（一）抵押房地产价格的含义及其构成

抵押房地产价格通常是指对作为贷款抵押物的房地产评估的价格，这个抵押房地产价格理论上应该是借款人不履行债务、抵押权人依法处分抵押的房地产时，该房地产所能够实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价格，但由于这种预期价格评估难以准确把握，实际评估的抵押房地产价格是房地产设定抵押权时的价格。而房地产抵押贷款是在借款人不能按贷款合同履行偿还贷款本息的义务时，贷款银行作为抵押权人有权依法处分抵押的房地产，所获价款优先受偿贷款本息债权，因而，抵押房地产转让收入在扣除了清偿费用（包括税金，如转让房地产时应缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及视同税金的教育费附加等）以及其他优先受偿款后，才是实际可以用以清偿的价款，也就是房地产最高抵押价款，即房地产抵押价值，也称房地产抵押贷款保证额。在实务中，房地产抵押价值指为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款。由于借款人不履行贷款合同的约定而由抵押权人依法处分抵押房地产一般也是在评估时日后进行的，考虑到贷款利息及房地产市场变动因素，为方便起见，在实务中，又常将抵押房地产价格通过房地产抵押率，而调整为房地产抵押价格。其中，房地产抵押率一般为贷款额与抵押房地产作价现值（即抵押房地产价格）的比率。

抵押房地产价格按房地产实物形态可以分为土地价格和建筑物价格两大类。

1.土地价格的构成

土地价格简称地价，对于一块无地上建筑物的土地，土地的价格即指该块土地的价格；对于一块附有建筑物的土地，土地价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。土地之所以有价格，是因为土地具有稀缺性和使用价值。有使用价值的土地能够带来预期的经济效益，土地所有者和使用者凭借对土地的所有权和使用权，可以获得一定的地租收入。抵押土地有价格是因为抵押土地如果被依法处分，会使受让该土地的使用者在受让合同期内通过开发、建造房屋和其他经营活动，取得盈利。土地使用者必须把盈利的一部分支付给土地使用权转让者。当这种转让金一次性支付时，就构成了抵押土地的价格。土地价格只要包括土地的租金，经开发的土地还包括土地开发成本及相应利税。土地的开发成本包括征地、拆迁、安置费用和实际开发费用。

在社会主义市场经济条件下，对土地使用权有偿出让或转让，有利于处理不同利益主体的财产关系。在房地产抵押贷款中，抵押权人在其债权到期不获清偿时，可依法行使抵押权，转让该抵押地块使用权，使抵押债权优先受偿。

2.建筑物价格的构成

建筑物价格在房地产评估中是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。在社会主义市场经济条件下，建筑物价值与其他商品一样由三部分组成，即建筑物生产建筑过程中消耗的生产资料价值，劳动者为自己劳动所创造的价值和为社会创造的价值。建筑物价格是价值的货币表现，与建筑物价值三个组成部分相对应，建筑物价格包括物质消耗支出、劳动报酬支出和盈利。在经济实务中，其价格的三个组成部分又表现为若干个方面。以商品住宅建筑物价格为例，其价格构成主要包括以下三个。

①商品住宅建筑成本，包括：勘察设计及前期工程费；商品住宅建筑、安装工程费；住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑费；销售和管理费；财务费用。

②税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，以及国家规定的其他税费。

③利润。

人们平常所说的商品房价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格不尽一致。

建筑物价格连同其占用土地的价格，称为房地价格，也称房地混合价或房地产价格。

房地产价格是关于房地产权益的价格。房地产价格一般可以表示为交换代价的价格，又可表示为使用和收益代价的租金。房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，特别是房地产价格决定中交易主体个别因素起着关键作用，而其他因素也是必须考虑的。

（二）影响抵押房地产价格的因素

抵押房地产价格是由许多影响房地产价格的因素相互作用的结果。影响抵押房地产价格的因素尽管有许多，但归纳起来，大致可以分为普通因素、区位因素和个别因素三大类。

1.普通因素

影响抵押房地产价格的普通因素通常会对抵押房地产所在地区产生全局性影响，从而成为决定各个抵押房地产具体价格的基础。普通因素主要包括社会经济因素和行政因素。

（1）社会经济因素

社会经济因素包括人口状态和家庭人口、城市发展状况、储蓄及投资水平、财政金融状况和租、税、费负担状况等。

①人口状态和家庭。人口增加，人与土地的比率增大，从而对土地的需求增加，对整个房地产的需求也增大。当人口集中于某一地区时，则该地区对房地产的需求也会增大，从而使该地区的抵押房地产价格尤其是抵押住宅价格总体上会呈上涨趋势。家庭人口，这里是指社会或某一地区家庭平均人口数。即使是人口总数不变，家庭人口数有所变化，也将影响居住单位数的变动，导致对房地产需求的变化，从而影响房地产价格的高低。一般说来，随着每个家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。

②城市发展状况。城市的形成对住宅用地、工业用地和商业用地的需求会增加，供抵押的土地，其价格也会提高，而公共设施的建设，又会使该地区的土地效用提高，促进该地区供抵押的土地价格水平的上升。在抵押房地产估价时，应充分注意公共设施的建设和交通体系状况的影响。城市公共设施的完善程度如何，直接影响抵押土地开发成本的大小，也影响抵押土地纯收益的高低，从而影响着该地区土地价格水平的上涨或下降。交通体系状况，对于地区的发展影响极大，从而对抵押房地产价格也会产生影响，新交通线的开辟，必然会促进沿线土地的开发和经济的发展，使当地抵押房地产的效用增加，从而使抵押房地产价格趋于上升。

③储蓄及投资水平。它与经济增长同步，在经济增长时期，就业机会增加，国民总支出呈增长态势。由此形成的国民总支出，有的用于耐久消费品的住宅消费，有的用于投向再生产过程的土地和厂房需求等。社会总投资增加，导致对土地的总需求增大，致使土地价格上升。

④财政金融状况。财政收支和金融状况是否良好，直接影响房地产价格。在宏观经济调整紧缩时期，财政、货币紧缩，银根抽紧，会导致房地产的需求下降，未来房地产的供应量也会下降，这对抵押房地产的价格会产生影响。为配合宏观经济政策，银行业监管部门有时也会对商业银行房地产抵押贷款的最高成数作出规定，这在一定程度上影响人们对房地产的有效需求，影响房地产的供需状况，从而对房地产价格产生影响。

⑤租、税、费的负担情况。租、税、费的负担大小会影响企业和个人的财务状况。租、税、费负担增加，一般会抑制产业活动和个人置业活动，减少房地产需求，导致抵押房地产价格的下降。

影响抵押房地产价格的社会经济因素还有人口素质、心理因素、市场利率水平等。

（2）行政因素

行政因素主要是指国家对房地产价格水平的干预，行政因素对抵押房地产价格的影响以公益为目的。行政因素包括影响房地产价格的法规、制度、政策和行政措施等多方面。

①土地制度和土地利用规划。土地制度和土地利用规划对房地产价格有极大的影响。合理的土地制度和政策可以刺激土地利用者投资的积极性，促进和带动土地价格的上涨，供抵押的土地其价格也会上涨；反之，则造成地价的下跌。此外，随土地利用规划将土地指定为住宅区、工业区和商业区等不同类型，则供抵押的土地其价格也会发生较大的变化。(www.daowen.com)

②住房政策。国家实行何种住房政策，对房地产价格也有很大影响，在实行福利制、低租金的情况下，会造成房地产价格的低落，而在推行住房商品化的政策下，房地产价格将会有所上升；而在积极建设经济适用住房的政策下，房地产价格就不会上涨很大。对住房租金的政策也会影响房地产价格。对房租进行限制，会减少出租者的收益，抑制房屋的出租欲望，从而也会引起房地产供给减少，进而使房地产的价格产生波动。

③税收制度。税收会调节利用房地产的收益。如契税是以商品房受让人为课税对象的，它会在商品房需求方面发生作用；土地增值税是以房地产转让人为课税对象的，它在供给方面发生作用；房产税是以房地产所有人为对象的，会在供求两个方面发生作用。税收政策的变化、税率的高低都会对抵押房地产的价格产生影响。

2.区位因素

区位因素是指抵押房地产所在地区的自然条件与社会经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，对该地区抵押房地产的价格水平产生影响作用。区位因素主要有以下四个。

（1）行政区划关系的变更

将县改为市，将某城市升格为地级市、省会市、直辖市等，都会促进当地抵押房地产价格的上升。

（2）交通管制

如某地实行交通管制，禁止某类车辆通行或者实行单向行驶等。交通管制对抵押房地产价格的影响程度，要视交通管制具体内容和抵押房地产的使用性质而定。

（3）特殊政策

对某地实行特殊的开发、开放政策，往往会提高该地的房地产价格。如我国建立经济特区的政策、建立经济技术开发区的政策等，就使深圳等特区和大连等经济技术开发区的房地产价格随着开发、开放而上升。

（4）房地产类别划分

对某地房地产用地类别的划分也会对抵押房地产价格产生影响。商业区：影响商业区抵押房地产价格的最大因素是收益状况。工业区：影响工业区抵押房地产价格的因素有运输条件、水源、污染状况等重要因素。住宅区：影响住宅区抵押住宅价格的因素有生活配套设施、物业管理状况、离市中心距离、交通状况和环境状况等。

3.个别因素

个别因素是指抵押房地产的个别特性对其价格的影响因素。就抵押房地产而言，主要的个别因素有以下六个。

（1）位置

房地产坐落位置不同，价格有较大的差异。房地产位置优劣的形成有的是由于自然地形的限制，有的是由于后天人工的支配。房地产位置优劣还因有不同使用类别而有差异。在一般情况下，凡接近人们相关经济活动中心的抵押房地产价格必然高昂；反之，抵押房地产价格就低。

（2）面积

土地和建筑物的面积，随其用途而使价格发生差异。在商业区内，因需建造各种大厦，所以面积大的各种宗地能发挥较大的效用；而住宅区内，面积大的宗地，其效用有可能比面积适当的宗地要小。建筑物面积（包括建筑面积、使用面积等）的不同，其用途也会有较大差异，相应地，效用也有差异，因而其价格也会有高低。

（3）地质

地质条件决定着土地的承载力。在城市用地中，地质条件对地价的影响较大。地质坚实，承载能力就较大，地质条件就优越，抵押土地的价格较高；反之，则抵押土地的价格较低。

（4）日照、通风和干湿

日照、通风和干湿等是否良好与人们的健康密切相关，它们也会影响房地产价格。一般说来，受到周围高大建筑物遮挡的抵押房地产尤其是抵押住宅的价格必低于无遮挡情况下的同类房地产的价格。

（5）建筑物的朝向、结构、内部格局、设备配置和施工质量

抵押建筑物的朝向、结构、内部格局、设备配置和施工质量都会影响房地产的使用，从而具有不同的效用，影响抵押建筑物的价格，也使得同样建筑面积的建筑物其工程造价构成有很大的差异。

（6）建筑物的外观

建筑物外观包括建筑风格、式样和颜色，对抵押房地产的价格也有影响。凡建筑物外观新颖、吸引人，则该抵押建筑物的价格就较高；反之，外观陈旧，令人讨厌，则该抵押建筑物的价格就较低。

普通因素对社会整体的房地产价格水平作抽象的规定，区位因素是对各地区的房地产价格水平作具体的规定，然后再以区位的房地产价格水平为基础，加上抵押房地产的个别因素的作用，构成了抵押房地产的价格。