（一）房地产建设贷款

房地产建设贷款是银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款，也称以土地使用权等作抵押的房地产抵押贷款。这种房地产抵押贷款的主要内容有以下八个方面。

1.贷款对象和条件

凡实行独立经济核算并能承担经济和民事责任，在当地注册登记的企事业法人（一般以房地产项目公司形式出现），符合以下条件的均可以申请此贷款：

①开发项目的资本金比例不低于规定比例（如35%）。借款人应该提供指定地块的土地使用权有偿出让合同、开发建设方案、项目可行性报告、偿还贷款本息的途径、批准的建设计划和贷款人要求提供的其他文件，如“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全。

②借款人应以土地使用权及其地上建筑物、其他附着物设定抵押，向贷款人办理抵押和登记公证手续。

③借款人必须具有偿还贷款本息的能力。

④借款人持有贷款卡，在贷款银行开立贷款户和结算户。

符合贷款条件的借款人在借款前需填写《房地产建设贷款申请表》，并提供贷款条件提及的文件，经贷款银行认定后方可正式办理借款申请并提供房地产抵押登记申请表、抵押当事人身份证明或法人资格证明、抵押地产的使用权证、抵押房产的所有权证、抵押物价值评估报告和房地产抵押合同等。

2.贷款币种、贷款额度、贷款期限和贷款利率

房地产建设贷款的币种包括人民币和美元。贷款额度由贷款人根据借款人资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，但通常最高不超过抵押物现行作价的70%，贷款期限目前一般不超过5年，借款人必须在合同约定的期限内还本付息。房地产建设贷款利率分别按人民币贷款利率和外汇贷款利率执行，贷款银行根据经营策略、房地产市场状况确定。房地产建设贷款的利息一般实行按季结息的办法，利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。

3.房地产建设贷款的贷款合同、房地产抵押合同

房地产建设贷款应签订贷款合同和房地产抵押合同，房地产抵押合同是贷款合同不可分割的文件。房地产抵押贷款合同、房地产抵押合同签订后，抵押双方必须将房地产抵押合同办妥登记等手续，贷款合同和抵押合同可以经公证机关公证。

4.抵押物的占管

房地产建设贷款抵押物的占管一般是指借款人对抵押物的占有和管理。在贷款尚未到期之前，借款人要对其所占管的抵押物的安全、完整负责，并随时接受贷款人的检查和验证；在贷款合同履行期间，设定抵押的土地使用权证和房屋产权证等有关文件，一般应由贷款人保管。如果贷款人发现借款人对其所占管的抵押物有减损其价值的行为时，贷款人有权要求其提供其他等价的财产充当抵押物。借款人不予执行时，贷款人可以收回部分直至全部贷款。

5.抵押物保险

贷款抵押物在抵押期间，抵押人一般需要按照贷款人的要求办理财产投保手续。保险费一般由抵押人支付，保险单正本由贷款人保管，保险单对保险事故发生后的赔偿应明确保障贷款银行收回贷款本息的权利，保险赔偿金如用于偿还贷款本息仍不足的，其不足偿还贷款本息数额应由借款人清偿。

6.对抵押物限制的约定

抵押人在抵押期间如将抵押物预售、预租、变卖、馈赠等，应分别办妥如下手续：

①预售或预租，应征得贷款人书面同意，并明确预售或预租收入全部存入贷款人银行账户，明确预售或预租收入归还贷款比例。

②变卖或馈赠，应征得贷款人书面同意，并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式，方可变更或解除抵押合同。

7.房地产建设贷款的监督、偿还与违约责任

贷款人在贷款合同履行期间，有权了解、检查、监督借款人的资金使用情况及建设项目计划实施情况，如果发现借款人未按合同执行，贷款人有权责成其采取措施，必要时可以收回全部贷款。如借款人将贷款挪作他用的，贷款人有权加收一定数额的罚息，并提前收回贷款本息；借款人未能按贷款合同规定的分期还款计划归还贷款，贷款合同期满借款人未能还清贷款本息部分，均作为逾期贷款处理，对逾期归还贷款部分要计收逾期利息。贷款人必须按贷款合同约定的贷款支付方式按时提供贷款，如发生违约延误借款人用款的情况，应按罚收逾期贷款的同等利率向借款人赔偿违约金。

8.抵押物的处分

贷款人有权按照有关法律法规和合同的规定，处分或提前处分抵押人抵押的财产。贷款人行使这种权利的情形有：

①贷款合同到期，借款人未依约清偿贷款本息的。

②借款人在贷款合同终止前被宣告解散或破产的。

③借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目的。

④借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件可能影响贷款人利益的。

贷款人处分抵押物收回的价款不足清偿贷款本息的，有权向借款人另行追索。贷款人处分抵押物收回的价款在清偿贷款本息和有关费用之后，所余金额退还给借款人。

抵押人不履行或不完全履行抵押合同的，应当承担违约责任，并赔偿贷款人由此遭受的经济损失，贷款人有权提前收回贷款，并按违约额和日期处以违约金，违约金计算比例可以约定为万分之五等。

作为真正意义上的房地产建设贷款，一般应该具有如下特点：

①贷款期限不长。一般不超过3年，大多为6个月至2年。

②贷款分期支付。如按建设工程形象进度分阶段支付，或按工程投资额完成百分比支付等。

③借款人取得项目完工后的长期抵押贷款承诺。借款人与长期抵押贷款机构签有长期抵押贷款承诺，此长期抵押贷款将用于清偿房地产建设贷款，并且是一种分期偿还的抵押贷款，借款人预期用已完工的房地产使用中产生的收益来归还长期抵押贷款。此外，房地产建设贷款的贷款人还可以要求借款人提供附加抵押品。如借款人拥有的可以设定抵押的非开发地块上的房地产，或者要求第三者提供贷款抵押担保，甚至还可以用有价证券质押。目前，我国房地产建设贷款（常称作房地产开发贷款，房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款）与真正意义上的房地产建设贷款尚有差距，需要完善。

（二）商业性商品房抵押贷款

商业性商品房抵押贷款是一种商业性的房屋抵押贷款，是商业银行利用自身的信贷资金发放的购房抵押贷款，俗称购房按揭贷款，简称按揭贷款。此贷款主要适用于当地居民和单位通过向银行借款达到分期还款购买商品房的目的。为搞活房地产市场，此贷款的对象已经向外地居民、境外人士扩展。商品房是指由房地产开发企业综合开发，建成后出售的居住用房、商业用房以及其他建筑物。银行为了发展银行基本客户，建立良好的银企关系，在市场资金比较紧张的情况下，用此贷款购买的商品房的开发单位一般必须是银行的客户，其开发项目的配套设施必须落实并经有关部门认可，开发的房产计划和建造质量是较好的。商业性商品房抵押贷款目前较多地用于居住商品房的购买，称为商业性商品住房抵押贷款。其主要内容有六个方面。

1.贷款对象和条件

申请商业性商品住房抵押贷款的对象一般是年满18周岁具有完全民事行为能力的当地居民和在当地注册登记具有法人资格的企事业单位，目前贷款对象已经以个人为主，并且已经向符合条件的非当地人士开放。贷款申请人一般应具备：

①有稳定合法收入和归还贷款本息的能力。

②有与房地产开发企业签订的房屋预售合同或买卖合同。

③已按规定将购房首期款存入房地产开发企业在贷款银行开立的“销售商品房存款户”或者已经向房地产开发企业支付购房首期款。

④同意将所购房产抵押，办理房产抵押登记和保险。

2.贷款期限、贷款额度和贷款利率

商业性商品住房抵押贷款的期限根据借款人的不同而有差别。个人申请贷款的期限一般在20年以内，最长不超过30年；企事业单位申请贷款的期限一般不超过3年。贷款额度根据借款人的资信情况和还款能力确定，个人最高不超过购房合同房款的80%，企事业单位一般最高不超过购房合同房款的50%。在个人购房可贷额度的确定上，有的商业银行采用如下公式：(www.daowen.com)

对于借款人还款能力考核，应考虑有关收入比指标。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。

贷款利率按照人民银行利率政策结合贷款期限确定，此贷款利率通常要高于同期的个人住房公积金贷款利率，但是可以比期限利率低。参见表4-1贷款利率表。贷款合同执行期间个人的利率目前一般当年调整时不作调整，次年再作调整，具体视贷款合同的约定而定。

表4-1　贷款利率表

注：此利率表为某市2009年3月18日的资料，其中月利率栏没有括号的数字为住房公积金贷款年利率；（）内的数字为商业性住房贷款年利率，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍；［］内的数字为期限贷款年利率，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

至于具体某一房产的购房贷款成数和期限可以由贷款银行与房地产开发企业商定，并根据借款申请人的具体情况确定商品房抵押贷款的实际可贷额度。

3.贷款申请和发放

借款人向贷款银行领取《商业性商品住房抵押贷款申请表》（见表4-2），填妥后随附有关证明文件交由银行审查。随附的证明文件包括居民应提供的身份证、户口簿，企事业单位应提供企业法人营业执照、事业单位法人证明，股份制企业应提供董事会授权的文件；借款人有固定经济收入的证明；符合法律规定的房屋预售合同或买卖合同；贷款银行要求提供的其他证明资料，如房地产开发企业提供的与所售房屋相一致的商品房销（预）售许可证或商品房登记注册证等。贷款银行审查合格后，向借款人出具提供贷款的承诺，银行根据借款人的房屋预售合同或买卖合同与借款人及担保人共同签订商品房抵押贷款合同，办理房地产抵押登记（参见表4-3不动产其他权利证明〔简称他项权证〕），并根据需要办理合同公证，在规定的期限内将贷款资金划入房地产开发企业在该银行开立的“销售商品房存款户”。

4.贷款偿还

商业性商品住房抵押贷款的还款方式同前述贷款偿还方式。

借款人经银行同意，可以提前归还某一期或几期的贷款本息，但不计退提前期的利息；借款人经银行同意也可以提前还清全部贷款，银行不计收提前还本部分的利息，是否收取提前还款违约金，视贷款合同约定而定。

表4-2　商业性商品住房抵押贷款申请表（参考格式）

表4-3　不动产其他权利证明

注：此权利证明基于不动产权利证书，抵押登记记载于不动产权利证书附记中。

5.房产抵押和保险

商业性商品住房抵押贷款购买的房产应办理抵押，抵押率为贷款额与抵押房产作价现值的比率，抵押房产的作价现值以售房合同的房价为准。抵押率由银行根据借款人的实际情况确定，最高不超过80%。借款人以期房作抵押的，由借款人会同银行持房屋预售合同向房产所在地房地产登记机关进行抵押登记。待该期房竣工交付可以取得房地产权证时，再会同银行至原登记机关办理期房他项权证转现房他项权证，确认银行为抵押房产第一受益人。以现房作抵押的，同期房竣工后的处理一样。借款人按贷款合同约定还清全部贷款本息后，银行将他项权证办理注销手续。借款人贷款合同签订后，通常应及时按贷款银行规定的期限和指定的险种办理抵押物投保（也有商业银行从竞争等角度考虑，不再强求借款人一定要办理保险）。保险期限应与抵押期限相一致，投保金额不低于购房总价或者贷款额，保险费一般由借款人负担，保险单正本由银行保管，还清全部贷款本息后退还给借款人。

6.违约责任

借款人逾期偿还贷款，按逾期应还本息额和逾期天数及规定的逾期利率加收罚息；借款人连续3个月没有偿还贷款本息或贷款合同期满没有还清全部贷款本息的，银行有权对抵押房产进行处理，若有担保人的，可由担保人代为归还贷款本息。银行由于其自身的原因而影响借款人使用贷款的，应按贷款数额和规定利率以及延误天数计算并加收罚息。银行遗失或毁损保管的房地产他项权证和抵押物保险单，应负相应的赔偿责任。

除了商业性商品住房抵押贷款外，商业性商品房抵押贷款还包括商业性商业用房抵押贷款，贷款期限一般要比商业性商品住房抵押贷款的贷款期限短，贷款成数一般也要比商业性商品住房抵押贷款的贷款成数低，贷款利率采用期限利率。

（三）个人住房竞买贷款

一般是指为本地居民购买被拍卖的住宅商品房而提供的一种个人住房贷款，是商业性商品住房抵押贷款的一种细化品种。

近年来各家商业银行都开始清理贷款资产、改进贷款分类工作，与此同时，商业银行加大了化解金融风险，依法催收商业银行不良贷款的工作力度。商业银行（也包括其他债权人）通过法律途径由拍卖行拍卖抵押住房等抵押房地产回收贷款或者其他债权已是一个比较有效的途径。为了增加竞买人的有效需求，提高拍卖住房的成交率，优化商业银行的资产结构，并在一定程度上减少某些商业银行以展期或变相展期的方式掩盖资产质量差的现象，帮助商业银行清理不良贷款资产，化解金融风险，同时，也为了通过增加竞买人的有效需求，促使拍卖成交价格的适当提高，从而减少房地产抵押人的损失，保护房地产贷款债务人的权益，有的商业银行推出了面向个人的住房竞买贷款。

个人的住房竞买贷款的处理可以比照上述商品房抵押贷款运作。但是，为了保障个人的住房竞买贷款的有效运作，必须注意以下四点。

1.与拍卖行协作，适当延长拍卖公告刊登至实际拍卖的时间

如果拍卖行刊登拍卖公告及规定拍卖价款支付的时间比较短，不利于商业银行对借款申请人的审查，商业银行应寻求法院、拍卖行的配合，适当延长拍卖公告刊登至实际拍卖的时间以及买受人支付价款的时限，以利于商业银行对借款人申请的审查及对竞买成功者办理个人住房竞买贷款的手续。

2.合理确定个人住房竞买贷款成数

为避免竞买人哄抬拍卖住房成交价格，并与抵押人串通骗取银行贷款，应该合理确定个人住房竞买贷款成数的最高成数，该最高成数可考虑以拍卖标的的保留价为基数来计算，或者以拍卖标的的保留价与拍卖成交价的平均价为基数来计算，以保障商业银行贷款资产的安全。

3.个人住房竞买贷款的用途应限于购买拍卖的现房

由于个人一般无法承担续建期房工作，对个人而言期房缺乏居住价值，而现房对个人才具有实际使用价值。因此，作为面向个人的个人住房竞买贷款，其用途应该限于购买现房。

4.对借款人的资格作适当约定

作为一项有一定吸引力的融资活动，商业银行在推出个人住房竞买贷款时，除了对借款人有一般要求外，可考虑融资串卖活动，如规定借款人必须是拥有该商业银行的信用卡、无不良记录，且有一定消费记录的个人，或者要求借款人投保还款保证保险等，以发展商业银行其他金融服务业务。

商业性商品房抵押贷款的细化品种还包括本地农民个人住房贷款、外省市人员个人住房贷款、个人住房储蓄贷款、个人再交易住房（二手房）贷款、个人商业用房贷款、出国人士与港澳台人士及外国国籍人士住房贷款等。这些细化的商业性商品房抵押贷款品种主要是在贷款对象上存在差异，另外有的在贷款成数和贷款期限等方面略有差异。

（四）个人购房组合贷款

个人购房组合贷款是由个人住房公积金抵押贷款和商业性商品房抵押贷款等两个或两个以上独立的贷款品种组成的贷款，是把商业性的商品房抵押贷款作为政策性个人住房公积金抵押贷款或者政策性个人住房抵押贴息贷款等的补充，在一定程度上弥补了个人政策性住房贷款借款人实际可贷款额度与需求额之间的差额。此组合贷款的抵押物为同一房屋，但借款人必须同时满足各政策性住房贷款和商业性的商品房抵押贷款的贷款条件，并且需独立签订两种贷款合同，贷款额度分别计算。两项贷款可贷额度的合计数一般最高不得超过购房总价的80%，且贯彻先算个人住房政策性住房贷款的可贷额度，不足部分用商业性商品房抵押贷款补充的原则。此组合贷款的其余处理可比照各单项贷款处理。

（五）个人住房转按贷款

个人住房转按贷款是指商业银行对受让尚未还清住房抵押贷款住房的购房人发放的住房抵押贷款。

借款人在还款期间由于种种原因需要转让已经抵押给银行的住房、变更原有借款人的，新购房借款人可以申请个人住房转按贷款。这是一般个人住房贷款方式的衍生品种，其满足了某些借款人的实际需求，解决了一般个人住房贷款方式规定的借款人未还清贷款前商业银行不能予以办理变更手续的困难。个人住房转按贷款的服务对象是已经在商业银行办理了个人住房贷款的借款人和符合商业银行个人住房贷款借款条件的第三人如本地居民、外地居民、中国出国人士及港澳台人士和外国国籍人士，这些人士均可向原贷款经办机构申请办理个人住房转按贷款的服务。

申请办理个人住房转按贷款时必须提供申请转按的借款人与第三人签订同意转让个人住房的意向书，期房转让的一般必须由住房开发商盖章同意。借款人出售住房的交易价格必须高于借款人所欠银行全部贷款本息及相关费用之和。个人住房转按贷款的最高贷款额度不超过所购住房价值的80%，通常对于现房按照个人再交易住房（二手房）贷款办理，贷款期限累计相加最长不超过30年，即变更后借款期限（含已借款期限）最长不得超过相对应个人住房抵押贷款品种的最长借款年限限制。

贷款银行在具体受理时要求原借款人向商业银行提出变更借款人申请，同时提交房屋买卖合同、新购房人资料和房价首付款（如房价的20%）收据，与原借款人签订《变更借款人协议书》、与新购房人签订《住房抵押贷款合同》，并在房产交易中心办妥原贷款抵押登记注销、房屋买卖合同和新贷款抵押的登记生效手续，获取等相关材料。

目前个人住房转按贷款主要是已经在商业银行办理了个人住房抵押贷款的借款人向原贷款银行要求将抵押给该商业银行的个人住房转让给第三人而向该商业银行办理个人住房贷款变更借款人及抵押物抵押人的个人住房贷款。随着我国金融业的改革和开放不断进行，利率将会市场化，外资银行从事房地产金融业务的也会增多，商业银行间竞争会加剧，购房借款人必将根据商业银行的利率和服务对商业银行进行选择，个人住房转按贷款限于原贷款银行的做法将被突破，跨行转按贷款业务将会是适应借款人选择商业银行金融产品和服务质量的一种个人住房贷款产品。

个人住房贷款方式的衍生中还包括：借款人不变，但是变更贷款期限、变更还款方式并相应变更每期还款金额的做法；换房抵押贷款；住房二次抵押贷款等。