房地产抵押贷款的运作要素是指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。除了贷款资金来源和可以设定抵押权的房地产外，房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人、抵押人、借款合同和抵押合同，根据需要还可以涉及保险与公证等，这些构成房地产抵押贷款运作的组成要素，本节以下所述的房地产抵押贷款主要涉及商业性的房地产抵押贷款，政策性的房地产抵押贷款，如个人住房公积金抵押贷款将在第五章介绍。

（一）房地产抵押贷款的贷款人

房地产抵押贷款的贷款人在我国主要是指经中国银行业监督管理委员会批准，持有《金融许可证》，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构。

房地产抵押贷款的贷款人具有的主要权利有：有权要求房地产抵押贷款的借款人提供与借款相关的资料，贷款人有权采取合法措施对借款人提供的信息进行查询，有权将借款人的财务报表或抵押物交贷款人认可的机构进行审计或评估，贷款人有权自主审查和决定贷款的贷与不贷、贷款金额、利率等；贷款人有权要求借款人同意办理抵押物登记；贷款本息到期时依借款合同约定向借款人收取贷款本金和利息；在借款人未能履行借款合同规定的义务，经指出不改正者，可以要求借款人提前归还贷款或停止支付借款人尚未使用的贷款，必要时可依法行使抵押权。主要义务有：公布房地产抵押贷款业务的种类、范围、程序和贷款利率等信息，并向借款人提供咨询；公开房地产抵押贷款审查的资信内容和发放房地产抵押贷款的条件；在收到借款申请后，应当及时给予答复；对借款人的经济情况依法给予保密；贷款人应依照中国人民银行的有关规定，将贷款要素及时录入中国人民银行征信中心负责建设、运行和维护的全国集中统一的企业征信系统和个人征信系统——金融信用信息基础数据库等。

（二）房地产抵押贷款的借款人

房地产抵押贷款的借款人应当是经工商行政管理部门核准登记的企业法人、依照《事业单位登记管理暂行条例》的规定已经向事业单位登记管理机关办理了登记或备案的事业法人和具有完全民事行为能力的自然人等。借款人申请房地产抵押贷款应当具有合法稳定的收入或收入来源，有按期还本付息能力，有可以设定抵押的房地产；原应付贷款利息和到期贷款已按期清偿；除自然人外，借款人还应根据《企业信息公示暂行条例》通过企业信用信息公示系统向社会公示年度报告等，在贷款人处开立基本存款账户或一般存款账户，拥有一定的自有资金，如商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于规定比例等；借款单位要办理机构信用代码，中国人民银行在2011年就开始建立机构信用代码制度，为每个在商业银行开立基本存款账户的机构派发一个唯一、终生不变的信用代码，且建立与其他常用机构代码之间的存在对应关系，具备机构身份识别、查询搜索以及信息汇集等多重功能。金融机构可以向人民银行金融信用信息基础数据库查询所有与其有信贷业务关系的客户的有关资信状况，防范银行信贷风险。

具有资格的借款人拥有如下权利：有权向多个独立的贷款人申请贷款并依条件取得贷款；有权按借款合同约定提取和使用全部贷款；有权拒绝借款合同以外的附加条件等。承担的义务有：如实提供贷款人要求的资料（法律规定不能提供的除外），配合贷款人进行的调查、审查和检查，接受贷款人对其使用贷款资金的情况和有关经济活动的监督；按借款合同规定用途使用贷款；按借款合同规定及时清偿贷款本息等。

（三）房地产抵押贷款的抵押权人和抵押人

房地产抵押贷款的抵押权人是指接受房地产或房地产权利抵押作为借款人履行债务担保的贷款人。

房地产抵押贷款的抵押人是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行借款清偿担保的法人、其他组织或者公民，通常为借款人本人。

（四）房地产抵押贷款的借款合同和抵押合同

房地产抵押贷款应当由贷款人与借款人签订借款合同。借款合同应当约定贷款用途、金额、利率、支付方式、还款期限、还本付息方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项，如抵押物情况及所投保的险种等。房地产抵押贷款还应由抵押人与贷款人签订抵押合同，并依法办理登记。抵押合同应当载明被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保的范围；抵押当事人认为需要约定的其他事项。在实务中，借款合同和抵押合同通常已经被合二为一，以房地产担保借款合同的形式出现。

（五）抵押房地产的估价、保险和抵押合同公证

房地产抵押贷款设定房地产抵押关系时，应当对抵押物价值予以确定。对抵押物价值的确定，除了法律法规另有规定的以外，可以由贷款银行与抵押人（通常也是借款人）协商确定，贷款银行与抵押人协商不成的，也可以经过双方当事人协商委托有资格的独立的房地产估价机构进行评估确认。为保障贷款银行的利益，一般应要求抵押人对抵押物作相应的保险，如投保建筑工程险、房屋财产险等，保险期限不得短于借款合同约定的贷款期限。对于规定要经公证才能生效的抵押合同，应及时办理抵押合同公证。如上海市房地产抵押办法规定，抵押人和抵押权人一方为香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和外国的自然人、法人或者其他组织的，抵押合同必须经过当地公证机构公证。此时，如果某借款人为香港特别行政区的自然人，其向当地贷款银行申请发放个人房地产抵押贷款而与之签订的抵押合同，应该办理公证。

（六）贷款比例、贷款期限和贷款利率

房地产抵押贷款的贷款比例是指房地产抵押贷款金额占抵押房地产价值的比例，贷款比例通常又称为贷款成数。规定贷款成数是为了降低贷款银行的贷款风险，我国规定一般情况下最高不得超过80%，即八成。规定贷款成数，一般就要求借款人有相应的付现额，这样就使房地产实际价值与贷款金额之间存在一个差额。贷款成数越大，贷款银行贷放的金额就越多，这个差额就小，贷款银行的风险也就越大；反之，贷款银行贷放的金额就越少，这个差额就大，贷款银行的风险也就小。但不管怎样，有了贷款成数，有了借款人的付现额，一旦借款人违约不按期偿还贷款本息，就会导致其自身的经济损失，这是对借款人违约的一种制约。贷款成数也是银行调节房地产市场需求状况的一个手段。

贷款期限是指贷款从投放到收回贷款本息时的期限，贷款期限的长短与借款人的信用程度、偿还贷款能力、借款金额以及贷款银行的资金实力有关，也受中央银行贷款期限政策的制约。目前，我国房地产抵押贷款的期限最长为30年，一般实务操作中10—20年的为多。贷款期限的长短与借款人每月偿还额一般呈负相关，与借款人利息负担呈正相关。

贷款利率是影响贷款银行或委托贷款人收益的一个重要因素，也是影响借款人借款成本的一个重要因素。一般说来。贷款利率高低与贷款期限呈正相关，与贷款资金来源成本也呈正相关。我国的存、贷款基准利率由人民银行制定，各商业银行根据资金供求状况和市场竞争状况，在风险可控情况下，自主决定非政策性的房地产抵押贷款利率和其他商业性贷款利率。

（七）贷款偿还方式

房地产抵押贷款尤其是住房贷款的偿还方式有多种，目前，国内商业性住房贷款的还款方式主要有三种：第一种是到期一次还本付息方式，第二种是等额本息还款方式，第三种是等额本金还款方式。

1.到期一次还本付息方式

到期一次还本付息方式是借款人在贷款期限内不需要按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息的一种还贷方式。一年期以内（包含一年）的个人住房贷款的还款方式就采用这种方式。

2.等额本息还款方式

等额本息还款方式是借款人在贷款期限内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还贷方式。一年期以上（不包含一年）的个人住房公积金贷款的还款方式采用这种方式。这种还本付息方式由于每月还款金额相同，比较适用于在整个贷款期限内家庭收入有稳定来源的借款人，如机关事业单位包括学校的工作人员等。按月等额本息还款的计算公式^[1]为：

式中：PMTm——每月等额偿还贷款本息额；

P——贷款本金；

Rm——月利率；(www.daowen.com)

Nm——贷款总月数。

通常，将贷款本金为1元时所对应计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数，用M表示。

M的含义是在贷款总月数既定的情况下，为回收1元贷款，每月应该收回的数额。M实际上等于1元贷款年金现值的倒数。

图4-1　还本付息的趋势

在等额本息还款方式下，对于本金的偿还是逐月进行的，在偿还初期，偿还额中利息占极大部分，随着时间的推延，偿还额中利息逐渐减少，本金逐渐增加，并且在偿还期末，偿还额中本金占极大部分。还本付息的趋势如图4-1所示。在还款期间，借款人需要了解还有多少贷款本金没有偿还，或者借款人违约，贷款银行依法行使抵押权，从处分抵押物中获得补偿，也需要了解还有多少贷款本金没有偿还，为此，需要计算贷款余额。有关计算可以参见本书第十二章第二节中的相关内容。

在等额本息还款方式下，如果利率不变，可以将每月等额偿还贷款本息看成是年金，贷款总额就是期末年金现值，因而还款t月后的贷款余额就是（Nm-t）月的期末年金现值。还款t月后的贷款余额的计算公式为：

式中：Pb——还款t月后的贷款余额；

PMTm、Rm、Nm的含义同前。

采用按月等额本息还款法，借款人每月偿还的贷款本金和利息之和不变，但每月还款额中所还本金逐月增加，所付利息逐月减少。

3.等额本金还款方式

等额本金还款方式是借款人将贷款金额平均分摊到整个贷款期限内，按期（月）均等归还本金，同时付清上一期以来的贷款利息的一种还款方式。在这种还本付息方式下每期（月）的偿还金额逐期减少，还款趋势如图4-2所示。

图4-2　还本付息的趋势

这种还本付息方式比较适合于已经有一定的积蓄，但是预期收入可能逐渐减少的借款人，如某些中老年职工，他们一般有一定积蓄，但是随着退休年龄的临近，收入有可能出现递减。按月等额本金还款的计算公式为

式中：Pm——每月等额偿还本金额；

P——贷款本金；

Rm——月利率；

Nm——贷款总月数；

It——第t月偿还利息额；

PIt——第t月偿还贷款本息额。

采用按月等额偿还本金法，借款人每月偿还的贷款本金固定不变，但所付贷款利息逐月减少。

此外，有的银行也在试点推出不完全等额的分级还款方式。分级还款个人住房贷款的每期（月）还本付息数额按一定的百分比或者一定的数额逐期（月）递增。同时，也可规定当分期还本付息数额达到某一水平后，以后各期还本付息数额就固定在这个水平。或者可以规定按一定期限为一周期，在一个周期的若干期内还本付息数额保持某一固定数额，一个周期过后按一定的百分比或者一定的数额递增。这种还本付息方式比较适合于那些随时间推延，收入能显著增加的借款人，如工作不久的大学毕业生等。

至于住房贷款的其他偿还方式，本书将在第十二章中作一些介绍。

个人住房贷款业务在我国的发展中，利率确定主要采用可调利率方式。普遍采用个人住房贷款期限在一年以内（含一年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在一年以上的，遇法定基准利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率标准。这样贷款期限在一年以上的个人住房贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额偿还贷款本息的计算公式计算每月等额偿还贷款本息金额时，个人住房贷款还本付息分为首期（合同签订的那一年）每月还本付息额和以后各期（次年及以后各年）每月还本付息额，首期后每月还本付息额根据公布的贷款利率计算，以贷款银行书面通知为准，同时变动分期每月还本付息额。随着个人住房贷款业务在我国的发展，我国的个人住房贷款不仅一年以内（含一年）的住房贷款实行固定利率贷款，一年以上的个人住房贷款也开始有了固定利率贷款的选择。并且，随着利率市场化，贷款银行可以自主确定利率，确定利率调整原则，如有的商业银行规定遇法定基准利率调整，贷款利率在贷款期限满一整年时调整，而不再统一采用“于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率标准”的传统做法。