房地产抵押贷款的基本特征是指房地产抵押贷款的本质属性，是其与其他贷款的区别所在。房地产抵押贷款的基本特征有以下三条。

（一）房地产抵押贷款是以抵押为前提建立的贷款关系

从融通资金的方式来说，抵押贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种贷款关系，其他贷款关系则不以抵押物的抵押作为前提。抵押贷款是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的多少来发放的贷款；信用贷款是主要依据借款人的信誉状况发放的贷款；保证贷款是主要以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证或者连带责任保证为前提而发放的贷款；质押贷款是按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

在这里，尤其要注意抵押贷款和质押贷款的区别与联系。抵押贷款中用来抵押的财产为不动产或动产，用作质押的则是动产或权利；在抵押的情形下债务人或第三人不转移抵押财产的占有，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有。抵押物与质押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人，在抵押贷款和质押贷款中，应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。

（二）房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款(www.daowen.com)

房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产，而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生资金的借与贷的行为。房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。对于房地产抵押贷款的借方而言，其目的是通过借款融资而取得购买房地产等资产的资金，实现对房地产等资产的拥有，而不是为了出售出押的房地产；对于房地产抵押贷款的贷方而言，其取得房地产抵押权的目的并不是要实际占有房地产，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。一旦借方不能按期偿还贷款，而贷方只是为了维护自己的权益而被迫依法处分抵押的房地产，此举措并不是房地产抵押贷款贷方的本意。

（三）房地产抵押贷款的抵押的现实性

房地产抵押贷款的现实性主要体现在它与保证贷款相比较之中，保证贷款方式中保证人所承担的实际责任发生在贷款偿还时，而不是发生在保证贷款时，因此是一种“未来责任”，是未来而非现实的责任担保，这种“未来责任”可能是一种虚拟的保证责任。这是因为如果借款人债务到期能够如数归还贷款本息，则保证行为实际上并不发生，只有在借款人债务到期不能如数归还贷款本息时，保证行为才可能实际发生，贷款前在办理保证担保时，保证方并不一定需要提供实实在在的保证财产。而房地产抵押贷款一般是现实的责任担保，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，虽然抵押的房地产是否会实际转移到作为抵押权人的贷款方手中将视贷款能否偿还也有两种可能，但借款方在获得房地产抵押贷款的同时，抵押人必须提供实实在在的抵押财产；否则，借款方就不能获得贷款。可见抵押责任是现实的，房地产抵押贷款的抵押具有现实性。