定量相互结合，注重征信调查人员经验积累和专家的综合评判，是值得我们在征信工作中借鉴的。