抵押房地产价格评估的原则是抵押房地产价格评估中的基本经济法则，是规范抵押房地产价格评估工作的指南。在我国抵押房地产价格评估中应遵循的原则主要有以下十个。

（一）合法原则

抵押房地产价格评估要以有关法律法规为依据，其中包括国家和地方政府颁布的有关法律、法规和规章。如《城市规划法》《城市房地产管理法》《土地管理法》《担保法》《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》《城市房地产抵押管理办法》《房地产抵押估价指导意见》等。抵押房地产价格的评估就必须在抵押房地产的使用符合这些限制的范围内才行。

（二）土地、建筑物分离估价，根据需要综合计价原则

土地与建筑物分离估价，其主要原因是土地价格形成与建筑物的价格形成不同。建筑物是劳动产品，建筑物价格是其价值的体现，可采用与其他商品价格相似的计算方法求得，但土地价格要通过一定的估价制度，通过评估来求得。在现实的房地产估价中，存在着为征收土地税或确定补交土地使用权出让金而单独评估土地价格的情况，也存在着为建筑物投保财产险时确定其投保价值而单独评估建筑物价格（具体是确定建筑物的重建费用）的情况。在抵押房地产评估中，也存在着单独评估的情况，如以划拨土地使用权上的房地产作抵押评估其价格时，实际也只单独评估建筑物的价格。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押，在考虑抵押物价格时，往往采取综合计价。在一般情况下，抵押地块的土地使用权处分转让时的价格总是要考虑该地块上建造的建筑物的价值和价格的。

（三）最有效使用原则

最有效使用原则就是在合法前提下的最佳使用，其主要表现是以获利最大的使用方式来衡量。这种获利最大的使用方式包括在合法前提下的改变用途和集约度等。因为最佳使用原则是考虑到了土地和建筑物可具有多样性用途，每一种用途为使用者可能带来的利益都不相同，人们可以从中选择最佳用途，以满足获取最大效用的目的。

遵循最有效使用原则，就是要求房地产评估人员进行抵押房地产的评估时，不应受现实的使用状况所限制，而应对在什么情况下才能最有效地使用、才有最大价值作出正确的判断。在评估某抵押房地产是否为最有效使用时，应考虑的内容有：抵押房地产的最有效使用是什么；现在的使用方式是否是最有效地使用，如果不是，是否有改变为最有效使用的可能，这种使用方式的改变能持续多久。

（四）替代原则

在抵押房地产估价中，可替代性是指两种或两种以上的房地产在交易、物质的特征等因素方面具有类似性。房地产估价人员可根据替代原则，以该相近房地产作为参照物，推算出抵押房地产的价格。在选择估价参照物时，应选择具有较大替代性参照物为原则，增强评估工作的正确性与可靠性，同时要对抵押房地产与参照房地产之间的差别作一些适当的修正。

（五）供求原则

在房地产市场中，抵押房地产价格同其他商品的价格一样，也受供求关系的影响。若供给不变，需求增加，则价格上涨；若需求不变，供给增加，则会使价格下降。在进行抵押房地产估价时，必须充分考虑到房地产的供求情况及趋势，考虑影响供求关系变化的因素。

（六）预期原则(www.daowen.com)

在抵押房地产的价格评估过程中，抵押房地产的价格可以不是按照过去的开发建设成本或销售价格来决定，而是基于对未来收益的期望值决定，抵押房地产价格的高低，取决于其未来的有用性或获利能力。房地产估价人员应就房地产价格形成因素作客观合理的预期，应严格排除违法及投机的使用，也应排除脱离现实的利用。预期原则要求在进行抵押房地产价格评估时，必须合理预测其未来的获利能力及取得获利能力的有效期限。

（七）时日原则

房地产市场是变化的，房地产的有关资料也会随时间、环境和其他因素的变化而产生变化，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点的价格。评估某一房地产价格时，必须假定在某一时日，以此作为价格分析的时间差异修正的依据，资料取舍的截止日期。评估时日，也称为评估基准日。评估时日是责任交代的界限和评估房地产时值的界限。政府有关房地产方面的法规、规章包括税收等政策的发布、变更、实施日期等都有可能影响评估的抵押房地产的时值。

当利用替代原则采用市场比较法评估一宗抵押房地产的价格时，选用的是估价时日以前的市场交易情况作为分析比较的依据，由于比较参照实例的成交时间不同，其时值也不同，因此，需把不同时日的比较参照实例的价格修正到某个基准日，这样，这些比较参照实例才能视作等价的替代物。

（八）公平原则

抵押房地产的价格评估必须坚持公正的立场，抵押房地产的价格评估要按照国家规定的技术标准和评估程序进行，抵押房地产价格的评估目标在于求得一个公平合理的价格。若评估的价格不公平，则必然影响抵押当事人的利益。高估抵押房地产价格，则会给贷款银行增加贷款风险，导致在处分抵押房地产时所得不能抵偿贷款本息，不利于有效保障贷款银行的合法权益；而低估抵押房地产价格，则有可能会加大抵押借款者的筹资成本，因为抵押人要另付费为寻求作抵押的财产。这些情况都会有损于房地产价格评估工作的社会声誉和权威性，影响注册评估师制度的推行。银行抵押房地产评估工作要杜绝利用房地产评估工作为单位和个人牟取不正当利益。

（九）适法原则

适法原则是指抵押房地产的估价方法要合理、适当地选用，使得评估结果更为客观、准确，具有科学性。房地产估价人员要掌握各种估价方法及其适用的范围及条件。如对用途一般不宜改变的抵押房屋的评估，就采用重置成本法；对于可改变用途或收益性房地产，如商住楼、办公楼等，一般选用收益还原法等。总之，要根据抵押房地产的用途和抵押房地产及抵押人的其他情况，合理、适当地选用抵押房地产估价方法。

（十）谨慎原则

谨慎原则是指抵押房地产的估价要充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。

在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧；在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

对于房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。

抵押房地产的各项经济原则是相互联系的。银行房地产估价审核人员在对房地产估价进行审核过程中，应该综合运用这些原则，以确定抵押房地产价格评估工作的有效性和评估结果的准确性。