房地产价格的评估方法很多，包括成本估价法、市场比较法、收益还原法、假设开发法、长期趋势法、购买年法、路线估价法、残余估价法等。对于抵押房地产的价格评估，主要采用成本估价法、市场比较法和收益还原法。

（一）成本估价法

成本估价法是一种以建造房地产所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上适当的利润和应缴纳的税费来确定房地产价格的估价方法。这种方法简称成本法，又称原价法、加法等。

1.成本估价法的基本原理

成本估价法是基于房地产建造所消耗的各项成本费用，其理论基础是生产价格论。

成本估价法特别适用于房地产市场发展的初期，市场交易实例较少，无法用市场比较法和收益还原法进行评估的情况。在我国，成本估价法过去比较长时间被广泛用于房地产价格评估，包括抵押房地产价格的评估。

2.成本估价法的应用公式

（1）新开发的土地价格=购置待开发土地费用+开发土地投资+正常利税

新开发土地可包括填海造地、征用农地后进行“三通一平”或“七通一平”，拆除城区旧建筑物整理后出售的土地等。

（2）新建房地产价格=购置土地费用+建造建筑物费用+正常利税

由于新建房地产由出售单位根据政府有关规定和定价标准进行定价，因此，新建房地产购买价等于抵押房地产的价格，银行一般不再评估。

（3）旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧

旧有房地产的估价采用成本估价法是一种典型的情况。这种情况下的成本估价法通常称之为重置成本法，企业用已有厂房等房地产作抵押取得银行贷款时，银行对企业所抵押的房地产广泛采用这种方法来估价。

利用重置成本法对抵押的旧有房地产进行估价，首先是要求出该房地产在估价基准日重新建造完全价值，然后再扣除建筑物的折旧额。

重新建造完全价值，是假设旧有房地在评估基准日重新建造时社会必要的适当价格。要计算建筑物及其基地重新建造和取得的完全价值，先要求得土地重新取得的完全价值，再加上建筑物重新建造完全价值。前者可在评估时按评估基准日国家规定的标准重新确定，也可采用市场比较法及收益还原法等其他方法求得。后者，可按如下两种办法求得。

①定额差价调整法。这是采用建筑物建造时定额标准和评估基准日定额标准，按两者的定额标准差价进行调整测算。建筑物的完全价值是按国家规定的定额标准进行计算，由于建筑物建造是在评估之前，建造时的定额标准与评估时的定额标准因时间差有可能产生定额标准的价格差异。此外，钢材、木材、水泥的市场差价以及人工费用差额等都需要进行调整。采用定额差价调整法的基本前提是拥有该建筑物的抵押人保存有比较完整的该建筑物工程预决算档案资料。

②建筑物建造单价测算法。在建筑物价格的评估测算中，有时会遇到被评估的抵押建筑物缺乏竣工决算资料的情况，此时，若要按定额差价调整法测算就有困难。在这种情况下，可以选择建造技术标准相同、结构类似的建筑物在评估基准日的现行单位造价，然后，按有关规定对选用的单位造价中的材料差价和人工费用差额等进行调整，测算抵押建筑物的评估值。

在抵押房地产的土地是属于划拨土地使用权的情况下，可单独评估地上建筑物的重新建造完全价值。

在求出抵押房地产重置完全价值后，再要根据房产的使用和维修情况，评定成新率，计算折旧额，进而计算出该抵押房地产的评估价值。

建筑物的折旧，是指建筑物因时间推延所造成的有形损耗和无形损耗。有形损耗是指由于使用和受自然力影响而引起的价值损失；无形损耗是指由于技术进步、消费观念变更等原因而引起的价值损失。这里，估价上的折旧与会计核算中的折旧有着本质的区别。前者注重价值的减损；后者注重原始取得价值的摊销与收回。

在评估实务中，评估价值的基本计算公式可变换为

在考虑残值时，则公式变为

公式中的成新率是指建筑物新旧程度的百分比。评定成新率的方法最常用的有两种。一种方法是年限法。采用此法，首先应根据现场勘察结果及了解到的维修情况，估计出被估建筑物的尚可使用年限；其次根据核实后的已使用年限计算出被估建筑物的寿命年限，即被估建筑物的寿命年限等于已使用年限加上尚可使用年限，然后用下列公式计算出成新率：

另一种方法是打分法。采用此法，可以根据房屋新旧程度评定标准（见表4-4），通过实地勘察打分来确定。

表4-4　房屋新旧程度评定标准

注：各成新具体评定标准可见原城乡建设部《房屋完损等级评定标准》等。

在现实经济生活中，抵押房地产可实现的价格多取决于它的效用，而非花费的成本，即抵押房地产成本的增加等不一定能增加它的使用价值。这是在利用成本估价法评估时应注意的问题，这也是目前抵押房地产评估已经倾向采用市场比较法和收益还原法的一个重要因素。

（二）市场比较法

市场比较法又称市场资料比较法，是指在估算待估房地产价格时，将待估房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的房地产已知价格，修正得出待估房地产价格的一种估价方法。

1.基本原理

市场比较法的理论依据是房地产评估的替代原则，具有相同使用价值或效用的房地产，应该具有相同的价格，在两个以上具有替代关系的房地产同时存在时，房地产的价格是经过彼此间的相互竞争后产生的，其价格会相互影响，并趋于一致。因而，人们在评估一家抵押房地产的价格时，可以用类似房地产的交易价格，比较求得该抵押房地产的价格。

2.市场比较法的一般公式

市场比较法评估抵押房地产价格的一般公式可以表述为

抵押房地产价格=比较参照实例房地产价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数

3.市场比较法的估价步骤

（1）广泛收集交易资料

第一，查阅房地产交易管理部门的房地产交易登记资料、各类房地产行情指数；第二，查阅各种报刊等媒体有关房地产租售广告信息，并以此为线索了解实际交易情况；第三，参与房地产估价师协会的信息交流，了解房地产交易信息；第四，咨询房地产经纪人，掌握、获取房地产交易情况。

（2）选择适当的比较参照实例

第一，选择与待估的抵押房地产用途相同的实例；第二，选择与待估的抵押房地产所处的地区相同或相近的实例；第三，选择与待估的抵押房地产的建筑结构相同的实例；第四，被选定的交易实例与待估的抵押房地产属相同或相近的交易类型；第五，被选定的交易实例必须为正常交易范畴或可修正为正常交易；第六，应是近期发生或能作期日修正的交易实例。

（3）进行市场交易情况修正

对于选定的交易实例属需修正的，应将交易过程中个别特殊情况排除，对交易价格作必要的修正。

（4）进行期日修正

选定的交易实例与待估抵押房地产评估期日之间通常存在时间差异，由于房地产价格会随着经济波动情况等发生涨落，因此需对因时间差异所造成的房地产价格变化进行修正。修正时，可以以相关房地产价格指数将交易实例价格调整为评估期日价格。(www.daowen.com)

（5）进行区位因素和个别因素修正

区位因素与个别因素，是构成房地产使用功能、质量好坏的因素。进行区位因素与个别因素修正，是将交易实例房地产相对于待估抵押房地产在使用功能、质量好坏上的差别所产生的交易价格差别排除。具体进行比较修正的方法主要有直接法，即以待估抵押房地产的状况为基准，将交易实例与它逐项比较打分，然后将分数转化为修正价格的比率；也可以用间接法，即设想一个标准房地产，以此标准房地产的状况为基准，将交易实例及待估抵押房地产与其逐项比较打分，然后将分数转化为修正价格的比率。需要注意的是，交易实例的区位因素和个别因素，应是交易实例交易当时的区位因素与个别因素状况。

（6）确定待估抵押房地产价格

运用市场比较法应选择多个交易实例作为比较实例，选定的各个交易实例按上述各种因素修正和计算后，可得多个比较参照价格，在此基础上一般可采用简单算术平均法、加权算术平均法或中位数法等确定待估抵押房地产价格。

（三）收益还原法

收益还原法又称收益法，是指在求取待估抵押房地产的价格时，将该抵押房地产未来各期的纯收益按一定的还原利率折算到估价基准日的现值，求其之和来确定待估抵押房地产价格的一种估价方法。此法也称为收益资本化法、投资法等。

1.基本原理

收益还原法利用了经济学中预期收益原理，由于房地产的耐用年限相当长，因此占用某一宗房地产不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待未来若干年间也可以继续取得这个纯收益。如果将这种未来所获得的纯收益，以某一适当的还原利率贴现成评估期日的现值，并将现值之和与一个货币总额等同起来，那么，这个货币总额就等同于该宗房地产的价格。收益还原法比较适用于可供租赁的抵押房地产的估价。

2.计算公式

公式1：房地产纯收益（视作）永续，其他因素不变的形式。

式中：P——房地产价格；

e——房地产的纯收益；

r——房地产还原利率。

公式成立的前提：e每年不变，r＞0且每年不变，房地产收益视作无年限。

公式2：房地产纯收益年期有限，其他因素不变的形式。

式中：P，e，r含义同前；n为有房地产收益的年限。

公式成立的前提：房地产纯收益年期有限为n，其他因素同公式1。

公式3：房地产纯收益在若干年前有变化，年期有限的形式。

式中：P，e，r，n含义同前；ei代表e1，e2，……et，分别为未来有限年度t年内（含t年）各年房地产纯收益。

公式成立的前提：t年前（含t年）纯收益有变化，t年后纯收益为e，r＞0且每年不变，年期有限为n。

公式4：房地产纯收益在若干年前有变化，年期（视作）无限的形式。

式中：P，e，r，ei，t含义同前。

公式成立的前提：年期（视作）无限，其他条件同公式3。

3.估价步骤

（1）求取房地产纯收益

根据评估对象的具体情况确定具体计算方式。一般而言，对于出租型房地产，可以根据租赁资料来计算纯收益，纯收益为租赁收入扣除维修费、保险费、管理费、房地产税费。租赁收入包括租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、保险费、管理费、房地产税费应该根据租赁合同规定的租金含义取舍，如果有关费用由承租方负担，就应该对纯收益计算中的扣除部分作相应调整。第一步求取的总收益减去第二步求取的总成本即可得出总的纯收益。对于商业经营型房地产和生产型房地产，可以根据各自的销售收入扣除有关的成本和税费计算纯收益。对于尚未使用或者自用的房地产，可以先采用市场比较法求取评估对象的租金水平来计算纯收益或者直接比较得出纯收益。评估中采用的收入和支出除了有合同限制的，都应该采用正常客观的数据，对于有限制的，可以采取如合同期内租金水平采用合同所约定的租金水平，合同期外采用正常客观的租金水平的方式来处理。

（2）确定合适的还原利率

还原利率实质上是一种资本投资的收益率。收益率的大小与投资风险的大小成正比。在抵押房地产评估时，可以选择一年期国债年利率加风险调整值来确定；也可以参考银行房地产贷款利率，加上一定的风险调整值来确定；还可以采用租价比（利用与被估抵押房地产相似特点的房地产租金与房地产价格的比率，为避免房地产受个别因素影响可选取多宗房地产求其平均值）来确定房地产的还原利率。至于风险调整值应该根据评估对象所在地区经济情况和未来发展趋势等确定。

（3）利用公式计算抵押房地产价格

对于以划拨国有土地使用权的建筑物作抵押的，可按照如下公式计算：此外，在银行的抵押房地产评估中，还会遇到在建工程资产，如在建场地和各种在建房屋，包括在建厂房、仓库、宿舍等。

在房地产抵押贷款的抵押物评估中，如果有未完在建工程抵押的，较难采用收益还原法来估价。因为在建工程尚未交付使用，对其中的未完工程的收益预测具有更大的不确定性。因此，在一般情况下，可按在建工程的重置成本来估价。对在建工程的评估，可根据工程进度及工程总预算造价或工程单位造价等资料确定未完在建工程的重估价格。比较实用的评估方法是采用工程进度法。

工程进度法也称构成比法。其基本要点是：首先将待评估的未完在建工程根据其构造划分为若干部位（如土建工程可划分为基础工程、结构工程和装饰工程三个部位），每个部位根据其预算价格占工程总预算价格的比重来确定其在工程总预算造价中的百分比；其次，根据未完在建工程各部位在评估期日的实际完成程度及各部位占工程总预算造价的百分比求出未完在建工程的完成进度；最后，用未完在建工程的完成进度乘上工程总预算造价，就可以求出未完在建工程的重估价格。有关计算公式为

式中：未完在建工程完成进度=∑（各部位完成进度%×各部位占工程造价的%）

利用此公式的前提条件是：未完在建工程仍在建设中并将继续建设；未完在建工程完成后能够形成有用资产（具有盈利能力或其他效用）。

由于作为在建工程抵押的抵押物实体尚未完工，没有现实的直接使用价值，抵押权处于浮动状态，因而，相对于现房抵押来说，在建工程抵押风险很大。再加上我国有关法律的司法解释规定，建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起6个月内，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权^[2]。因此，房地产建设贷款抵押物评估的最终价格应该扣除房地产建设贷款借款人除了本次借款额以外的其他债务额，尤其是应该扣除该抵押物在建设过程中作为建设工程而发生的报酬、材料等实际支出费用所构成的优先受偿的工程价款。同时，从保障贷款银行债权安全的角度出发，对于以未完在建工程作抵押的贷款，其抵押率一般要低于已可使用的房地产作抵押的抵押率。

总之，对于抵押房地产的估价应该在独立、客观、公正的基础上，遵循前述抵押房地产的估价原则。对于抵押房地产的估价的审核，要考虑时间对抵押价值的影响、重视信贷风险的关注点、合理确认抵押房地产价格，定期跟踪房地产抵押价值的变化。

附录：按月等额本息还款计算公式的推导

有关符号同前。利用复利现值公式可以得出下列关系：