近年来，我国房地产抵押贷款正处于恢复和发展中，它在房地产经济和金融领域的作用正不断地表现出来。

（一）增强工薪阶层的购房能力、促进住房自有化和房地产消费市场的发展

房地产抵押贷款的出现和发展，是以银行业务经营多样化和房屋买卖与房地产市场的发育为基础的。购房可以说是大部分人一生中最重大的投资项目，但是住房消费面临的问题是消费者短期支付能力与昂贵的住房价格之间的矛盾。房地产抵押贷款的推出，可以增强工薪阶层的购房能力，使得那些达到一定收入水平的工薪阶层，只要能交出住房全价20%左右的首期款，将拟购房产作抵押，就可获得贷款银行的融资，提前实现住房需求，促进住房自有化和商品化，扩大房地产消费市场。

（二）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展

房地产抵押贷款的发放，为房地产开发经营企业获得债务资金提供了有利条件。房地产开发经营企业可以在支付了拟开发地块的地价以后，以拟开发的地块作为抵押物，取得贷款银行的融资，从事该地块的开发。在土地开发完成以后，房地产开发经营企业仍可以将该地块上将建成的房屋与该块土地一起抵押给贷款银行，获得资金融通。房地产开发经营企业以少量的自有资金，吸引大量的外来债务资金投入，增强了房地产开发经营企业的经济实力，在房地产开发建设的投资报酬率大于债务成本率水平的情况下，房地产开发经营企业向银行进行举债筹资，将产生正的财务杠杆作用，从而会导致房地产开发经营企业的获利增加。同时，举债开发，也增强了房地产开发经营企业对借款需求的风险约束，促使房地产开发经营企业搞好开发项目选择，运作好所筹资金，发挥自有资金的财务杠杆效能，增强房地产开发经营企业按期偿还房地产抵押贷款本息的能力和自觉性，以利于按时赎回出押的房地产，促进房地产业的正常运行。

（三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展(www.daowen.com)

房地产抵押贷款尤其是住房抵押贷款具有储蓄的功能，这种功能的体现有两种情况。一种情况是，居民一旦获得住房抵押贷款，随即实现住房消费，但同时为了以后分期偿还住房抵押贷款本息，需要进行储蓄，积聚资金，以保证按期偿还本息，这是一种先购买了住房而后必须参加储蓄的情况；另一种情况是，居民要想获得住房抵押贷款，首先得参加住房储蓄，在存足一定金额和一定期限后，可以获得数倍的住房抵押贷款，而后还须按期储蓄偿还住房抵押贷款本息。此外，居民为积累购房首付款，通常也需要通过储蓄累积。可见，住房抵押贷款具有较强的储蓄功能，从总体上讲，住房抵押贷款可以节约储蓄时间，把居民长期储蓄的购买能力，通过住房抵押贷款方式变为现实的购买力。

房地产抵押贷款还可以调节居民的消费行为，一定程度上有利于居民建立较为合理的消费结构。一些经济较发达的国家，住房消费是居民家庭生活支出中的一个重要组成部分，推行住房抵押贷款，将吸引部分消费性资金转向住房消费，优化居民的消费结构。而且，通过住房抵押贷款的推广，可促进房地产业及其相关行业的发展，由此也可促进国民经济的全面平衡发展。

（四）确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展

房地产抵押贷款的发放，借贷关系人要按照《担保法》和《贷款通则》等法律、法规的规定先行签订借款合同和房地产抵押合同（实践中两个合同往往已经联合签订，如签订《××房屋担保借款合同》）。通过借款合同和抵押合同，明确规定各项借贷条件和一般作为抵押人和抵押权人的借贷双方的权利和义务，这就从根本上保障了贷款的本息偿还以及作为抵押物的房地产的处分有法可依。银行贷款以房地产作抵押，改变了贷款以信用贷款为主的传统贷款方式，银行发放了房地产抵押贷款，在该贷款本息收回之前，拥有对该抵押房地产的抵押权。无论是居民个人还是企事业单位包括房地产开发经营企业，一旦不能按期归还贷款本息，贷款银行可以依法处置抵押的房地产，以抵偿贷款本息。这样，就可以使房地产抵押贷款的风险降低到最低限度，并且在很大程度上确保了贷款的安全。同时，也给贷款银行本身带来了较为稳定的贷款收益，有利于房地产金融贷款业务的良性循环和相关金融服务的扩大，促进房地产金融业的发展。

此外，房地产抵押贷款还为房产投资者包括居住用房投资者和商业用房投资者提供资金支持，活跃房地产市场，为房产投资者通过借款购买房产，然后依靠出租或转售房产获利创造条件。当然，由于非自住住房和商业用房的市场需求更容易受到外界经济情况的影响，贷款银行发放此类房地产抵押贷款既要关注借款人自身的经济能力，又要关注借款人所购买房产的市场前景，合理确定此类房地产抵押贷款的成数和贷款期限，保障房地产抵押贷款的安全。