（一）房地产银行授信业务的意义

授信业务主要是银行贷款资产的形成业务，银行通过授信业务来运用所筹集的资金，这也是资金筹集的主要目的。银行通过合理安排授信业务，以获取较好的经济效益。对于房地产银行来说，授信业务的意义主要有三个。

1.支持和促进房地产业发展，提高资金利用效率

房地产商品具有价值大、生产周期长的特点，房地产的开发营建需投入大量的资金且资金占用时间较长，而房地产贷款可以融通资金，支持房地产开发，并且房地产贷款授信具有有偿性和增值性，促使贷款资金使用者提高资金利用效率，增强资金的再生产能力。另外，通过房地产贷款也可以向房地产商品需求者提供资金融通，使房地产需求者早日得到满足，从而促进房地产再生产的顺利进行，支持房地产业的发展。

2.支持住房制度改革，帮助购房居民早日实现购房愿望

随着住房制度改革，过去那种城镇居民住房由国家、单位包下来，由国家、单位包建、包分、包管的做法已越来越难以适应社会主义市场经济发展的要求，住房自有化已逐渐成为许多人的共识。但是，住房自有化能否实现，住房制度改革能否顺利进行，关键在于能否解决居民的购房支付能力。通过住房贷款，可以解决一部分人支付能力不足的问题，增加有效需求，同时使借款购房者提前实现购房愿望。

3.扩大银行资产业务领域，带动银行相关业务发展

发放房地产贷款，可以使房地产银行中的一般商业银行扩大资产业务领域，调整资产结构，改善资产负债状况。同时，随着房地产贷款业务的开展，一方面可以使房地产银行因实行先存后贷而增加资金来源；另一方面，会为房地产银行带来其他相关服务需求，如提供房地产评估服务、代理买卖房地产以及房地产咨询业务等，扩大房地产银行的中间业务。这都有利于提高有关银行信誉，增加银行无形资产价值，有利于房地产银行创造更好的效益。

（二）房地产银行授信业务的内容

1.房地产银行贷款的种类

房地产银行授信业务形成了房地产银行的资产，各项资产主要以贷款形式表现出来。房地产银行贷款的种类可以有多种划分方法。主要可以根据贷款的性质、用途、对象、自主权、期限、有无担保等进行分类。

（1）按贷款的性质分类

可以分为固定资金贷款（如单位购建房贷款）、流动资金贷款（如房地产开发企业流动资金贷款）、消费性贷款（如个人购建房贷款）。

（2）按贷款的用途分类

可以分为房地产开发贷款、建房贷款、购房贷款、房地产经营贷款等。

（3）按贷款的对象分类

可以分为单位购建房贷款、住房合作社建房贷款、个人购建房贷款和房地产开发经营企业贷款等。

（4）按贷款的自主权分类

可以分为自营房地产贷款和委托（实为受托，习惯称为委托，下同）房地产贷款。自营房地产贷款是指房地产银行以合法方式筹集的房地产资金自主发放的房地产贷款，贷款风险由房地产银行承担，并由房地产银行收取本金和利息。委托房地产贷款是指由政府部门、企事业单位和个人等委托人提供资金，由房地产银行根据委托人确定的房地产贷款的对象、金额、期限、利率等而代理发放、监督使用并协助收回的房地产贷款。委托贷款风险由委托人承担，房地产银行收取手续费，不得代垫资金。目前由商业银行承担的住房公积金购房贷款，就属于委托房地产贷款；还有就是资金宽裕者（单位或者个人）委托商业银行向资金需求者发放用于房地产领域的委托贷款等。

（5）按贷款的期限分类

可以分为短期房地产贷款、中期房地产贷款和长期房地产贷款。短期房地产贷款是指贷款期限在1年以内（含1年）的房地产贷款。中期房地产贷款是指贷款期限在1年以上（不含1年）5年以下（含5年）的房地产贷款。长期房地产贷款是指贷款期限在5年以上（不含5年）的房地产贷款。

（6）按贷款有无担保分类

可以分为房地产担保贷款和房地产信用贷款。房地产担保贷款分为房地产保证贷款、房地产抵押贷款和房地产质押贷款。房地产保证贷款，是指第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或者连带责任为前提的房地产贷款。房地产抵押贷款是指以借款人或第三人的财产作为抵押物的房地产贷款，通常作为抵押物的财产就是房地产。房地产质押贷款，是指以借款人或第三人的动产或权利作为质物的房地产贷款。房地产信用贷款是指以借款人的信誉发放的房地产贷款。(www.daowen.com)

房地产贷款还包括视作贷款的票据贴现。它主要指房地产银行用房地产信贷资金购买未到期的商业汇票。在商业汇票到期被拒绝付款时，可以对背书人、出票人以及商业汇票的其他债务人行使追索权。

房地产贷款是房地产银行投向房地产开发、营建、流通和消费领域的贷款资金总称。房地产贷款具有偿还期较长、抵押形式较多的特点。

2.房地产开发经营企业贷款

房地产开发经营企业贷款主要有以下两种。

（1）房地产开发企业流动资金贷款

房地产开发企业流动资金贷款包括土地开发及商品房贷款，是房地产银行发放给房地产开发企业用于房地产开发建设的一种生产性流动资金贷款。

房地产开发企业流动资金贷款的对象是经有关部门批准经营土地开发和商品房建设，具有独立法人资格，实行独立经济核算的从事房地产开发的企业，如土地开发公司、住房建设公司、房地产综合开发公司等。

房地产开发企业流动资金贷款的条件主要有：借款企业必须具有房地产开发资格；在贷款银行开立账户，持有贷款卡；拥有一定的自有资金，一般自有流动资金要达到生产流动资金的30%；要有开发计划和经有关部门批准的开发项目规划设计；必须有健全的管理机构和财务管理制度；有偿还贷款本息的能力；能提供符合要求的借款担保。

房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发和土地开发等项目所需的生产性流动资金，不得用于房地产开发企业自身固定资产投资，也不能作为开发项目的投资性贷款。此项贷款的具体用途有以下五种。

①房地产开发前期工程必须占用的资金，主要有工程总体规划设计费、可行性研究费、水文地质勘察设计费等；

②土地开发所需占用的资金，主要有土地补偿费、青苗补偿费、安置补偿费、拆迁补偿费、新菜地开发基金、“七通一平”费等；

③开发项目内基础设施所需占用的资金，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、照明、通信、绿化和环境卫生建设费等；

④建筑安装工程所需占用的资金，即直接计入商品房成本的建筑安装工程费；

⑤开发项目内非营业性公共配套设施建设所需占用的资金，主要包括建造居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防设施、锅炉房、水塔、配电房、自行车棚和公共厕所等用房所需费用。

房地产开发企业流动资金贷款期限一般不超过2年。由于季节性超储备材料或预收定金不能及时到位而需要发放短期的临时性贷款时，则要求开发项目已经落实销售对象，并能按期如数回收售房款或预收定金。临时性贷款的期限一般不超过6个月。

房地产银行对借款企业提出的借款申请进行评估，核定贷款额度和期限，签订贷款合同和担保合同，办妥相关手续，然后由房地产银行按贷款合同的规定发放贷款，到期后收贷款本息。目前，房地产开发企业流动资金贷款已经在监管层面上演化为房地产开发贷款，其有关内容将在第四章中介绍。

（2）房产经营贷款

房产经营贷款是指房地产银行对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。

房产经营贷款的具体贷款对象有房地产经营公司、房屋维修公司、房屋装饰公司、物业管理公司等。这些对象要具有依法登记的法人资格；实行独立经济核算，有健全的管理机构；有一定的经济实力、能还本付息；在贷款银行开立结算账户，并持有贷款卡。

房产经营贷款的用途主要有房屋出租、房屋修缮、房屋装饰、房产交易所需资金。

房产经营贷款的种类有：对房产经营企业发放的经营性流动资金贷款；对房产经营企业发放的经租房大修理资金贷款；对房产经营企业发放的经租房更新改造资金专项贷款。

房地产银行授信业务除了主要形成各项房地产贷款外，还包括投资于政府债券和中国人民银行融资券的授信。此外，房地产银行受信业务形成的资金来源还授信于在中国人民银行存款、存放同业资金以及存款准备金等方面。