（一）抵押

抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照有关法律的规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。这里，债务人或者第三人称为抵押人，债权人称为抵押权人，提供担保的财产称为抵押物。在我国抵押关系中，《中华人民共和国担保法》规定可以作为抵押物设定抵押权的财产主要包括以下六种。

①抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

③抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

④抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；

⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

⑥依法可以抵押的其他财产。

而《中华人民共和国物权法》规定债务人或者第三人有权处分的下列七种财产可以抵押。

①建筑物和其他土地附着物；

②建设用地使用权；

③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

④生产设备、原材料、半成品、产品；

⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；

⑥交通运输工具；(www.daowen.com)

⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。在抵押关系中，不能作为抵押物设定抵押权的有：土地所有权；除上述第五种外的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产等；乡（镇）村企业的土地使用权。

随着农村土地制度改革的进行，全国人大常务委员会已经授权相关试点，试点地区的农村集体经营性建设用地使用权可以抵押。

（二）房地产抵押

房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。

可以设定抵押权的房地产主要有：依法获得的出让土地使用权；依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权；依法获得的房屋期权；依法可以抵押的其他房地产。

以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押；以出让土地使用权地块上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占有范围内的土地使用权随之抵押；以出让土地使用权地块上的部分房屋设定抵押权的，该房屋所占相应比例的土地使用权随之抵押。

房屋期权是指以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设工程期权。以期权房屋设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定，同时为了保障相关债权人的利益，一般规定以预购商品房期权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款；以房屋建设工程期权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，除非预购人已付清该商品房全部购房款或者房地产开发企业和其他建设单位已付清该建设工程全部建造款。

对抵押房地产进行处分所得价款按下列顺序偿还：

①支付处分抵押房地产之费用；

②扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；

③按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；

④剩余金额退还抵押人。